疫情以來各行業都受到了不小的影響，連萬年冰山的房地產行業都開始降價讓利，不免讓人心中打鼓：房價真的要開始降了嗎？
未來房價走勢如何還得從現在的行業形勢進行窺探。
近日，中央紀委國家監委網站發佈《中共國家電網有限公司黨組關於十九屆中央第三輪巡視整改進展情況的通報》，報告日公佈對國家電網第三輪巡視整改進展情況。通報顯示，國家電網下決心退出傳統制造業和房地產業務。目前，集體企業深化改革實施方案已獲國資委批覆，確保2020年6月全部完成。要加強對賓館酒店改革督辦整改，積極研究市場化賓館酒店改革模式。
中紀委網站通報原文截圖
與此同時，網站還公佈了對中國航空集團第三輪巡視整改進展情況的通報，同樣表示退出房地產業務。通報顯示，著力解決處置企業歷史遺留問題方面存在的問題。一是深入推進“壓減”工作。二是清理低效房產、退出房地產業務。三是強化土地應用管理。全面梳理現有土地，有序推進無需求土地交政府收儲、土地置換、土地開發。
圖片來自中紀委網站通報截圖
這是自今年年初國資委以更嚴厲態度重申央企“退房令”後，又有兩家表決心將退出房地產業務的央企。
中央紀委強化巡視整改落實，國家電網、中國航空集團表決心退出房地產業務，其實都釋放出了當前央企“退房令”執行堅決的信號，不以“房地產開發與經營”為主業的央企將進一步面臨地產業務削減情況。
10年漫長“退房路”，部分央企還是舍不下“嘴裡的肉”
針對非以房地產為主業的央企的“退房令”其實早在10年前就發佈了。時間追溯到2010年3月，在當時“兩會”結束後的第一天，三家央企同一天在北京製造了三個“地王”。
2010年3月18日下午，國資委召開新聞發佈會，公佈了央企地產業務的具體情況。國資委表示，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務。據統計，這78家不以房地產為主業的央企下屬三級以上（包含）房地產子公司多達200餘家。
在剛開始的兩年，國資委“退房令”得到一些央企積極響應。2010年當年有14家主業非房地產業務央企退出市場，2011年“退房者”達到20家以上。2011年3月，國資委又批准了5家央企保留地產業務，獲准從事房地產業務的央企由16家增加為21家。由於中冶集團整體併入中國五礦，成為其全資子企業，實際上獲准從事房地產業務的央企達到了20家。
彼時正值房地產黃金時代，在豐厚的利潤回報面前，自2012年後鮮有央企大規模清退的舉動，只有少數股權轉讓或協議出讓項目出現。尤其市場對“退房令”執行力度質疑頗多的2013年和2016年，正是房價大漲年份。2016年，部分沒有“執照”的央企及其子公司公然搶地，製造出一個又一個“地王”概念。
2017年國資委對央企聚焦主業進行重申，但仍有部分非主業房地產的央企遲遲未退。
2018年初，國家再度重申央企地產“退房令”，要求不在保留名單內的企業必須有實質性推進，並擬定了明確的時間表。2018年山東省相繼出臺一系列相關文件明確“聚焦主業”是當前及今後一段時期國企改革的重要方向。2019年3月，山東省國資委公佈了28家省屬企業的主業重新確認情況，沒有任何一家企業將房地產列為主業。
2019年下半年以來，中國重汽、山東黃金、兗礦集團、山東高速等掛牌轉讓房地產子公司股權動作明顯多了起來，不過被轉讓項目大多處於虧損或資不抵債狀態。彼時有房地產人士評論道，這些央企轉讓地產項目股權主要是出於自身經營調整原因，央企不大可能主動去收縮規模，除非是企業內部覺得房地產市場不好，項目不太賺錢了，才可能會轉讓項目。
“真正剝離地產業務央企大都是地產業務發展不好的，過去十年，所投資產業中最賺錢的就是房地產了。”一位國企人士直言。
當初的國資委主任李榮融退休快十年，在又經歷了地產黃金十年，甚至這一期間，被要求退出房地產業務的央企還在其中扮演著“地王”製造者角色；如今國家電網、中航集團再次表決心退出房地產、清退其業務，或許這次真的要退乾淨了吧。
巨無霸終於下定決心退出房產，到底為哪般？
這次國家電網宣佈決心退出房地產業務，屬實震動了整個房地產行業。因為這意味著其全資子公司魯能集團這一地產““巨無霸”可能要成為歷史了。
國家電網旗下的房地產業務長期由魯能集團具體運作，作為國資委直屬的21家持有房地產“牌照”的央企之一，2017年，魯能的銷售規模已經達到了893.7億元，同比增長38%，站穩行業TOP20。
然而就在2018年魯能卻在各大榜單逐漸消失了蹤影。經過深挖，不難發現，其實魯能這些年來一直都在淡化房地產業務，重點轉向大家熟知的體育社區和智慧生活等方向，所以魯能退出房地產行業早已有徵兆了。
就此次國家電網下決心退出房地產，可能會有以下這些原因：
一方面魯能作為大名鼎鼎的央企，貫徹落實國家的住房調控政策當然是無可厚非。自從國家從政策方面提出“房住不炒”以來，也算是抑制住了瀰漫在全國各地的“房產燥熱”，在“穩房價、穩地價、穩預期”的調控理念指導下，各地樓市也漸趨理性，“求穩”漸成為各方的普遍共識。
另一方面，“退房令”早在十年前就早有耳聞，2010年為規範央企大規模進軍房地產業的現象，國資委發佈“退房令”，要求央企全面退出房地產，但由於中航、神華、中煤、新興、魯能這五家央企房地產規模較大，特批允許其繼續進行房地產業務。
最後，魯能的房地產業務也出現了問題。
2019年12月，福州魯能地產有限公司被福州市城鄉建設局重點監管，通報批評。
2019年11月，魯能地產優山美地項目涉嫌違規銷售，北京順義住建委已經立案。
早在2017年，也被海南文昌市涉嫌違規被罰......
