「西南地產紀要」華潤置地2019年業績發佈會

會議概要

主題：華潤置地2019年業績發佈會

時間：2020年3月26日週四15:00 至 16:00

主講：華潤置地管理層

主要內容

第一部分：業績彙報

第二部分：問答環節

華潤置地 管理層

【主席分享】

隨著租住並舉、老年化加速、文體消費升級等趨勢，開發商紛紛嘗試主營業務之外的創新業務，進入了康養、長租、物流、汽車和機器人等跨行業領域，華潤置地圍繞城市綜合投資開發運營商的定位，聚焦協同主業、市場潛力大、品牌影響力強的創新業務，包括物業、康養、長租、文體場館運營、影院等業務。目前，開陽業務積極嘗試教育、醫療、養老、康復、研究“五位一體”的創新模式，包括實現康養業務的產業閉環；長租業務積極擴展集體用地、租賃用地等規模性項目，在營項目業績穩步增長，同時，在業務創新之外，我們也會關心金融環境的變化，順應國家金融政策，抓住窗口期，推進金融創新。

綜上，華潤置地將繼續堅持城市綜合開發運營商的定位，堅持商業模式，保持銷售規模行業前十和中國商業地產領導者的地位，保持規模和利潤雙增長，業績穩中有進，為股東創造更大價值。

我既是華潤置地董事會主席也同時是華潤集團的總經理，未來的工作中我會將重點放在“把方向，管大局，出措施”上，領導董事會高效運行公司治理，全力以赴支持華潤置地的發展，華潤置地對華潤集團的業績和品牌均有重要影響，直到今天，置地仍是集團業績的主力軍，集團會繼續賦予置地資源，集團的各業務線也會給予置地大力支持。

【業績亮點】

開發業務、投資業務共同推動營業額總體平穩增長，全年綜合營業額共計1477億元，增長22%。其中，開發業務營業額1272億元，增長21%；投資業務租金收入首次突破百億人民幣，達人民幣120億元，增長26%；結算利潤率迴歸正常水平，仍居行業高位，綜合毛利率37.9%，其中，開發業務毛利率36.5%，投資物業整體毛利率66.5%。單看42家在營自持購物中心毛利率為75.1%，這是一個非常硬的指標。今後一至兩年，開發業務毛利率水平會繼續擠壓，但公司有信心維持有行業競爭力的毛利率水平。股東應占核心利潤穩健提升，全年實現股東應占核心利潤287億元，同比增長18%；核心股東應占利潤216.5億元，同比增長12%。2019年，全年股息1.066元，其中，末期股息每股0.937元，按照慣例將折成港幣1.026港幣派發。2019年全年股息派發仍維持核心淨利潤的35%，公司長期關注股東回報，未來在實現業績持續增長的同時，置地會維持穩健的派息，實現股東價值和股息的穩健提升。

