首富許家印一天損失175億，恆大，能恆“大”嗎？
文|縱橫陸家嘴 查克（ID:LJZ_Zorro）
2018年，在相繼丟掉聯賽、亞冠和足協盃冠軍，並失去了2019年超級盃參賽資格後，廣州恆大淘寶足球俱樂部經歷了一個“四大皆空”的歷史最差賽季。2019年，這支中超霸主的“主人”——被譽為房企“利潤王”的中國恆大（3333.HK）也陷入了類似的境況。
2020年3月22日，中國恆大發布盈利預警，截至2019年12月31日，2019年全年核心業務淨利潤（房地產業務扣非淨利潤）預期約為408億，較去年下降約48%；淨利潤（集團扣非淨利潤）預期約為335億，較去年下降約50%。
圖：中國恆大盈利預警公告
01
恆大怎麼了？
這份“爆雷”級別的成績單出乎了整個市場意料。要知道，中國恆大去年上半年核心業務淨利潤和淨利潤分別為303.5億元和270.6億元，分別同比下滑45%和49%，佔預期數據的比例約為75%和81%。這意味著，中國恆大去年下半年盈利能力較去年上半年進一步下滑。
對於利潤下滑的原因，恆大解釋稱，2019年上半年是由於交樓面積減少所導致，2019年下半年主要是由於售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，引至交樓單價下降所導致。
與此同時，瑞信在降中國恆大評級至中性的報告中指出，在瑞信看來，若不考慮少數股東權益影響，恆大核心業務淨利潤將較該行及市場預期低出50%。而在主營業務銷售乏力、利潤率下滑，以及新能源汽車業務虧損等因素影響下，恆大盈利能力也將面臨持續壓力。不過，恆大目前開展的激進式銷售策略會在一定程度上為上述壓力提供一些緩衝。
多方位看空情緒的籠罩下，3月23日，盈利預警發佈後的首個交易日，中國恆大開盤重挫16.39%，全天呈弱勢震盪行情，最終報收9.94港元/股，跌幅擴大至16.89%，市值蒸發267億港元，領跌地產板塊。
值得一提的是，三天前，現年62歲的許家印剛以2310億元財富蟬聯全球房地產富豪榜首富寶座，長和（0001.HK）實控人李嘉誠以2000億財富排名第二。根據胡潤研究院往年的富豪榜數據，許家印在榜單上以上演“帽子戲法”，其前任分別是李嘉誠和曾“梅開二度”的萬達集團董事長王健林。
不過，上述數據的截止日期是2020年1月31日，而從2月1日至今，中國恆大股價跌幅逾五成，市值蒸發超過1300億港元。期間，中國恆大董事會主席許家印的財富期間縮水已接近千億港元（約人民幣900億元），“全球地產首富”的頭銜或大概率歸至旗下上市公司市值相對縮水較少的李嘉誠名下。
02
沽空比率高居榜首
值得注意的是，對於中國恆大的業績、估值雙殺行情，市場其實早已有預判。縱橫陸家嘴瞭解到，在公佈業績預警之前，中國恆大在港股市場的沽空比率就已經在地產板塊排名首位。
圖：上市房企沽空比率排名（3月20日）
數據顯示，截至3月20日，中國恆大3天平均沽空比率和5天平均沽空比率分別為32.288%和34.725%，均排在地產板塊沽空比率排名的第一位。
截至3月23日收盤，中國恆大的兩項比率分別再度提升至33.155%和35.245%，仍排名行業首位。其當天的沽空金額為3.75億港元，總成交金額為10.35億港元，均創近期新高。不過，其當日34.464%的沽空比率排在地產板塊的第二位，深耕長三角的浙江房企德信中國（2019.HK）以57.0888%的沽空比率排名居首。
圖：上市房企沽空比率排名（3月23日）
03
短期償債和業績承諾壓力加大
無論是剛剛成立的恆大寶集團意圖打造銷售恆大系全線產品的全新平臺，還是此前旗下的網上售房平臺恆房通創造的千億GMV數據，中國恆大目前被外界看做“激進”的銷售模式卻是成效顯著。
75折優惠的大力度促銷下，中國恆大今年2月實現合約銷售金額447.3億元，同比增長約108%；合約銷售面積約513.8萬平方米，同比增長約154%，位列行業第一。
但通過對比去年上、下半年的業績可知，今年較去年下半年更為激進的銷售策略或將令其盈利能力繼續承壓。這也凸顯出恆大業績失“恆”的背後還存在兩大隱患：一是短期償債壓力；另一個是引入戰投時的業績承諾壓力。
最具說服力的數據來自中國恆大的核心公司恆大地產，即戰投持股和作出業績承諾的公司。
截至2019年上半年，恆大地產資產總額為17,629.37億元，負債總額為14,008.37億元，
資產負債率和淨負債率分別為79.46%和144.80%。儘管恆大地產負債率指標較此前三年大幅下滑，但由於長期有息債務部分轉換為一年內到期有息債務，並伴隨房企償債高峰期到來行業整體再融資受限，其母公司中國恆大短期償債壓力不容小覷。數據顯示，截至2019年上半年，中國恆大短期債務規模為4729.58億元，佔總債務的比例高達63.74%。其中，一年內到期借款為3758億元，佔借款總額的比例為47.3%；1-2年到期的借款為2342億元，佔比27%。
圖：中國恆大借款期限情況
以存續的債券情況來看，截至2019年上半年，恆大地產存續債券共計7筆，其中今年到期的債券共計4筆，合計借款金額為257.65億元，佔存續債券總金額的比例為58.73%。
圖：中國恆大存續債券情況
另一個隱憂是業績承諾未達成涉及的戰投補償問題。
中國恆大2017年和2018年累計320億元的分紅，佔其兩年歸母淨利潤之和的比例超過5成，這其實屬於“被逼無奈”的選擇。
縱橫陸家嘴瞭解到，2017年11月，在引入三輪戰投累計融得1300 億元資本金後，26家戰投合計持有恆大地產的股權比例為36.54%權益。
許家印實控的凱隆置業持有剩餘股權的同時，並連同恆大地產給予第三輪投資者履約承諾，即2018 年、2019 年及 2020 年之三個財政年度淨利潤（扣除非經常性損益）將分別不得少於500 億元、550 億元及600 億元。
若業績不達標，恆大地產將會根據相關投資者的持股比例和業績完成比例，並在原有最少佔淨利潤比例為68%的分紅基礎上，追加股息。
2019年，恆大地產全年核心業務淨利潤（房地產業務扣非淨利潤）預期約為408億，低於業績承諾的550億元。這也意味著，在給戰投們追加完股息後，中國恆大去年的歸母淨利潤也將大幅下滑。若2020年的盈利能力延續2019年的情況，中國恆大也將再度面臨業績補償和利潤下滑的境況。
不是沒有好消息。儘管2020賽季中超聯賽推遲了開幕，但新賽季的比賽用球、傳統強隊的新款球衣、相關裝備還是按時悉數暖場亮相，這也預示著新賽季開賽在即，擁有升入中超以來最豪華陣容的廣州恆大也將開啟第九冠之旅。
但面對眼下中國恆大遭遇的業績“滑鐵盧”，它的主人許家印又該如何應對？那些曾經助力中國恆大上市的老友們會再度出山嗎？歡迎下方留言區討論。
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