文章導讀：無論是在一手房還是二手房交易的過程中，如果房子、車庫等已被抵押、查封，會給交易造成很大的障礙，嚴重的無法辦理過戶或產證。那麼，作為買方的我們應該怎麼辦，有無辦法提前預防？正值消費者權益保護日，京雲房產律師團專門選取了典型案例，為大家指點迷津。
一、解析電視劇《安家》相關的法律問題
最近，大火的電視劇《安家》中有這樣一場戲，劇裡有這樣一個故事，房店長的客戶於先生，為了能節省一半的中介費，選擇在隔壁的中介公司“阿拉丁”進行交易。隨著劇情發展，於先生貪小便宜吃大虧，支付了首付款和中介費後發現所購買的房屋被法院查封，無法繼續交易。
二、買被抵押的房產有什麼風險？
1、無論是一手房還是二手房的買賣 ，交易過程中都伴隨著房產存在抵押或查封的可能性。
2、一手房買賣中，開發商為取得在建工程後續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為擔保的行為是很常見的。一旦開發商的資金鍊出現問題，購房者就會面臨逾期交房、逾期辦證甚至樓盤爛尾的風險。
3、二手房買賣中，房屋存在抵押的情況也很多，最常見的就是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權人因個人債務等其他原因，將房產抵押給其他人。購買此類房子，需要賣家先自行解押，或者買家通過合理的方式替賣家還錢，才能解除房子的抵押，才能辦理過戶。我們接觸過的糾紛中，賣家無力按照合同的約定時間自行解押，或者賣家把買家交給他用來解押的錢挪作他用，導致買家最後錢房兩空的案例很多。
三、購買被查封的房屋有什麼風險？
1、購買被查封的房產比購買設定抵押的房產風險更大。畢竟如果是因貸款設定抵押是很常見的，但如果是涉及被查封，原產權人個人信用可能就存在問題，風險當然也就大了。房子最後無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂都是有可能的。
2、房子被查封的原因很複雜，有惡意的也有無意的。
可能是房價大漲，賣家與第三方合謀偽造債權債務關係，讓法院查封房產，使交易被迫中止；也可能是賣家出賣的房屋登記上屬於賣家，但根據規定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產；還可能是房主真的涉及其他債務糾紛，法院依職權或債權人申請，對房屋進行保全措施。
3、總之，原因很多，買家常常防不勝防。京雲律師認為，如果涉及訴訟房屋被保全，查封週期會很長，房屋被查封期間無法過戶。
四、案例：我買的車庫居然被抵押了，退房！
1、剛才看了《安家》中於先生二手房買賣糾紛的案例，下面再讓我們看一個《人民法院報》公佈的有關一手房買賣交易中購房者買到有抵押的車庫的案例。
2、2017年9月，王某以11.7萬元的價格在某房地產開發公司處購買了九三管理局龍鳳家園一車庫，繳納了全部房款，並於買房後立即繳納了住宅專項維修基金。2017年11月，雙方補充簽訂了商品房買賣合同。2019年6月，王某將該車庫裝修總花費1.4萬元。
3、令王某沒想到的是，2019年10月，九三法院將該車庫予以查封。王某多處詢問後，得知房地產開發公司在出售該車庫前，已將車庫抵押給案外人陳某，並辦理了抵押登記手續。王某認為房地產開發公司在明知其對車庫不享有處分權利的前提下，將該車庫出售，並與她簽訂買賣合同，收取房款，實屬欺詐行為，便將其起訴至九三法院，請求法院依法確認原、被告簽訂的買賣合同無效；要求被告全額返還購房款、專項維修基金，並賠償原告裝修損失合計13.3萬元。
五、法院調節下購房者退房成功！
京雲律師瞭解到，因案情無異議，法院對雙方開展調解。經耐心溝通，被告某房地產開發公司同意返還原告王某購房款、專項維修基金及裝修款，合計12.9萬元。
六、律師提示：買房前要查詢房屋的產權狀況
提醒廣大消費者，購買房屋時應對產權狀況盡到必要的審查注意義務，應當於簽訂房屋買賣合同前到不動產登記部門核查房屋權屬情況和司法限制情況，並通過工商部門窗口或網絡APP查詢房地產開發企業的工商備案及經營風險等信息，充分對房屋權屬及房地產開發企業經營情況進行了解，有效降低購房法律風險。
如果買房後，發生了無法協商的糾紛，要及時走法律程序維權，積極維權會有效地降低損失。
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