為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規模並不少見。

今年以來已有近百家房企破產

另一邊，疫情不斷髮酵，房企面臨壓力越來越大。3月22日晚間，中國恆大公告，根據管理層目前所得的資料，預計集團2019年核心業務淨利潤和淨利潤均有較大幅度下降。3月23日中國恆大出現較大幅度下跌，截至收盤下跌16.89%，報收9.94港元。

統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣佈破產的公告。

隨著疫情進一步蔓延，賣不動房子的房企，終於開始面臨巨大的生存問題。-甘俊 攝

龍頭房企業績承壓

中國恆大在港交所的公告稱，截至2019年12月31日，恆大全年度錄得之核心業務淨利潤及淨利潤有所下降，其中核心淨利潤預期約為人民幣408億元，較去年下降約48％，淨利潤預期約為人民幣335億元，較去年下降約50％。對於利潤下降的原因 ，恆大表示，主要是由於售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，引至交樓單價下降所導致。

根據恆大此前披露的數據，2020年的其銷售目標為6500億元，從目前來看，想要完成年度計劃，有一定壓力。

即使龍頭企業，在這波疫情中也難免損兵折將。3月17日，萬科企業股份有限公司發佈2019年度報告。報告期內，集團實現營業收入人民幣3678.9億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比分別增長 23.6%和15.1%，實現銷售金額6308.4億元；截至報告期末，集團持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%。

粗略看，萬科的業績不俗，但仔細瞧，則暗藏隱憂。雖然其業績在增長，但

而隨著疫情不斷髮展，萬科“壓力山大”。萬科總裁祝九勝表示，在銷售方面，2-3月的銷售金額同比減少了510億元。對新房交付也產生了壓力，以一季度為例，約有1萬個客戶存在交付延緩的可能性，預計全年將會涉及3.9萬戶業主延遲交付。開復工方面，比以往晚了40天，時間接近全年的四分之一。對現金流的影響也很明顯，由於銷售減少，銷售回款也將同比減少。此外，疫情期間，還增加了防疫成本。這些都對萬科未來1-2年的結算產生了一定的壓力。

群益證券（香港）分析師沈嘉婕分析認為，今年1-2月，受到疫情影響，房地產成交量大幅下跌。全國房地產銷售面積為0.85億平方米，同比增長-39.9%；銷售金額為0.82萬億元，同比-35.9%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，隨著疫情進一步蔓延，賣不動房子的房企，終於開始面臨巨大的生存問題。此外政策面繼續收緊房地產，“房住不炒”依然是主基調。這讓政策救市的如意算盤落空，導致房企的股價出現明顯調整。

“個案的熱銷不代表市場真實和全面情況，整體看，市場的確存在極少數熱銷，但這些項目基本都是老項目後期，價格平穩或者價格優惠部分房企捏造銷售額，事實上大部分房企實際真實的銷售額度跌了90%左右。除了個別龍頭企業重新定義了成交，將預定算成簽約。部分企業甚至已經開始1元訂房、10元訂房。事實上，房企的求生欲非常濃了！”張大偉表示。

圖/圖蟲

一線樓市再現局部“搶購”

“一個本來只想考及格的學生，竟然考出了100分。”

這句話用來形容蛇口太子灣再合適不過。作為深圳疫情穩定後第一個開售的千萬豪宅項目，開發商原本抱著試試看的態度，沒想到購房人熱情高漲，開盤即售罄。

不僅是深圳，不僅是豪宅，這樣好賣的房子還有很多。3月份，隨著售樓處逐漸開放，一線城市的不少項目迎來了開門紅。

3月7日，蛇口太子灣·灣璽開盤，單價8-11萬，總價2000萬起、最高超過5000萬，70套公寓當日清盤，12分鐘賣了3.6億。

原本佛系的開發商徹底興奮了。3月13日，灣璽趁熱打鐵推出14套房源，4200萬/套起步，僅8秒就售罄，賣出6億。

豪宅如此，剛需盤也有代表。3月16日晚，沙井萬科星城開盤，288套公寓僅用7分半鐘售罄，收金近3億。

如果說深圳是因為去年底的熱度持續，那麼北京樓市的復甦就更為明顯。

據第三方機構中原地產調查，北京3月以來至少有40多個項目出現多套房成交；3月第二週成交23.04億元，環比上漲30%。

3月第二週的上海新建商品住宅成交68149平方米，環比上漲26.10%；全市總計成交578套新房。這是自1月下旬以來，新房單週成交量最高的一週。

同時，受疫情阻撓線上選房依然火爆。新一線城市杭州熱度超過了廣州，萬科天空之城196套房源三個半小時售罄。3月杭州預計有64個樓盤入市。

宅家已久的人們迫切地走出來看房、買房，這股“搶購潮”也早已在土地市場中蔓延。

中指研究院數據顯示，雖然前兩月銷售成績不佳，但是一線城市的土地市場卻呈現出異然的境況。前兩月北京和上海的土地出讓金額分別達到673億元和619億元，排在前兩位，土地出讓金額TOP10城市仍集中在一二線城市。