回顧2019年，置地在開發物業、投資物業投資和財務管理方面均不乏亮點。開發物業簽約額穩健增長，實現全年簽約目標，總口徑簽約額2425億元，增長15%，保持行業前十地位，兼顧規模增長與利潤率。投資物業規模及綜合實力行業領先，在營及新開購物中心各自亮眼。投資管理層通過調結構、調節奏、調佈局不斷優化土儲結構，同時實現多渠道獲取優質資源。財務管理方面，繼續維持行業最高信用評級，行業最低融資成本，資產負債穩健。投資物業中的購物中心業務表現繼續亮眼，規模及綜合實力行業領先，本集團擁有近20年商業地產經驗，已經形成行業領先的全價值鏈專業能力，在投資定位、設計建造、招商、運營專業體系支持下，品牌市場認可度高，資產回報率持續提升。本集團旗下在營42家在營自持購物中心，在營項目運營效率持續提升，同比增長強勁，零售額同比增長18%，租金收入同比增長15%，多項目實現業績突破，優質項目數量不斷提升，其中4個項目年零售額超40億，7個項目零售額在20-40億元之間，11個項目在10-20億之間。穩定期項目持續領先，培育期項目快速佔領市場，18年開業的9個項目中，已有6個項目零售額排名進入城市前三。新開購物中心項目亮點突出，年內新開及重裝開業購物中心11個，平均開業率96%，多年的行業積累，本集團旗下的購物中心開業成功率100%，已經形成商業輕資產管理的核心能力。截至2019年底，本集團管理輸出購物中心項目28個，其中，在營項目19個，通過商業管理輸出，本集團積累了項目改造、經營等成功經驗，實現老舊項目資產價值的大幅提升，形成了置地差異化的資產管理能力，成為商業地產核心能力的重要組成部分。投資管理方面，堅守精準投資，嚴守投資紀律，堅持量入為出的投資原則，堅持“調結構、調節奏、調佈局”的投資策略，積極補充優質土儲，2019年共獲取項目82個，新增土儲合同計容面積2020萬平米，權益計價934億元，平均樓面計價7050元/平米，截至2019年底，公司總土儲面積達6868萬平方米，保證公司未來可持續發展。在財務管理方面，繼續保持審慎風格，財務風險降低財務彈性加大，有力支持公司持續穩健增長：資產負債表穩健，淨有息負債率降至30.3%；進一步優化融資渠道，在融資成本保持行業最低水平的同時將債務期限拉長至5.4年；外幣淨敞口創8%新低；維持行業最高國際信用評級。

置地是一家對股東有長期承諾的公司，更是一家勇於承擔社會責任的公司。今年初面臨突入其來的新冠疫情，華潤置地全體員工為確保防疫、復工復產工作緊張有序進行做出了巨大努力，在做好疫情防務工作的同時基於實際情況，置地確定了兩項重要管理舉措，分別是：降準提質增效和搶時間保業績。2020年，置地將繼續秉承“守正初心，篤定前行”的穩健功能，全力以赴打贏疫情防控和搶保業績的攻堅戰，奮力實現高質量發展，履行我們社會責任，實現我們對股東的承諾。

【財務表現回顧】

開發業務和投資業務共同推動年內業績增長：其中開發業務營業收入按年增長21%；租金收入按年增長26%，帶動投資物業公允價值提升；開發業務毛利率迴歸至36.5%，仍處於行業高位，投資物業毛利率按年提升0.6個百分點至66.5%；扣除物業評估值後的股東應占核心淨利潤按年增長12.2%至216.5億元；每股盈利按年增長17.7%。

財務結構穩健，反映了公司運營及財務管理效率的持續提升。2019年，本公司通過加快存貨週轉、強化資金集 中管理、盤活監管資金等一系列舉措，有效提高了營運資本效率和資金使用效率，實現了在債務總額微升1.8%、 淨有息負債率按年下降3.6個百分點、現金及現金等價物按年下降10.2%的同時，支持了公司簽約規模、租金收 入和土地獲取等多個業績指標的穩健增長。

債務結構持續優化：堅持高質量低成本的融資策略，融資質量行業領先，融資成本、償債風險及外匯風險下降。融資成本維持行業低位：綜合融資成本按年下降2bps，至4.45%，保持行業最佳水平；外匯風險敞口下降：非人民幣借款佔比降8個百分點，至26%，非人民幣淨負債敞口大幅降至8%；債務期限結構優化：綜合融資成本降低同時，延長平均債務期限至5.4年，2020年到期債務人民幣213億元，現金短債比為3倍。

【業務表現回顧】

19年開發物業實現營業額人民幣1,272億元；受結算結構變化影響，毛利率迴歸至36.5%，仍處於行業高位；公司長期聚焦高能級城市的發展策略不變，一二線城市結算金額佔比提升3個百分點至89%，其中前十城市結算收益貢獻59%。簽約均價、簽約面積共同帶動簽約額增長，實現全口徑簽約額2,425億元， 同比增長15.1%， 完成全年簽約目 標，保持行業第十；簽約額貢獻前五的城市有三個一線城市，一二線城市簽約額貢獻佔比仍維持在80%以上， 位於行業較高水平。

