投资要点
业绩大幅增长。2019年实现营业收入677.73亿元，同比增长64.36%；实现归母净利润56.76 亿元，同比增长46.06%。归母净利润增速低于营业收入增速，一方面是因为2019 年计提9.81 亿元存货跌价准备；另一方面是少数股东损益占比的提升，2019 年为11%，而2018 年为3%。
盈利水平持续保持在高位。2019 年公司的毛利率和净利率分别为28.84%和9.4%，继续保持2018 年的较高水平。加权净资产收益率再创新高，2019 年为23.6%相较2018 年提升4.18 个百分点。
销售高增长，拿地保持积极。2019 年金科实现销售金额1860 亿元，同比增长57%，完成年度目标的124%。拿地积极，成本控制较好。2019 年新增拿地建面3323 万方，同比增长61.8%；新增拿地金额888 亿元，同比增长26.9%；拿地均价为2672 元/平方米，拿地金额和销售金额的比重为49%。
财务杠杆大幅下降，偿债能力有保障。2019 年末公司净负债率为120.2%，较2018 年末大幅下降16.3 个百分点。公司在手货币资金较为充沛，现金短债比为1.09，偿债能力有保障。
保持较高分红比率。2019 年预计分红24 亿元，每股分红0.45 元，分红比率达到42.3%，以2020 年3 月23 日收盘价计算，股息率为6.36%。
风电： 公司2014年12月22日晚间公告，其全资子公司金科新能源有限公司当天与两家新疆投资公司分别签订股权转让协议，出资7亿元收购其持有的新疆华冉东方新能源有限公司100%的股权。 根据公告，此次金科新能源交易的两家投资公司分别为新疆招商昆仑股权投资合伙企业（有限合伙）和新疆益源众惠股权投资合伙企业（有限合伙），分别持有华冉东方新能源90%和10%的股份。从两家公司情况看，均为PE类企业。 2015年8月公告，公司拟不低于5.82元/股募集资金总额不超过45亿元，主要用于重庆南川金科世界城一期项目、遵义金科中央公园一期项目、重庆万州金科观澜项目、景峡第二风电场C区20万千瓦风电项目等。
长江经济带： 2017年，金科股份已基本完成8大城市群的战略布局，大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群
宝能系： 截止2019年09月30日，宝能系的前海人寿保险股份有限公司-自有资金位列公司十大股东中第9位，持股比例占公司总股本的1.97%。
要点一:拟收购重庆星坤房地产开发有限公司
2019年7月，公司全资子公司重庆金科房地产开发有限公司拟与重庆中科建设（集团）有限公司、重庆润凯商业管理有限公司签订《股权转让协议》，受让中科建设及重庆凯润分别持有重庆星坤房地产开发有限公司51%和49%的股权。交易金额合计不超过84,743.49万元；同时鉴于中科建设为标的公司开发的二、三、四期项目的总包方，为保持总包工程的连贯性，标的公司仍将继续履行与中科建设的总包合同并支付工程款，预计金额不超过20,000万元。
要点二:社区生活服务业务
社区综合服务业务为公司重要业务。公司围绕业主需求将传统的物业管理升级为“美好生活服务商”，通过智慧科技赋能，为客户提供家庭生活、智慧家居、社区金融、资产管理、社区教育、旅游出行等全方位的生活服务。业务覆盖重庆、北京、四川、江苏、湖南、陕西、山东等24个省、直辖市、自治区。面对行业发展的新变化、新趋势，金科服务围绕以客户满意为核心，保持有质量的增长，2019年上半年新增合同管理面积3,500万平方米，累计合同管理面积达2.39亿平方米，服务业态涵盖居民住宅、公共建设、商业写字楼、城市综合体等。
要点三:新能源业务
截至2018年末，烟墩电场弃风限电率降至18%，较上年下降12个百分点，上网发电4.75亿度。截至目前，景峡20万千瓦风场经调试已成功并网。新能源板块实现营业收入1.88亿元，同比增长19%，实现净利润4191万元，同比增长约62%。
要点四:布局学前教育
公司以自有资金出资成立全资子公司金科教育投资管理有限责任公司。教育公司注册资本为10亿元，主要负责公司未来教育产业的投资和运营。公司将依托目前管理以及未来拓展管理的物业社区资源，通过包括但不限于并购整合优势教育品牌、与品牌教育资源合资合作、自建等多种方式，在整合公司社区现有教育资源的基础上，前期重点布局和发展学前教育，扩大社区教育机构布点，设立幼儿教育、早教、学前培训等服务机构，纵向延伸学前教育产业，为社区业主提供优质教育服务，壮大公司社区综合服务产业。
要点五:房地产开发
公司是一家专注于房地产开发与销售的大型企业集团，经过20年的健康发展，公司已初步形成以民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。公司的房地产开发业务聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展，目前已经布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群，已进驻全国23个省、直辖市、自治区，开发项目主要分布在重庆、北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等主要一二线城市。
投资建议：公司充分受益中西部城市基本面的持续超预期，销售持续高增长，拿地能力突出，为未来业绩夯实基础。我们预计公司2020-2021 年EPS 分别为1.32 和1.58，按照2020 年3 月23 日收盘价估算，对应PE 分别为5.4 倍和4.5倍，维持“买入”评级。
风险提示：大幅收紧按揭、消费贷等居民杠杆。
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