在剛剛出爐的2020中國女富豪排行榜上，龍湖集團創始人吳亞軍延續去年的名次，位居女富豪榜第二位，866億財富值相對去年大漲69.8%。
雖然龍湖不再是當年“小而美”的龍湖，吳亞軍卻還是吳亞軍。同期的王石退位，宋衛平歸隱，只有吳亞軍屹立不倒。
龍湖對外稱，“龍湖沒有故事”，年年復如是。不過，由女富豪白手起家創辦的龍湖，卻不可避免總有故事發生。
在吳亞軍的帶領下，龍湖平順走過了2019年。比起2018年高管頻繁出走的動盪期，此時的吳亞軍看起來緩了一口氣，表示會用“強者的姿態”來應對2020年。
3月24日，龍湖集團召開了線上業績發佈會。會上，龍湖集團表示，考慮到疫情的衝擊，2020年的目標定為2600億元，換言之，只需比2019年完成的2425億元增長7.2%。目標之小，也不知是喜是憂。
回想兩年前，在2017年的業績會上，主政的邵明曉曾定過宏大目標：2018年龍湖合同銷售目標是2000億元，未來三年，龍湖的地區公司要實現1~3個500億規模，3~5個300億規模，5~8個200億規模以及8~15個100億規模。以此估算，到2020年，龍湖計劃達到銷售額3200~6100億元。
知情人士回憶，2018年，吳亞軍“消失”了整整8個月。在此期間，業內大呼“龍湖變了”。
吳亞軍不在的日子，龍湖內鬥不斷、高管頻繁出走，同時，北京、成都、長沙等地維權事件頻發，維權風波甚至上升到2019年在香港舉辦的中期業績會上。
過去一年，走出陰霾後的吳亞軍，迴歸後試圖將“失速”的龍湖重新拉回平穩的軌道。
來看龍湖發佈的2019年成績單：
- 合約銷售額同比增長20.9%至人民幣2425億元
- 銷售總建築面積1424萬平方米，較上年同期增長15.2%
- 銷售單價人民幣17032元/平方米，較上年同期增長4.9%
八個字評價：無驚無喜，增速放緩。
01
跌出前十
比起前幾年的高歌猛進，龍湖這兩年增速呈斷崖式下滑，也是不爭的事實。
龍湖業績大爆發，可以追溯到2016年，當時銷售額達到888.14億元，同比增長62.84%；2017年，銷售額直接飆升至1561億元銷售額，同比增長75.76%；2018年，銷售額達到2006億元，同比增長28.5%，增速開始放緩。
據龍湖公佈的2019年全年業績，2019年實現合同銷售2425.0億，同比增長21%。而2020年的目標定為2600億元，吳亞軍對今年的要求只需多賣175億元。
在克而瑞發佈的銷售榜上，2019年龍湖已掉出前十，被世茂趕超。不進則退，這是龍湖逃不掉的生存難題。
坊間猜測，是不是意味著，龍湖準備開啟“吃老本”時代了？
根據龍湖財報，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額在整個龍湖集團中的佔比，分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
西部是龍湖的發家之地，長三角是龍湖重點佈局之區，兩大區域一直是龍湖的重要糧倉。重慶、成都、濟南等強二線城市則為龍湖貢獻卓著，但這一勢頭同呈衰退趨勢。
以大本營重慶為例，2019年，重慶地區貢獻287億元銷售，同比2018年的263億元，增幅僅9.1%。
以濟南為例，2019年區域合同銷售為72億元，同比2018年的180億元降幅達到150%。
如華中區域，一直是龍湖的銷售短板。受到新冠疫情影響，2020年2月的銷售額僅0.9億元，同比減少將近8成。
吳亞軍重回龍湖，邵明曉的口風如今也與吳亞軍一致。他表示，全年2600億元是一個穩健增長的目標。一二月份銷售了170億元，三月大概會超過200億元的銷售，四月份銷售市場會回到正常水平，上半年超過1000億元沒有問題。
不過，對完成KPI沒有太大壓力的龍湖，以“穩健增長”為託辭，整體看來再無亮點。
02
謹慎拿地
據瞭解，龍湖集團2020年儲備的可售貨值為4100多億，較去年增長12%，按照去化率63%，即可完成2020年全年目標。
資料顯示，龍湖2020年推盤計劃主力項目212個。其中，環渤海區域56個、長三角區域50個、西部區域46個、華南區域39個、華中區域21個。
土儲方面，截至2019年末，龍湖集團的土地儲備合計6814萬平方米，權益面積為4742萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5737元，為當期簽約單價的33.7%。
