房小評 中國房評報道 今天
3月23日股市開盤，雅居樂集團（03383.HK）股價下挫8.6%。午間休市時雅居樂發佈2019年度業績報告，毛利潤只有183.58億元，同比下降25.6%。投資看分紅的香港股民立即用腳投票，跌幅收窄的股價再次下跌，收盤時跌幅高達13.3％。
2018年雅居樂的毛利率尚有43.9%，到2019年就降低到了30.5%。作為一家成長性不強的中型房地產企業，毛利率下降得如此明顯，股民難以容忍。
此前，雅居樂主要依靠海南清水灣等項目的結算，支撐公司整體的高毛利潤，而隨著海南採取全島限購政策，房地產市場成交急劇下降，雅居樂清水灣也從“現金奶牛”變成了“慢牛”。
只有告別對清水灣等文旅大盤的利潤依賴，儘快做大城市住宅開發業務，將文旅大盤和城市住宅開發做成 “兩駕馬車”，雅居樂才能改變眼前的局面。
1
雅居樂2019年實現預售金額1179.7億元，超額達成1130億元的年度銷售目標，同比增加14.9%；銷售面積為891.1萬平米，同比增加11.7%；營業額同比增加7.3%，達到602.39億元。
這幾項數字還過得去。但是2019年，雅居樂的毛利潤只有183.58 億元，而2018年的毛利潤是246.74億元，同比下降了25.6%，足足少了60多億元，毛利率也同比下降13.4個百分點。
毛利潤下降與海南雅居樂清水灣項目的銷售下降有直接關係。
2007年，雅居樂耗資10億元拿下清水灣一期12個地塊，規劃總建築面積為296萬平米，樓面價低至226元／平米。2008年，雅居樂又拿下清水灣二期土地，而這次的樓面價僅為207元／平米。隨後，雅居樂拿下第三期土地，完成了佔地15000畝清水灣的全面佈局。
雅居樂在清水灣的拿地成本總計約25億元。但是，海南省政府對清水灣項目的投資設置了門檻：首期規劃開發建設的總費用不得低於53億元，10年之內投資需達到130億元。
當時，缺少啟動資金的雅居樂與上市保薦人摩根士丹利談了筆交易，將清水灣項目30%的股權出售給摩根士丹利，換取53億元資金，讓項目得以落地。
隨後，雅居樂清水灣趕上了海南國際旅遊島的利好消息，項目大賣。自2009年開盤後6年內，實現銷售額450億元。
當時，投資機構給這個項目算了筆賬：按300元／平米的平均樓面價，3500元／平米的建安成本，8%的營銷費用，以及2萬元／平米的銷售均價計算，雅居樂清水灣的毛利率在70%以上。
這讓摩根士丹利從中狠賺了一筆。股權轉售加分紅，摩根士丹利僅在清水灣一期獲利就超過200億元。
從2009年到2018年，清水灣累計為雅居樂貢獻了近890億元的銷售額，被稱為“現金奶牛”，這也是近10年雅居樂股價的有力支撐。
雅居樂清水灣銷售額業績佔比：
2
2018年4月，海南省出臺新一輪房地產市場調控政策，開始全島限購，堅決執行“去地產依賴”戰略。
以致於2018年，清水灣銷售業績下降至83億元，而到了2019年上半年，清水灣確認的收入只有10億元。
在2019年度業績發佈會上，雅居樂集團董事會主席兼總裁陳卓林解釋，毛利率下降是因為海南島的政策原因：“我們在海南區域的收入變小，拉低了整體的毛利率。”
雅居樂副總裁潘智勇補充道，海南區域的入賬數比同期少，2018年為113億元，但2019年不到40億元，而海南區域銷售的毛利率高達50%。
潘智勇預測，2020年雅居樂可以維持30%的毛利率水平，主要是通過海南區域的入賬提升，以及非房板塊的發展。“2020年肯定比2019年好，不會差到哪裡去。”
陳卓林在發佈會上表示：“未來還得看海南的政策，我個人認為還是有一天能夠放開。”
“海南島今年肯定會有放鬆的消息，這是100%的。”同樣重倉海南的富力掌門人李思廉也曾在2019年3月份的業績發佈會上給股民打氣，認為海南遲早會放鬆房地產調控。
然而，時間證明，上述兩家房企的掌門人都誤判了形勢，也低估了海南省政府堅決貫徹“房住不炒”和“不將房地產作為短期經濟刺激手段”的政治決心。
2020年3月7日，在多個地方政府紛紛從供給端放鬆房地產調控，促進房地產項目復工復產的時候，海南省政府不但沒有跟風效仿，反而逆行式加碼出臺了進一步緊縮房地產的政策：新增土地商品房實行現房銷售制度。
現房銷售制度會大幅度降低開發商的槓桿率和利潤率，並使開發商擔負更大的資金壓力。開發商以前把低價獲得的海南項目當做“現金奶牛”，今後卻不得不考慮這隻牛要吃多少草，以及產奶量急劇下降的問題。
海南的“去地產依賴”政策不是短期的，雅居樂在海南仍有400多萬平米的土地儲備，接近1000億元的貨值。盤活這些資產，不能寄希望於海南放鬆房地產調控。
其實，雅居樂早年在廣東做的項目，很多客戶是香港人。能夠贏得香港客戶的歡心，說明雅居樂的產品力還是比較強的。看過雅居樂項目的人都說，雅居樂的產品是典型的改善型居住產品。
精緻的園林，氣派的外立面，奢華與功能兼具一身的社區，還有長期接待香港客戶養成的細緻服務，這都是早年雅居樂能夠做好文旅大盤的原因。
如今，雅居樂在華南 、華東區域的業績貢獻佔比最高，不知道雅居樂能否在這些主戰場上把自己的強項發揮出來，而不是把未來賭在海南。
閱讀更多 房評報道 的文章
