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跨入3月下旬，财报季来临。
前两天万科公布了2019年财报，作为业内前十最先披露年报的老大哥，这次的成绩并不十分理想，财报一出，利润增速小于营收增长，业界哗然，万科股价持续多日下跌。
有人问郁亮，怎么看待股价和以后的楼市？抛出“白银时代”理论的郁亮似乎不再乐于抛出金句，只是重复了他之前的话：
当好农民种好地，多种粮食还是我们的主要工作。
万科2019年实现营业收入3678.94亿元、归母净利润388.72亿元，同比分别增长23.59%以及15.1%，查询万科年报发现，核心原因是主要是受到毛利率下降、投资收益减少了。
回想起去年11月底，离开了万科两年半的王石说，万科的业绩“非常好”，一句话带动万科股价上涨了185亿元，让人觉得，这个世界太有意思了：世界就这样被走野路子的人抢走了。 一个做券商的朋友跟我说，作为一个在地产界摸爬滚打三十余年的国民教父，万科依然和王石紧紧绑在一起。
毕竟即使隐退还能随随便便一句话决定股价涨跌，一句话决定另外一些人的生死，不是谁都能做到。
对比起另外一个行业奋斗15年的国民媳妇西野翔，为了日渐式微的行业，退休时还不忘为行业做一把贡献，招募了384名新人演员和她共演，我觉得这种朴实的路子可能更令人尊敬。
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你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。
读房企的年报，我最关注的是这家企业的过往销售业绩和未来可开发土储数量。2019年万科卖了4112.2万平的房子，同比增长1.8%，销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，这个速度放在业内，只能算是非常靠后的水平。毕竟行业增速已经接近7%，融创在前11个月的销售额已经略超了万科，谁能想到，换了个马甲的老孙，赶超万科的豪言壮语差一点就实现了。
万科南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为20.2%、32.42%、22.54%、23.88%，这是一个很重要的信号：万科南方区域这是第一次在四大区域排名中拿到垫底的成绩。
新增土地储备方面，2019年，万科推出了147个项目，总规划建面3716.5万平方米，同比下降了21%。少于公司2019年4112万平方米的销售面积，面积投销比小于1，是2015年以来首次。
这说明万科足够保守的执行了“活下去”的战略：投资更加谨慎，坚持量入为出的投资原则。
万科新增土储权益规划建筑面积为2478.4万平方米，权益地价总额约1549.6亿元。
万科把绝大部分的土地储备都放在了一二线城市：71.5%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。
截止2019年12月31日，万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积约6170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。
另外万科参与的旧城改造项目按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。
这说明，土地储备总量方面是足够的，三项合计权益面积10023万平方米，而2019年度销售面积是4112万平方米，即使今年不拿地，土地储备也够万科卖两年了。
而在负债率上，万科2019年的净负债率为 34.7%，对比起其他房企，万科稳健得一点都不像话。
所以，在基本面上，万科是足够好的、足够稳健的。甚至可以说，目前受疫情的影响，短期虽然都不卖房，对万科中长期却足够非常有益。
万科目前的股价也跌回到了解放前，正是行业低点。
所以大部分机构给万科的评级都是买入且长期持有（6个月）。3
年报中还有一些有意思的数据。
去年12月，被王石称为野蛮人的姚振华与宝能，几乎清仓了旗下的前海人寿持有的万科股份，只剩下加杠杆买万科时质押的钜盛华的4亿股。
也就是说，实际上排第五的宝能，实际上已经是个没有话语权的小股东了。
几次操作后，姚振华净赚了将近350亿离场。
油条哥怎么操作的？3年前姚质押了钜盛华持有的7.28亿股万科股票，融了51亿元给宝能投资，又凑了16亿共计出资67亿做兜底资金创了个“浙宝基金”，然后用2倍杠杆引入张长弓的132.9亿元银行理财资金，最终一并注入钜盛华。
拿到钱后，姚一半直接增持万科，另一半继续加杠杆，然后返场买。
券商朋友跟我说，钜盛华以19亿自有资金操作了高达520亿元的资金量，综合杠杆率是26倍。
这波操作的精彩之处在于银行理财借道券商资管计划，做优先级，假股真债，又依托前海人寿这个保险平台，银行、券商、保险金融最厉害的三巨头齐聚，强行后入万科，虽然野蛮，却合规合理。
油条哥最让人称道的是，他这一波操作大大抬高了万科的股价，让很多守盘万科的小股东终于赚了钱。更有意思的是万科的高管持股计划。
早在2011年时，王石给万科员工写了一封信，信中提到万科的企业股始终没有分配，因为他把股票注入了万科工会和旗下的企业。
持续三年的宝万之争让“万丰系”的神秘资本体系曝光于天下。
资料来自野马财经
后来，万科直接出资成立了“万科企业股中心”，去管理万丰的股权资产。
万科管理层没有发放原来要发放给员工的利润奖金，而是全部计提委托给第三方进行投资管理。
2010年到2017年，万科计提的经济利润奖金分别为1.05亿元、2.61亿元、4.37亿元、5.59亿元、7.637亿元、9.769亿元、11.77亿元和15.13亿元。
万科高管团队用这些钱，也像宝能那样，成立基金，层层加杠杆配资，最终持有了7亿股万科的股票。 而这一切，都发生在宝能增持之前，所以，论资排辈，他们是宝能的老师。
万科管理层以万丰系为平台，依托金鹏、德赢两大资管计划，掌握了万科6.95%的股权，价值按照目前暴跌后的股价也有200亿元。
王石和朋友一起吃饭时说，将来我去世了，我的墓碑正面只刻一个字。你们猜什么字？
有人猜“石”，有人猜是“山”，还有人猜是“0”，结果没有一个人猜对。
王石端起茶杯得意的啜了一口茶：
“这个没什么秘密”。
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