編 者 按：
與新冠肺炎疫情的防控“遭遇戰”中，社區是一股不容忽視的力量，國家衛健委也直言，社區是實施網格化管理的基礎，是傳染病防控的第一道防線。
隨著疫情發展過程中物業服務多元化，物業股逐漸受到市場追捧，不少物業類公司的股價飄紅，或將迎來新的機遇。為此，奇點商業網在新型肺炎疫情期間推出《物管“搏疫”白皮書》，深入剖析物管企業抗疫表現。並延伸至年度業績數字、運營能力和未來預期，為行業和機構投資者提供指引。
2019年11月6日星期三，黃清平再次登上了香港交易所的站臺，為銀城生活服務有限公司（以簡稱銀城生活）上市敲鐘。而早在同年的3月6日，黃清平站在同一個舞臺上為銀城國際上市敲鐘。
一年敲鐘兩次，這並不是所有老闆都能享受的榮光。
母公司依賴程度低
收入年複合增長率較高
銀城生活的歷史可追溯到1997年年底，當時其主要營運附屬公司之一南京銀城物業服務股份有限公司，由銀城地產及南京銀波工貿公司成立。2001年，銀城地產獲得南京市鼓樓區綜合配套改革領導小組批准重組為有限公司，黃清平等若干前僱員，成為了銀城地產及銀城生活的股東。
從銀城生活服務的招股書顯示，相對於一些物管公司對於母公司輸送面積的嚴重依賴，銀城生活在市場化運作良好，在第三方物業面積的拓展上顯露優勢。
招股書顯示，截止到2019年4月末，2019年4月30日，公司的物業管理服務涵蓋中國10個城市，包括江蘇省的七個城市以及長江三角洲地區大都市中其他省份的三個城市，在管建築面積約達1962萬平方米。於2019年4月30日，公司管理197項物業，包括89項住宅物業及108項非住宅物業。
其中，來自母公司銀城集團的供給面積僅為409萬平方米、38個項目，第三方外拓面積達1552萬平方米，佔比達73.6%。從時間上來看，在物業管理服務中，2016至2018年來自獨立第三方房地產開發商開發的物業佔比分別為61.8%、67.7%和76.1%，也呈現出明顯的上升趨勢。
同時，據招股書，2016年—2018年，公司的營業總收入分別為2.27億、3.06億和4.68億，複合年增長率達43.4%，而公司於該等年度的純利分別為2357.7萬、2059.1萬及2733.1萬。
地區集中度高
包乾制仍為盈利大頭
據招股書顯示，銀城生活的大部分物管面積均集中在南京地區。根據招股書顯示，2016-2018年，其南京地區的物管面積為586萬平米、918.9萬平米、1223.1萬平米；長三角城市群（南京除外）物管面積為75.4萬平米、158萬平米、323.2萬平米；南京佔比為88.60%、85.33%、79.10%。
雖然近年來其南京物管面積呈現出明顯的下降趨勢，但是其佔比仍然較高，同時在目前其收入80%來自於南京的物業，因此正如招股書坦言，大部分業務集中在南京，易受該地區的趨勢及發展情況的影響。
同樣值得一提的是，在地理集中度上，銀城生活主要集中在江浙滬和河南這四地，暫時實現全國性的佈局，仍然屬於一家典型的地區性物業服務企業。
相對於其他物業企業紛紛開拓自身的增值業務，包乾制仍然為銀城生活的主要盈利手段和方式。
據招股書顯示，2016-2018年三年間，包乾制據了其總收益的99%以上，是其最主要的收入方式，但是由於包乾制本身的成本較高，其相對收益也較小，使得銀城生活不得不開始思考新的方式和出路，減少包乾制的佔比。
值得一提的是在2016-2018年間，銀城分別有8份、20份和35份虧損的協議，其收益為1470萬，3350萬和5430萬，銀城生活表示其產生的虧損的主要原因在於獲得新項目後取代現有物業管理公司導致前期的成本較高所致，也從側面顯示出包乾制本身對於成本的重視程度。
因此，在招股書中銀城生活也表示，勞工成本及分包成本增加可能減慢公司的成長、損害公司的業務及降低公司盈利能力。
勞工成本較高
盈利能力有待提升
除了佔比過高的包乾制模式需要改進外，另一個困擾銀城生活的就是長期較高的勞工成本，進而間接降低其自身的盈利能力，壓縮利潤增長空間。
根據招股書顯示在2016-2018年，銀城生活的員工薪資支出分別為1.28億元、1.78億元、2.74億元，分別佔銷售成本的72%、69.8%、68.6%。2019年前4個月，員工薪資支出為1.14億元，佔銷售成本的72.6%。雖然從佔比的角度上看，勞工成本佔比呈現出緩慢的下降趨勢，但是在絕對值增長上，卻保持著不低的增長率。
較高的人力成本帶來的問題便是其盈利能力的下降。2016年—2018年，公司的營業總收入分別為2.27億、3.06億和4.68億，複合年增長率達43.4%。但是，由於過高的人力成本和其他成本因素的影響，銀城生活的純利分別為2357.7萬、2059.1萬及2733.1萬，總體上呈現出波動上升的趨勢。
為了解決人力成本高企的問題，銀城生活表示，將致力於實施多項成本節約措施，例如採用技術及機械以降低所需勞工，亦已外包部分項目的若干職能（如清潔及維護服務）予第三方分包商，同時對服務維護密切監督確保服務質量。
同樣在增值服務這項物管公司日益重視的領域，銀城生活也表現得不盡人意。招股書顯示，2016-2018年，傳統物業服務的毛利率為19%、10.2%和7.7%，呈現出明顯的下降態勢；增值服務則分別為29.6%、37.5%和39.5，毛利率增加非常明顯。然而招股書表示，雖然增值服務毛利率較高，但是其貢獻的收益卻呈現出下降的趨勢。
對此，睿信諮詢資深合夥人郝炬認為，傳統物業服務7.7%的毛利率相對於整個行業的而言是明顯偏低的，可能是受到收購接管其他中小物業公司等原因影響所致。當下增值服務是行業的熱點話題，整個行業都在進行探索還沒有形成一個固定模式，因此如果能夠形成適合自身的增值業務服務模式，將會對營收的增長起到明顯的利好作用。
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