投資物業租金達人民幣120億元，同比增長26%；公允值增加至人民幣1,565億元，評估資本化率保持穩定。其 中購物中心規模及經營效率市場領先，實現租金收入人民幣91.5億元，同比增長33%，租金收入貢獻佔比達 76%，佔投資物業公允值的72%；14個主要在營寫字樓項目位於一二線城市，實現租金收入人民幣13.9億元， 同比增長12%；9個在營酒店，實現營業額14.9億元，同比增長5%。自持在營/在建購物中心數量88個，計容建築面積(GFA) 1,013萬㎡；其中在營購物中心42個，計容建築面積516萬㎡，可租面積 (GLA) 317萬㎡。2019年實現零售額人民幣646億元，同比增長37%，同店增長18%；合作品牌總量近4,000個；本集團是國際品牌在國內最大合作方；會員總數突破1,000萬人，同比增長61%。

自持購物中心運營效率及回報持續提升：自持購物中心租金收入按年大幅增長36%，出租率提升至94.8%，毛利率進一步提升至75.1%；成熟期購物中心運營效率精進，成本回報率同比提高2.3個百分點至33.4%；穩定期購物中心運營效率攀升，成本回報率改善1.9個百分點至13.1%；培育期購物中心快速成長，成本回報率改善1.7個百分點至14.6%。2020年新開業壓力較小，僅成都萬象城2期及3個輕資產項目計劃開業；2021年及2022年分別計劃新開業13個和11個項目；截至2022年底，本集團將有88個項目在營；另有28個項目將在2022年後開業。截至2019年末，本集團持有寫字樓項目共計35個，建築面積249萬平米。其中，寫字樓主要在營項目14個，建築面積78萬平米，年內實現租金收入人民幣14億元，同比增長12%；境內寫字樓平均成本回報率達10.6%，同比增長0.8個百分點。寫字樓戰略聚焦一二線城市核心地段，其中一線（含倫敦）面積佔比49%，二線佔比49%，三線佔比2%，唯一一個三線寫字樓項目為年內新獲取的雄安新區綠色建築展示中心項目，完成雄安戰略落地。截至2019年末，本集團持有酒店共計32個，客房10,241間，其中在營酒店9個，客房2,661間。年內酒店業務 實現營業額14.9億元，同比增長5%，酒店平均入住率同比上升3.7個百分點至69.9%。經營效率提升帶動酒店業務回報持續改善：其中GOP同比增長9%至5.40億元，經營利潤同比增長24%至8,480萬元，成本回報率按年提 升0.4個百分點至6.9%。本集團將持續推進酒店自有品牌“木棉花”發展，即將開業的北京大興國際機場木棉花， 位於本集團成功獲取經營權的大興機場綜合服務樓內，將成為本集團自有酒店品牌旗艦店。

土儲策略堅定落實京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設三大國家區域戰略，堅持在重點區域深 耕戰略，加大優質資源配置，實現戰略性城市梯級佈局。2019年，堅持穩健投資，控制土地成本，共獲取82個項目。一二線權益地價佔比81%，大灣區、長三角、京津冀核心城市分別佔比20%，22%，13%；新增土儲計容總面積2,020萬平方米，其中開發物業1,784萬平方米，持有物業236萬平方米；總土地款人民幣1,424億元，權益土地款人民幣934億元，其中持有物業權益土地款為人民幣103億元；平均拿地成本7,050人民幣/平方米，其中開發物業7,083人民幣/平方米，持有物業6,808人民幣/平方米。實現多渠道獲取優質項目，非公開市場項目獲取數量佔比達44%：場館代建+片區綜合開發模式：複製深圳灣體育中心成功經驗，成功在西安、成都、青島共獲取5個優質項目；集體用地：低成本獲取北京瀛海長租項目、和諧銀座商業項目；收併購：北京、唐山、太原等地6個優質項目；TOD合作：通過TOD軌交合作，成功在寧波、無錫獲取4個優質項目。