期內，龍湖拿地主要集中在下半年。2019年全年，龍湖新增90宗新地，新拓11個城市，收購土地儲備總建築面積為1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，平均權益收購成本6186元/平方米。
截至2019年12月31日，集團土儲總建築面積6814萬平方米，權益面積4742萬平方米。至此，龍湖已佈局於全國範圍內的55座城市，約90%的貨量值聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度佈局。
此外，2020年前兩月，龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為232萬平方米，權益面積為178萬平方米。
對於今年的拿地計劃，邵明曉表示，龍湖會遵守淨負債率50%—60%的底線，一次來倒算龍湖今年的拿地金額，堅決不拿高價地。同時他表示，今年一季度是拿地的好時機，而自3月下旬開始，個別城市的地價已經開始上升，且上升的非常猛烈。
比起2016年、2017年的激進，如今的龍湖收斂鋒芒，開始走進“安逸”的舒適區。
03
低息持家
龍湖是少有的女性掌舵的房企，比起一些企業“十鍋九蓋”、“拆東牆補西牆”的做法，吳亞軍對資金的掌控也頗有勤儉持家、量入為出的特質。
會上，龍湖首席財務官趙軼表示，龍湖基本上把15億元美元債的額度用完，今年1月完成了百億量級的融資，現在國內的流動性比較寬鬆，發一些債券的渠道還是暢通的，下一步融資，龍湖會在國內申請一些債。
吳亞軍則霸氣稱，疫情考驗現金流，但是現金流不是危難時才要考慮，而是要天晴補屋頂，龍湖在去年下半年就開始注重現金流。
“1月份完成了全年的基本融資，下半年融不融資無所謂。”
據一份南都大數據研究院針對50家上市房企的調研報告顯示，2019年上半年的融資成本5%-7%之間的房企數量佔比最大。
相比較，龍湖全年保持綜合借貸總額1460.0億元，平均借貸成本為年利率4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，淨負債率51.0%，在手現金609.5億元，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）4.38。
借貸少，利息低，現金充裕。不得不說，“掌櫃”吳亞軍是少數真正做到“手中有糧心中不慌”的房企老闆。
04
“包租婆”的意圖
吳亞軍有意識進一步落實地產多元化。
龍湖集團提出“空間即服務”的戰略，旗下共計四大業務，分別是C1、C2、C3、C4，對應地產開發、商業運營、租賃住房和智慧服務，地產開發只是4C之一。
2019年在持有物業的戰略上，實現物業投資業務不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79.0%、20.3%和0.7%。
2019年，龍湖集團新開業商場達10座，合肥、南京首座天街開業運營，全國範圍內累計開業商場達39座，已開業商場建築面積377萬平方米，整體出租率98.5%。
商業租金增長31.9%至47.5億元，同店增長達到19%；商場銷售額為267億元，同比增長25%；全年平均日客流154萬人次，同比增長23%。
旗下租賃住房業務龍湖冠寓已經累計開業房間數量達7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%。
在朗詩、遠洋、萬科等暫緩或剝離長租公寓業務時，龍湖對租賃住房業務的佈局仍有增無減。
展望2020年，報告指出，商業運營業務中，成都、重慶、南京、蘇州、濟南、西安等地的多個天街，將於2020年開業。租賃住房業務龍湖冠寓也將有計劃地持續推進。上述兩項業務將為龍湖集團物業投資業務收入的增長奠定基礎。
由此看來，今年56歲的吳亞軍，不再提“規模”，比起傳統的地產開發業務，對當“包租婆”的興趣反而更強烈。
“水大魚大、矇眼狂奔的時代註定一去不復返，迴歸、重塑成為共識。”在2019財報中，吳亞軍再次這樣重申。
這或許也是吳亞軍對未來規劃的一個序曲。
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