TOP10企業1-2月拿地總額1413億元，佔TOP50企業的49.4%，國企、央企依舊是拿地主力。綠城在2月拿地最多，總共拿下10宗地，總金額達271億。

華潤置地排在第二，2月在北京買下3宗土地，耗資171億元，其合作對象為中交、住總、首開和北科建。

這樣的情景一直延續到了3月。中原統計顯示，3月截至9日，合計成交過5億地塊20宗，杭州最為火熱，售出4宗地塊共79萬平方米。

值得注意的是，此輪復甦無論是銷售還是土地市場，都更集中於一線城市，北京、上海這兩個壓抑已久的城市表現最為明顯。

而疫情期間突至的這波熱潮，業界普遍認為與疫情下流動性寬鬆有關。2月，央行下調了1年期MLF利率10個基點，3月再定向降準共釋放長期資金5500億元。

隨著16日美國的超級量化寬鬆計劃出爐，方正證券首席經濟學家顏色表示，今年或還有兩次降準機會。

中原地產分析師張大偉認為，降準緩解了房企資金壓力，有利於樓市降幅放緩，也讓那些資金充沛的開發商更有餘力去買地。

同時，降準之下房貸利率下行，也刺激了需求。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2月份央行調整了LPR報價，購房者房貸利率會減少，拉動市場提升。

房企生存和安全更重要

在記者調研過程中，一些開發商對突然湧上門的購房者顯然沒有預期，連稱沒有想到。

“原本以為過了3月人們才會來看房，我們近期重點都還在線上推廣。”一家在2月份線上賣房非常活躍的開發商人士坦言，公司現場售樓處準備不足。

不過，放在整個城市甚至全國的背景下來看，3月以來這波熱情買房的人仍然是少數，樓市整體難言回暖，有些人期待和去年一樣的“小陽春”，還遠沒有到來。

張波預計，從商品新房角度，4月份的成交量同比去年可能會接近或持平。

這一判斷顯得樂觀。對於當下及今年的市場，目前業界分歧仍然較大。

據不完全統計，疫情期間，全國20餘個省市相繼出臺針對房地產的 “救市”幫扶舉措，主要是幫開發商緩解資金壓力。

但其中的一些舉措被叫停。比如駐馬店因降低首付比例政策被約談等，同時海南省在疫情期間加碼調控，推出全省域現房銷售。

深圳市房地產中介協會認為，高層在疫情期間，多次約談對樓市“鬆綁”過度的城市，顯示“房住不炒”以及不會將房地產作為短期刺激經濟的手段，這一基調沒有改變。

對於行業而言，在疫情結束後，市場不會出現“報復性上漲”行情，“慢牛”才是未來市場的“新常態”。

張大偉則稱，房住不炒意味著限購、限貸、首付放開這類重磅政策難以出現，從而制約著樓市上行的空間。隨著疫情的演變，甚至不排除有些城市會出現下跌。

在疫情影響一季度銷售、佔比全年超10%的情況下，多數業內大佬認為今年市場總量很難再增長，預計會在去年近16萬億的基礎上下降，也就是說，會出現十年來的首次負增長。

房企們對今年的業績目標也沒有那麼樂觀。時代中國、越秀地產等紛紛調低了年度目標。越秀計劃同比增11.2%，時代計劃僅增5%。

對他們而言，速度已不重要，重要是的生存和安全。越秀地產董事長林昭遠表示，疫情發生以來，公司的首要原則就是確保現金流平衡，銷售鋪排和投資計劃都要匹配現金流。

房企1.46萬億債務到期

融新還舊成為常態

3月5日地產指數下跌17%，大於滬深300的14.2%。由於跌幅明顯，不少房企已經明確表示要回購“護價”。比如近期，寶龍地產按最高及最低價分別以每股4.15港元及4.04港元回購100萬股公司普通股，華僑城A擬回購1.2億-2.5億股用於公司實行股權激勵計劃，每股回購價格不超過8元。

相比股價打折，房企即將到期的債務，則更是讓房企膽戰心寒。

本月中旬，北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松曾表示，今年房企的債務壓力峰值在7月份。從統計數據來看，今年房企境內的債券、海外的發債、房地產的信託，加起來預計的債務是1.46萬億，從今年的月度分佈來看，一直是逐月上升，債務壓力的峰值在今年7月份。

他指出，7月份到期房地產債務是1490億，全年合計1.46萬億，今年房地產債務到期規模比2019年還有進一步的提升，疫情會使高負債率、高槓杆率的模式受到比較大的衝擊。

“對比具有代表性房企的現金流和到期債權，可以預期，他們必須要找到新的融資產品，或者是加速現金流的回籠。”巴曙松如是稱。而克而瑞數據顯示，受監測的95家典型房企到2020年到期的債務已達5000億元。

為了能夠順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規模並不少見。

3月18日，榮盛發展發佈公開發行公司債券預案。本次發行的公司債券規模不超過120億元（含120億元），可分期發行，發行期限不超過5年（含5年），榮盛發展表示，募集資金擬用於償還公司借款、調整公司債務結構、補充公司營運資金、改善公司財務狀況或項目投資等用途。

泰禾集團3月4日晚間公告，公司擬面向專業投資者公開發行不超過120億元公司債券，相關議案尚需提交公司股東大會審議。本次公司債券發行所募集資金扣除發行費用後擬用於償還公司債務、項目建設、補充流動資金等用途。

此外，發行大額中期票據的上市房企不在少數。

3月17日，據交易所披露文件，廣州越秀集團股份有限公司3宗中期票據被交易商協會接受並獲准註冊，金額合計88億元，核准日期為今年1月21日。其中，29億元中期票據由招商銀行和浦發銀行聯席主承銷。另外一宗29億元中期票據由興業銀行和浦發銀行聯席主承銷。30億元中期票據則由中國工商銀行和中信證券聯席主承銷。上述3宗中期票據註冊額度自本通知書落款之日起2年內有效，在註冊有效期內可分期發行。

從融資用途看，多數房企融資是為了償還前期貸款。部分上市公司發行了“疫情防控債”。

來源：21世紀經濟報道 記者：葉麥穗、張曉玲

閱讀更多 21財聞匯 的文章

關鍵字: 新一線城市置業寶典 萬科集團 杭州