持有物業投資堅持戰略導向，重點佈局一二線城市，通過“1個萬象城+多個萬象匯”模式深耕當地市場。年內，成功獲取北京3個優質商業項目，深圳1個優質商業項目。

開發業務土儲充足，可支持規模持續增長，截至2019年12月末，本集團開發物業土儲面積5,852萬平米，按年增長17%，其中權益土儲面積4,167萬平米（權益比71%），一二線城市面積佔比67%，三線城市多位於城市群且具有產業支撐和人口流入；本集團戰略深耕三大區域，長三角、大灣區及京津冀的土儲面積佔比分別為 13%，10%和9%。

投資物業聚焦一二線城市，項目獲取堅持戰略導向，截至2019年12月末，本集團投資物業土儲面積1,016萬平 米，按年增長8%，其中權益土儲面積694萬平米（權益比68%），一二線城市面積佔比達82%；投資物業土儲以購物中心為主，面積佔比達52%，寫字樓、酒店分別佔比22%、11%。

城市更新是獲取大灣區核心城市優質土儲的重要渠道，城市更新項目具有體量大、位置好、毛利率高於公開市場等優勢。作為城市更新業務先行者，本集團擁有超過350人的專業團隊，併成功打造廣東省內最大且最具示範效應的城中村整體改造項目-深圳南山華潤城。未來3年，城市更新業務將總開發面積近900萬平米，有力支持本集團規模和盈利的持續增長。

本集團物業服務致力成為中國最值得託付的資產運營服務商，2019年通過對標行業、抓品質、促經營，物業客戶滿意度提升至86分，達到行業優秀分位，上線“悅+”科技運營管理系統，實現工程服務科技化運營。截止2019年底，在管面積規模達1.4億平米，按年增長40.8%，其中商業在管面積為1,100萬平米，對外拓展面積 3,990萬平米。年內，物業服務實現營業收入達人民幣57.8億元，同比增長31.5%，其中住宅及其他物業管理營業收入達38.1億元，同比增長35.8%，投資物業管理營業收入人民幣19.7億元，同比增長24.0%，年內實現經 營利潤達人民幣4.08億元，同比增長27.7%。

長租公寓佈局聚焦核心城市核心區域，累計進入13個城市，獲取項目33個，2.8萬間房，其中18個項目已開業，開業6個月以上項目出租率達91%；項目拓展注重回報，積極拓展集體土地、租賃用地機會，年內低成本獲取北京大興瀛海項目，樓面地價僅4,025人民幣/平米。康養業務以三大都市圈為基礎，重點聚焦粵港澳大灣區中心城市，積極打造運營服務核心能力和品牌力，嘗試集教育、醫療、養 老、康復（護理）、研究“五位一體”的創新模式，初步實現康養業務的產業閉環。截至2019年末，已進入12個城市，累計獲取18個項目，共計7,778張床位，其中在營項目6個，在營床位數2,725張。

代建代運營業務在積極配合城市開發佈局，增強政企互信，改善城市生態人文空間，打造公司品牌美譽度的同時，協同主業助力資源獲取。年內，本集團成功獲取 深圳人才公園運營權，所代建大沙河生態長廊正式開園，市政公園類代運營廣受社會各界好評，深圳南山後海片區統籌助力公司獲取深圳灣地塊。