由此也可以看出，國家電網退出房地產似乎是懸而未決的事情，也有專家表示，魯能房地產業務體量大，操作起來，也將會經歷一個長期、複雜的過程......
中航三年半剝離超百億房地產業務，轉型物業成效緩慢
中航響應“退房令”其實也從幾年前就開始了。
中航地產於1994年上市，上市之初為多元化經營企業。2011年8月起，中航地產便開始剝離酒店業務，集中優勢資源發展房地產開發業務。在2011年-2015年期間，中航營收在40-60億上下浮動，淨利潤規模最高5億元，最低的2015年也有3.7億左右。
不過，在國務院國資委的“退房令”下，作為主業不是房地產的央企之一，中航國際被要求出售所有房地產業務，退出房地產行業。中航國際迅速用行動回應，將旗下上市公司中航地產進行大規模的業務調整。
通過梳理發現，2016年起中航就已經明確提出將要剝離房地產業務，之後就開始了“賣房”之路。
2016年12月，中航地產實施了重大資產出售，向保利房地產（集團）股份有限公司兩家全資子公司轉讓了成都航逸、江蘇中航、九江中航等9個資產包，轉讓價款約為20.3億元，這些房地產項目總建築面積331萬平方米。
2017年5月，中航國際在北京產權交易所掛牌出讓中航萬科合計60%權益，出售價格不低於平均底價約18億元，後由萬科接盤。同年12月20日，又以10.64億元將旗下上海中航城100%股權轉讓給深圳市卓越不動產投資有限公司。
2018年，中航國際出售動作變得頻繁，北京產權交易所公告顯示，6月中旬之後，該企業已先後掛牌出讓惠東縣康宏發展有限公司51%股權；貴陽中航房地產開發有限公司70%股權；成都聚錦商貿有限公司20%股權及債權。7月20日，中航國際以18.25億底價出讓了旗下拓業國際100%股權及約11.45億元債權。
2019年4月份，公司還正在籌劃以現金的方式將其在地產業務上22.35%的股份轉讓給招商蛇口，6月10日，北京產權交易所信息顯示，中航裡城（香港）有限公司掛牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，轉讓底價22.8億元。
……
在逐步剝離房地產業務的同時，中航開啟聚焦物業資產管理業務的轉型發展之路。雖然其物業管理收入仍處於高速增長狀態，但該業務淨利率只有4.41%，遠低於其房地產業務25.19%的淨利率。甚至從2016年甩賣地產子公司，中航提出轉型物業管理後，其連續三年扣非後淨利潤都是虧損的，而2017年虧損更是高達3.84億，創該公司上市以來最大虧損紀錄。
誠如財經評論員嚴躍進所說，“中航剝離房地產業務，響應了央企退房令，具有較好的示範意義。但是其轉型後，積極投入物業板塊的經營，其實是有很多問題的，或者說在何去何從方面沒有做太好的規劃。”
改革需要一步一步來，相信未來還將有更多的非主營房地產央企退出房地產業務。但是寄望“退房令”的執行能夠緩解地價、房價的上漲，也不太現實。“地王”頻出，似乎也不是“退房令”有沒有執行能夠背的鍋。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌當時就表示，央企的部分退出並不會從根本上緩解高地價高房價。因為趕走了一群狼，有可能又來了一群獅子，堅持“房住不炒”、“穩房價、穩地價、穩預期”的調控仍然是必由之路。
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