万科2019年的财报公布后，市场普遍解读为“业绩不及预期”，同时遭遇股市大跌，尤其是内房股在港市被“绞杀”。
受此两线不利因素的影响，万科A的股价近期连番暴挫。
短短十几个交易日，回撤高达20%。
房地产企业从本质上讲，是一个特殊类型的生产制造企业。
其主要生产流程是：买地，盖楼，卖楼，回款，再买地，再盖楼，再卖楼，再回款，再再买地………
其生产过程，就是从现金到购买原材料、到生产制造、到库存销售、最后回款再到现金。
所有的生产制造企业，其生产经营过程，就是一个从现金再到现金的过程。
具体到房地产企业，土地是主要生产材料，企业买地后，在地上盖楼，在楼房销售并移交给客户前，土地、在建房、建好但还未销售移交出去的成品房，都是作为“存货”体现在资产负债中的；存货中的成品房被卖出并移交给客户之后，马上作为“经营成本”体现在利润表中；而为了扩大再生产，房企会把赚来的钱再拿出一部分用于购置新的土地，以备新一轮的生产，这批用于购地的款项，会在现金流量表里，以“
购买商品及劳务支出”的面目体现出来；与其他生产制造企业不同，房地产行业有个预售制度，即在房子还没完全建好之前，可以先向客户预售，客户先交的这部分款项，会作为“预收款项”体现在房企的资产负债表里——2018年之后，企业根据新的会计准则，把这部分款项记在“合同负债”账户上，实际上跟以前的“预收款项”是一个意思。通过上述基础流程的梳理，我们会发现房地产企业的业绩预估，有一个比较清晰的逻辑线。
我们以万科为例——
它2018年、2019年的经营成本，都能从财务报表中直接提取出来。
每年年初、年末的存货，也同样可以直接提取，两者相加再除以2，可以得出当年的平均存货。
用经营成本除以当年的平均存货，就可以计算出年度存货周转率。
如下图表所示：
万科2018年的存货周转率约为0.276，2019年则为0.285。
这个数据是什么意思呢？
就是说，万科以2018年的销售能力，把存货全卖完，约需3.6年；以2019年的销售能力，把存货全卖完，约需要3.5年。
计算这个数据的意义是什么呢？
我们可以据此粗略推算出万科的一个经营周期，即从现金到存货到销售再到现金的这样一个过程，大致是3－4年。
计算它的经营周期又有什么用呢？
因为我们可以通过3、4年前的购地、存货等数据，来倒推现在及未来的房企业绩——
这是万科从2013年以来的土地购置费用统计表。
表中“购买商品及劳务支出”条目中的“购买商品”，就是指购买土地—— 这个项目的数据当然包含着支付盖房工人的工资等费用，但主要是指购买土地。
所以，我们通过这个科目数据，可以大致检验出企业购地的整体趋势。
万科从2015年之后，就不断地在增加购地的资金投入。
换言之，就是土地储备，一直在不断地加大。
现在是2020年，大家注意3、4年前的相关数据及其增幅。
我想说什么，有点明白了吗？
购入的土地，会规划开发，在没卖出前，甚至在卖出后但还没完全移产产权之前，企业都会将其列入“存货”的范畴。
大家看，万科的存货数据是不是跟上边提到的购地数据同趋势起伏？
对应起来看，相应年度的增幅是不是也同趋向变化？
注意，2019年卖掉的房子，应该主要是2015、2016年的存货——那么请问，2020年卖掉的房子，应该主要是哪两年的存货呢？
2021年呢？
2022年呢？
2023年呢？
我想表达的意思，是不是更明白点了呢？
房子还没盖好，但可能已经通过签定合同预售出去了——这部分客户的缴款，叫预收款项——刚才说了，2018年后，叫“合同负债”。
当房子完全建好，并完全移交给客户之后，房企确认收入——从现金到现金的最后一个现金，实现。
因此，预收款项，也能很好地提前反应房企未来的营收情况：
大家对比一下存货的统计图表：万科2018年7500亿的存货，对应着当年5000亿的预收款项；2019年的8900亿存货，对应着当年5800亿的预收款项。
这说明什么呢？
这说明后一年的销售业绩，早在前一两年的预收款项中就锁定了啊。
有朋友问我：你为什么买万科啊？
现在我可以回答了：
土地储备、存货数据、预收款项等核心数据，都一致性地表明，万科至少在2024年前，都是有业绩保障的，而且是有相应的增长保障的。
从以上数据推算，3、4年后，万科的业绩将在现有基础上至少再翻一倍！
目前万科7倍的市盈率，相比未来三四年20%以上的年化复合增长率，PEG数值仅0.3倍左右，显然处在严重的低估中。
什么是成长股？
草，这才是成长股！
什么是便宜货？
草，这才是便宜货！
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