置地將繼續堅持“銷售物業+投資物業+X”的商業模式，公司持續穩健業績增長支持股價表現。近年來，大家對ESG的關注度提升，置地也在不斷努力提升這一部分的表現，2019年置地連續第二年入選香港恆生可持續發展企業指數成份股（共30家），連續第六年參加全球房地產可持續性基準（GRESB），維持4星評級，繼續保持行業領先；在環境層面，注重將綠色環保理念融入項目開發及企業運營的過程中，最大程度降低企業運營行為對環境的不利影響。2019年，華潤置地環保總投入達到1,900餘萬元人民幣，新增65個綠色建築項目， 新增綠色建築總面積1,000萬平方米。同時，置地持續完善ESG管理架構，逐步打造並完善系統的ESG 管治能力，在上市公司董事會層面成立企業社會責任委員會，協助董事會指導及監察包括ESG在內的企業社會責任工作。

回答環節

Q1：王總同時作為華潤集團的總經理及華潤置地董事會的主席，精力主要放在質地層面還是集團層面？在置地層面關注哪一方面比較多？

A：我的主要精力放在董事會事務上面，重點放在“把方向，管大局，出措施”上，具體在經營管理上，我會全力支持以總裁為首的董事會工作。我作為集團的總經理接管置地董事會的主席，這說明了集團對置地發展的關注與重視，應該會在資源的支持上面會發揮作用。

Q2：受疫情影響，今年的銷售目標在哪裡？公司如何應對疫情的影響？

A：疫情來得比較突然，短期衝擊比較大，公司反應比較迅速。從目前的結果來看，措施比較得當，疫情對公司業績的影響在預測範圍之內，全年的業績目標實現是可預期的。具體來講，在項目的復工復產和售樓處的復工復產方面行動比較早，項目的復工復產影響全年的供貨和交付結利，在2月10日左右召開以“搶時間，保業績”為主要議題的管理層會議，會上要求各大區總經理儘快返崗，到現場組織疫情防控及恢復生產工作，各大區總經理基本在2月15日之前返回到工作崗位，同時開始與各地政府進行復工復產的溝通以及我們自身內在的準備工作，目前來看，效果比較明顯。到3月中旬，我們置地一共393個項目工地，已經復工了378個，除了武漢現在沒有復工以外，其他全部復工，復工率在96%。積極進行施工管理，勞務人數大概14萬，累計上崗接近13萬，復產率92%，我們全國的工地基本是第一批獲得政府復工備案許可的。在售樓處復工方面的措施也比較得當，抓得早，落得實，2月15日各個大區的總經理抵達所在城市，進入工作狀態，主要工作有抓疫情防控、抓復工復產兩件事。復工復產中很重要的部分就是售樓處的開放，銷售團隊基本在2月15日進入到售樓狀態，208個售樓處從2月底開始開放到3月中旬全部開放（除武漢），銷售團隊開始接待客戶、簽單成交，各地售樓處也是所在城市第一批覆工開放的。總體來講，到3月中旬，我們的營銷售樓處和項目工地全部實現復工復產。

基於復工復產情況，華潤置地半年的供貨影響在10%以內，全年基本可彌補回來。半年的交付結利的影響，項目個數在個位數，我們進行了具體的鋪開和安排，希望能夠在半年之內有效得力的補救。全年的供貨和交付不會受太大的影響。

