[快意恩仇女“鉴”客，一支辣笔行天下]
今日，五象南、五象东都拍地了。
五象南那马的2宗地块，毫无悬念，被万有收入囊中，给南宁带来国际旅游度假区；
倒是五象东滨江地块，却吸引了19家房企报名，最高的楼面地价达8219元/㎡，这也是五象东地价首次“破8”。看似没怎么被“眷顾”的龙岗，却拍出高地价，值得玩味。
五象南、五象东，这两个五象新区后起之秀，同一天拍地，也带有话题和热度。现在，摆在很多人面前的一道单选题是：五象南和龙岗，到底谁更香？
万有落地五象南，龙岗拍出“8”字头
今日，土地市场挺热闹，4宗土地成交，且都在五象。
地块成交，意味着，五象南、龙岗，各新增了一个项目：万有拿下五象南760亩商住地，作为南宁万有国际旅游项目用地；同时，蓝光在龙岗东沿江圈了76亩地，从容积率看，大概率是个改善型项目。
▲地块成交情况一览
先看万有这宗地。万有拿地，意味传闻已久南宁万有国际旅游项目，有了实质进展，这760亩只是项目总占地3600+亩的一小部分。项目很大，这只是开始。
地块有几个重点：
①包含熊猫基地的文化特色景区，优先开工，且自持20年。
②文化特色景区展示基地建设完，可进行住宅部分预售，据悉，住宅部分万有或与中南合作开发。
③住宅部分和大熊猫种源基地离得还挺近。
▲万有地块展示图。
④760亩配建2所幼儿园和1所小学。
再看龙岗，一线临江地块，最高楼面地价“8”字头，比之前金科、彰泰地价还高。据了解，这块地吸引了19家房企来抢，热度可见一斑。
挺有意思的。一东一南，都有足够的话题与争议。
一个风头正盛，一个少了话题？
五象有4子：蟠龙、五象湖、五象南、龙岗。如今，前两个早已混成老大哥，作为后起之秀，五象南和龙岗，经常被拿到台面上来比较。
这事儿，还得从2019年8月广西自贸区正式挂牌说起。
2019年8月，自贸区降临到五象头上，蟠龙、五象湖、五象南都喝到了这碗大补汤，唯独没龙岗。
五象南，驾着自贸区的这辆悍马，奔腾在打造“南宁综合保税区”的大道上。
上周，“世界500强”绿地控股拿下五象南123亩地，打造含办公、科创、贸易等的中心广场；今天，五象南最南端的那马，正式迎来国际旅游度假区；3月底，五象南还有3宗共267亩地待出让，清一色的高新产业、物流用地。
而这期间，龙岗发生了啥？龙岗错失了机场线，4号线东延得继续等五象火车站。不过，好在五象火车站的建设，是八九不离十了。
再看2020年土地供应。
五象南总计供地13幅，共计699亩，位于全南宁榜首，同比上涨215%。
而龙岗，计划出让11幅经营性用地，共计550亩，同比跌了15%。不过，放在整个南宁来看，龙岗板块的供应量也并不小。
▲2020年南宁市主城区住宅用地供应十大热点板块。（来源：南宁克而瑞）
土地供应计划，可以窥探南宁下一步发展重点，按这个趋势，五象南将是重点。
五象南房价跳涨，龙岗滞涨
有话题，就能带来流量，这个娱乐圈的不二法则，在地产圈同样适用。
世界500强绿地、万有的熊猫基地，已经让五象南几度上热搜。买不起五象湖的人，纷纷开始关注五象南，于是，五象南，涨了。
在熬过了艰难的2019年，又遇到2020年开春黑天鹅之后，五象南，还是涨了。
2019年3月，五象南5盘，最低“8”字头，最高也就1.2万/㎡。而1年过后，除少量房源外，全线过万，彰泰郡最高价竟然卖到了1.6万/㎡，甚至超过了五象湖、蟠龙房价。部分楼盘购房有捆绑条件，部分产品首付高达百万。
▲五象南2019年、2020年3月房价对比。
