項目辦公室已揭牌
“擬拆除範圍44846㎡，擬更新方向為居住功能”，近日，碧桂園於深圳龍華區的一舊改項目再獲新進展。
龍華區城市更新和土地整備局3月23日公告顯示，碧桂園深圳下早項目列入2020年深圳市龍華區城市更新單元第一批計劃之中。
擬更新方向為居住功能
公告顯示，該項目位於龍華大浪街道，全名為下早片區（地塊二）城市更新單元，由深圳市大浪下早股份合作公司擔任申報主體，擬拆除範圍為44846㎡，擬更新方向為居住功能。
相關規劃信息顯示，該項目還需承擔落實建設總面積不少於4500㎡的公共服務設施用地、總面積不少於4300㎡的綠地，以及12班幼兒園、110KV變電站一處，打通項目周邊的工業路、南側規劃路、龍勝北路、早禾路。
大浪下早股份合作公司為下早村的村集體所有，天眼查透視股權顯示該公司由171位村民合作持股59.94%，由村集體資產管理委員會持股40.06%；相關資料顯示，該公司先後分兩次將下早片區（地塊二）及其增補地塊邀請碧桂園參與合作開發，主要是進行拆除重建形式的城市更新，兩次招標地塊面積相加，所得剛好接近此次列入更新計劃的約4.48萬㎡。
片區內以工業區及老村為主
3月24日，在該片區及周邊，下早項目緊挨龍勝路，臨靠龍觀大道，片區內以下早村工業區及下早老村為主，片區的建築物也基本以低矮瓦房為主，並零星分佈有老舊祖屋，此外於下早村工業區還分佈有大量老舊廠房。
相關資料顯示，2017年大浪下早股份合作公司表示，為提升大浪下早村人居環境，提高居民生活水平，促進片區經濟發展，提升大浪整體城市面貌，將該片區地塊拿出邀請合作方進行開發。
物業分配和貨幣補償相結合
2017年11月，該公司於龍華區公共資源交易中心網站發佈競爭性談判邀請公告，隨後深圳碧桂園房地產投資有限公司在與恆豐房地產有限公司、向南楓葉投資有限公司的競爭中勝出。
成交方案顯示，其約定的補償方式為物業分配和貨幣補償相結合的方式，項目建成後的計容面積和不計容面積物業分配比例均為23.50%，非農建設用地指標補償價格為7150元/㎡。
有市場人士猜測，碧桂園具體於該項目的拆遷談判將以“先動廠房，再談民房”的方法。根據下早村的相關資料介紹，片區建築物類型主要為私宅、祖屋及廠房，其中廠房所佔面積近半，廠房出租所得也是該村集體及個人收入的一個重要來源。
項目部已揭牌 工作人員進場
當前，碧桂園方面已完成進場。根據此前“家在深圳”論壇網友的爆料，2019年9月，碧桂園已於該村設立項目辦公室，不過彼時該辦公室還未揭牌，內部的沙盤、手冊也還在整理之中。
3月24日，該項目辦公室已完成揭牌，命名為“碧桂園·下早項目部”，雖然室內有宣傳手冊等資料排放，但未見設立接待崗位，且一樓大門也並未對外開放。此時，時間已過晚上6點，但項目部三、四樓辦公室仍可見員工忙碌。
據瞭解，該片區周邊以城中村及工業區為主，包括桃苑新村、鵲山新村、二村，元芬工業區等，人口分佈密集；整體片區無新盤供應，二手商品房有高峰花園、赤嶺花園兩盤，放盤價格在1.7萬-1.9萬元/㎡左右。
梳理：
精細發展：借道城市更新頻繁攻城略地
雖然在碧桂園的整體項目版圖中，於深圳的佈局不算顯眼。在碧桂園2018年全年、2019年半年的財報中，銷售收入排名前100的全國各項目裡，都未見有深圳項目的身影，但碧桂園一直不斷地以多種途徑為自己在深圳市場“囤積”糧草，包括合作開發、城市更新、產城融合等多種方式獲取項目。
深圳打法：希望深圳給碧桂園帶來精細的發展
作為全國地產的重要市場，碧桂園高層對深圳早有看法，也與全國其他城市執行相異的發展戰略。
在2018年的業績會上，碧桂園總裁莫斌談及深圳市場時表示，碧桂園為全國各地均衡佈局，哪裡有市場哪裡有碧桂園，“深圳是我們要進入的市場，一線城市與原來長期做的三四線城市是有所區別的，我們進入深圳後不斷地摸索完善”，同時莫斌也表示會給深圳區域更多鼓勵，做好潛在經營，不提出具體目標，做一個成一個，“希望深圳給碧桂園帶來精細的發展”。
與一般的二三四線城市打法不同，在少有土地出讓且土地競拍激烈的深圳，碧桂園很難再執行高週轉的拿地、開發、銷售策略，這也是碧桂園方面設想的在深圳精細化發展的邏輯。
舊改囤糧：考驗房企的運營、操盤能力
梳理發現，目前碧桂園在深圳可售項目為6個，包括鳳凰智谷大廈、觀麓花園等，借道城市更新是獲取上述項目的重要途徑，例如鳳凰智谷大廈前身便是方大工業區舊改，觀麓花園、鳳凰花園等項目前身也均脫胎於舊改。
目前碧桂園正在此戰場上頻繁攻城略地，在下早項目之前，去年11月，碧桂園持股85%的寶安溪頭舊改也列入區更新計劃之中。
城市更新是深圳諸多房企囤糧的重要途徑，在寸土寸金的深圳市場有更廣闊的利潤操作空間，往往通過3-5年的醞釀，實現項目的高毛利率。
不過項目也極其考驗房企的運營、操盤能力，且碧桂園獲取的項目也主要分佈在寶安、龍崗、坪山等非中心區的非核心地段。
多元發展：自持資產的產城融合運營
精細發展的另一層含義在於多元發展途徑，自持資產的產城融合運營是碧桂園在深圳市場的另一玩法，即告別單一的開發商角色，而預期轉換至城市運營商，實現產業+地產+金融+應用場景的發展模式。
此前碧桂園集團產城融合方面相關負責人介紹，房子、社區、智能製造業務、投資資金及人才團隊、高科技產品、農業生產技術和設備等項目被一攬子地裝進此種模式之中。
此外，包括以碧家國際社區為品牌的長租公寓業務、創意文化產業園項目等也在碧桂園的深圳發展之路中。
碧桂園方面提供的數據顯示，截至去年11月，碧桂園於深圳佈局36個城市更新項目、9個產城融合項目、30個長租公寓項目、1個創意文化項目。
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