銷售方面，二月份確實受疫情影響比較大，但三月份總體呈恢復狀態，且三月下旬恢復急速。客戶的到訪恢復了七成左右，成交量基本接近正常水平的七成，呈現持續回暖的狀態。特別是華北、華東、華南復甦明顯，來往成交基本達到去年同期八成左右，華西、東北復甦也比較快，其中，重慶、成都、貴陽、大連、長春恢復七成，影響比較大的華中地區，合肥、長沙、南昌、贛州的售樓處都實現了開放。我們在湖北地區的項目比較少，全年預算總額也比較低，大概在100億左右，佔比4%左右，所以湖北對置地的整體影響比較小，處於可控狀態。從項目的佈局端看，置地八成左右的土儲可售貨值都佈局在港澳大灣區、長三角、成渝這些核心城市，也包括瀋陽、濟南這些區域中心城市，這些城市需求端是健康的，市場恢復比較快，客戶購買力比較強，並且我們的項目多為當地成熟區或有潛力的新興片區的核心地段，產品也多為高品質主流和剛需改善的主流產品，在市場復甦期間是主流客群的首選，近期來看，客戶的到訪轉化率也是比較高的。另外，3月份，置地在各地進行了階段性營銷的促銷活動，目前來看效果比較好，一週成交三四十億。預計4月份市場可恢復至正常水平。我們全年的銷售目標是2620億，從目前初步判斷，上半年完成1000億左右的簽約額是可以預期的。我們在投資窗口也做了鋪排，去年買了82個項目，基本避開了全年的高點（3、4月份），除香港外2019年權益計價是833億，權益面積是1342平米，基本都屬於高週轉項目。同時，置地現金流健康，財務穩健，財務彈性比較好，抓住了年初比較短暫的土地窗口期，積極參與招拍掛，獲取了北京、蘇州、瀋陽、西安、嘉興、深圳等城市10個項目，獲取價格比較便宜，今年的投資主要是瞄準窗口期，做一些高週轉的補充。同時，把重點轉到能夠發揮華潤置地優勢的拿地方式上來，去年多措並舉的渠道挺有效，今年在這一方面繼續發揮，拿地渠道要發揮優勢，比如文體場館、代建、片區統籌配建等模式，也包括POD合作、核心城市做城市更新項目。今年預判投資併購的機會比較多，公司打算在這一方面發力。總的來說，在投資方面，保持總體財務穩健，信用評級BBB+的資產約束下，根據銷售情況、土地投資窗口期動態管理投資活動。在運營方面，結合疫情的影響，把工作導向降準提質增效強化、基礎管理水平，“調節奏，調佈局”，以應對疫情帶來的市場不確定性。總的來講，從開發業務角度來講，今年華潤置地要推動規模行業前十、利潤持續增長，強化運營管理水平，保持行業領先地位。投資物業方面，受疫情影響，2月份購物中心營業額六成左右，舉措有：支持租戶做生意，對1月25日開始的65天的固定租金進行了減免，達十億；加強衛生防疫管理；聯合租戶進行線上銷售，1個月大概1億元銷售額；利用金融資源給租戶提供短期貸款。到3月22日，租戶開業率94.2%，出去政府強制關閉外，開業率達98.6%；3月1日到23日，零售額是21.5億，恢復至去年同期的62%，客流恢復50%，整體零售恢復較快。高端定位項目恢復好於普通定位項目，高端定位項目恢復七成至八成，如瀋陽恢復至87%。總體來看，購物中心2月是低點，3月是回升，4月增長，5月會看到持平，根據以上判斷，購物中心受疫情損失可預測，全年增長壓力存在，在這種情況下，通過管理改善預計全年租金收入將逼於去年水平，或小幅上漲。總體來講，雖然受疫情影響，但我們有信心遵守承諾，並通過努力實現2020年全年業績增長。

Q3：國資委對企業的資產負債率具有一定的硬性標準，地產企業由於經營活動特殊性，從主席的角度，是否會有意去幫助華潤置地跟國資委或者集團內部的一些考核和溝通，對整個資產負債率有一定的突破？王總（主席）對華潤置地的目標有什麼要求？

A：今年按照國資委年度工作會議要求，整個國資委系統還要下降1個百分點，“降槓桿”行動曾經“一刀切”，但有些優秀的企業槓桿率已經不高了，我們就屬於這一類，針對這種情況，我們向國資委進行申報，希望“一企一策”，國資委回覆將開展這項工作的研究。受新冠疫情的影響，今年的經濟面臨很大挑戰，為此我們給中央建議放開資產負債率，上週與國資委領導進行了直接溝通，這項工作正在加快。受疫情影響，國家經濟下行壓力大，出口受影響，基礎設施建設等受影響，在“房主不吵”的前提下如何促進房地產行業健康發展，我們相信國家會出臺一定政策，這些都會給置地發展帶來利好。同時，集團也在加快績效無效資產的處置，應該會釋放出一定的資產。綜合來看，除了國資委會給發展比較好的企業一定空間，通過我們內部的挖潛，我們績效資產處置成果的顯現都會用來支持置地的發展。