与此同时，龙岗就没这么幸运了。
2019年上半年，在几块高价地的刺激下，龙岗房价迎来了短暂的上扬。可好景不长，下半年，市场遇冷，横盘到来，龙岗价格回落，房价、门槛双降。
去年底，龙岗“价格战”如期到来，大唐盛世精装单价“9”字头；蓝光雍锦澜湾10月份精装价11142-11342元/㎡，低于9月份高层最低价……
没了自贸区，飞了机场线，龙岗房价起起伏伏。
▲龙岗2019年、2020年3月房价对比。
按理说，2019年初，五象南、龙岗这两兄弟的房价是站在同一起跑线上，都是1万出头，甚至五象南更低。可1年过去，五象南跳涨，龙岗部分楼盘小涨，大抵持平。
宜居看五象东，五象南兑现需要等
买房人，总有一个坏习惯：习惯追涨。
似乎追涨就一定能吃到甜头，追涨就能捡漏。可事实真如此？
当大妈都在抛股票的时候，你该做的不是跟着抛，而是可以开始建仓了。当很多人都开始炒作五象南，锁定五象南的时候，你应该冷静分析，哪里适合我？
论环境，龙岗临江，有江景和邕江景观带，五象南有什么？综合保税区。
论学校，龙岗建成的学校有五象第三实验小学、第二实验小学、邕宁民族高中、在建的中海哈罗等。五象南有什么？在建的金良路小学、华威路小学。
论商业，龙岗紧邻万达茂，而五象南有一个规划中的邻家广场和度假区。
龙岗虽谈不上名校环绕，但绝对算得上环境良好、配套齐全的宜居之地。
再看五象南，总体规划定位“南宁综合保税区”、“东盟物流基地”。它注定和产业不可分割。宜居性，这点比不上龙岗。
▲五象南控规，住宅居住在东北部。
“五象南，大货车飞发发发的！”这是一位扒友对五象南的描述，挺生动，挺写实，因为它就是一个产业区，物流基地里的产业区。
短期来看，五象南的这种局面难以改变。不过，依托于板块的定位以及未来的度假区带来的红利，把周期拉长，五象南的价值可期。
▲五象南作为产业物流基地，大货车是少不了。
哪里能捡漏？哪里或站岗？
在“价格＜价值”时入手，能捡漏；可当“价格＞价值”时入手，可能站岗了。
五象南、龙岗，谁在捡漏，谁又在站岗？
从板块发展阶段看，龙岗显然走在五象南前面，板块成熟度更高。而五象南需要更长的周期，才能形成较为完善的配套。
不过，当前五象南热度走高，自有其道理。
首先，区域的供应真不多。
五象南在售盘是真少，从2017年到2020年了，6个盘清了一个，还剩5个。
可这个情况或许将改变，因为根据2020供地计划，五象南大批住宅用地将推出，这个体量转换成住宅，会让五象南供应有效上升，何况还有旭辉、大唐新地块。
如果说，地价高的板块，受成本约束，价格没有水分可以挤，尚且能保持稳定。可现实是，五象南地价并不高。
近几年，五象南地价维持在“3”、“4”字头，房价是地价的3-4倍，空间还是有的。
▲五象南地价vs龙岗地价。
而龙岗，在经历了几波地块爽约后，房价水分时不时就被挤一次。如今，龙岗二手房价普遍高于新房价格。
▲龙岗二手房价格。
当然，五象南作为五象湖价值延伸之地，已是必然。加上有万有度假项目的加持，板块会不断升级，价值的提高，也会慢慢反应到价格上，从长线看，看涨是有的，只是，短期，部分楼盘价格虚高也是事实。
五象南，得承认它的价值，但也要认清它的现实。
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文|你莫愁 编|小二郎
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