戰略為“兩個堅持”，具體目標是保持銷售行業規模前十，保持行業領導者的地位，實現規模和利潤的雙增長。目前，集團開展了“十四五”的工作，處於準備階段，主要對宏觀經濟、行業發展的格局、行業發展與企業發展問題等的研究。從近年發展看，華潤置地走了一條高質量發展的道路，戰略也是契合的，對未來戰略方面不會做大的調整，但在一些舉措方面，如城市生根、優質土地儲備，我們仍有許多工作要做。

Q4：是否認為疫情對市場的影響還具有不確定性，所以對定價保持一定的靈活性，那麼毛利率如何去看？

A：第一，華潤置地的佈局城市能級高；第二，目前都處在恢復期且速度比較快；第三，客戶的購買力比較強；第四，我們做的是主流產品。綜上原因，今年及以後公司堅持回報水平，2020年的利潤水平在30%以上。

Q5：去年的核心派息率是38%，是受匯率等其他因素影響，還是有所下壓？未來派息會如何變化？

A：2018年的派息率為38%，是由於匯兌虧損比較大，虧損約17.8億。19年的匯兌虧損少，實際按照淨利潤配的，計算下來為35%，其他沒變化。短週期依舊保持35%。

Q6：物業上市的時間表是怎樣的？

A：關於物業上市的大方向與策略基本形成，現在正在深化當中。我們與中介機構的溝通工作也完成，今年會加快上市的進程。

Q7：以目前的計劃來看，未來兩三年可能會被某些比較激進的公司超越，那麼未來五年的計劃如何保持頭十大的開發商的地位？

A：第一，我們會延續十三五戰略並進一步細化。第二，關注核心團隊的建設。去年華潤集團被列入國資委國有資本改革試點單位，未來我們會持續完善管理團隊的激勵機制和考核體系。具體工作舉措上，過去拿地方式比較單一，未來在多元化拿地方面加大舉措，比如在收併購方面，我們可能會取得突破。第三，我們今年提出的“三調”是長期工作，比如在調佈局上，原來我們的資源過於分散，在城市生根方面不足，下一步我們會圍繞大灣區、京津冀、長三角三大城市都市圈以及以十大核心城市為中心都市圈，我們會生根城市市場；調結構方面，擁有一定規模之後，我們會在品牌塑造上，特別是運營核心能力打造上進一步提升，在投資合作上往住宅物業多一點匹配。

Q8：現在管理層的KPI是什麼？

A：開發業務維持有質量的規模增長，行業前十為大目標，同時毛利率今年為30-35%，以後增長大概在30%左右，購物中心租金收入增長20%以上，購物中心毛利率水平70-75%，公司整體核心淨利潤增長維持低雙位數。

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從政策託底到茅臺跌停，Q4 反彈依然在路上

【投資觀點系列】

內房信用風險升溫，尋找錯殺優質個股——2 0 2 0 0 3 2 2

外圍衝擊難言結束，國務院下放用地審批權——2 0 2 0 0 3 1 5

海南地產新政有前瞻性但無代表性——2 0 2 0 0 3 0 8

外圍誘發市場大跌，地產股性價比凸顯——2 0 2 0 0 3 0 1

信貸政策依舊曖昧、復工返崗預期升溫——2 0 2 0 0 2 2 3

央行擬放寬房貸考核，逆向調節張力顯現——2 0 2 0 0 2 1 6

NCP或加速行業出清，政策寬鬆或逐步呈現——2 0 2 0 0 2 0 9

疫情導致股市下跌難免，但政策有望強化逆週期調節——2 0 2 0 0 2 0 2

內房股再創歷史新高、房企到位資金邊際好轉——2 0 2 0 0 1 1 9

徵信版本升級影響有限，融創配股不改地產股突破趨勢——2 0 2 0 0 1 1 2

茅臺業績低於預期促進存量倉位變動——2 0 2 0 0 1 0 5

【會議紀要系列】

融信中國2019年業績發佈會——20200325

建發國際2019年業績發佈會——20200324

德信中國2 0 1 9 年業績發佈會——2 0 2 0 0 3 2 1

萬科2 0 1 9 年度業績交流會——2 0 2 0 0 3 1 9

美股破2 0 0 0 0 的房地產視角——2 0 2 0 3 1 9

寶龍地產&寶龍商業在線交流——2 0 2 0 0 3 1 2

房貸利率怎樣選擇更受益——2 0 2 0 0 3 0 4

基於修正SEIR模型判斷疫情峰值及拐點——2 0 2 0 0 3 0 3

聚焦2 0 2 0 年3 月投資策略及金股推薦——2 0 2 0 0 3 0 1

外圍市場大跌對A股的影響如何？——2 0 2 0 0 2 2 6

疫情背景下受益資產梳理及南山控股交流紀要——2 0 2 0 0 2 1 9

疫情的影響和啟示（房地產視角）——2 0 2 0 0 2 0 6

從深圳豪宅稅調整看地方長遠機制——2 0 1 9 1 1 2 1

Q4 地產股行情邏輯及展望——2 0 1 9 1 0 2 3

地產股的時機選擇和逆向思維——2 0 1 9 0 9 2 8

當前為何我們看多地產——2 0 1 9 0 7 0 1

華髮股份深度推薦—資源變現到快速週轉、優質二 線成長地產股——2 0 1 9 0 6 1 5

房地產市場銷售總結及政策展望——2 0 1 9 0 6 0 4

【策略專題系列】

疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工與投資——2 0 2 0 0 3 2 4

兩輪疫情衝擊下地產的表現及展望——2 0 2 0 0 3 0 5

2 0 2 0 年投資策略：革舊鼎新、柳暗花明——2 0 1 9 1 2 1 0

城市更新：開啟地產增量新時代——2 0 1 9 1 0 1 7

2 0 1 9 年中報綜述：業績穩健增長，現金流持續向好——2 0 1 9 0 9 0 6

2 0 1 8 年報綜述：業績快速釋放，集中度持續提升——2 0 1 9 0 5 1 6

板塊倉位持續提升，防禦價值不斷凸顯——2 0 1 9 0 1 2 7

2 0 1 9 年投資策略：廓清環宇、否極泰來——2 0 1 8 1 1 1 9

泡沫後周期時代的投資框架——20180806

房地產投資的韌性與基本面展望——2 0 1 8 0 2 0 6

擁抱價值週期，地產投資三段論——20170920

從增量開發到存量運營，地產變局來臨——2 0 1 7 0 9 0 5

突破估值約束，物流地產空間廣闊——2 0 1 7 0 9 2 4

他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——2 0 1 7 0 9 2 5

長租公寓，租賃市場的新興力量——2 0 1 7 0 9 2 5

【A股研究系列】

萬科2 0 1 9 年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起

藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破

中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心

華髮股份：從量變到質變，TOP2 0 潛在進入者

華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產

新城控股：銷售千億之後，空間更為廣闊

金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長

華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合

天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的

【H股研究系列

融信中國：明顯低估的一二線優質標的

保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者

禹洲地產：受益風險偏好抬升，低估值高分紅典範

綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即

正榮地產：定位改善大師，千億後均衡發展

佳兆業：權益銷售大幅增長，灣區舊改加速釋放

合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善

易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商

碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長

龍光地產：前瞻佈局、資源優質

寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力

【西南證券房地產團隊】

團隊首席：胡華如

執業證號：S1250517060001

手機號碼：18688929962

電子郵箱：[email protected]

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