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3月以來，各大上市公司相繼進入財報發佈期，其中大型地產公司的財報更是引人關注，地產巨頭萬科率先發布了2019年財報。其最新公佈的年報顯示，公司2019年實現營收3678.9億元，同比增長23.6%，實現歸母淨利潤377.7億，同比增長15.1%。
根據其2019年年報顯示，公司資本結構穩定，淨負債率33.9%，較上年小幅上漲2.98pct,處於行業低位；主業明確，多元化業務穩健推進；整體地產開發投資態度維持謹慎，側重中西部建設儲備；公司總槓桿乘數小幅回落，其中財務槓桿下降明顯。但公司銷售額增速出現下滑，也是鬱亮接棒3年來最低的。
業績下滑或因“降價”和區域房價變化影響
據萬科財報顯示，2019年，萬科實現銷售面積4112.2萬平米，同比增長1.8%；實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%。
國家統計局數據顯示，2019年全國商品房的銷售面積同比下降0.1%，對比之下，萬科銷售面積的增速略高於全國。然而在銷售金額增速當中，萬科A的銷售金額卻慢於全國商品房的銷售金額增速6.5%。
2019年萬科全國商品房市場的份額約4%，該數據2018年為4.05%。而2019年，萬科房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降了2.5個百分點。
一邊是銷售面積增加，一邊是銷售金額相對減少，市場份額、毛利率也是出現下降，萬科到底發生了什麼？一年半以前，萬科的主題詞是“活下去”，去庫存成了2019年的關鍵詞，因此降價或許是萬科2019年業績表現差強人意的重要因素之一。
據萬科相關公告顯示，2015年-2019年，萬科的合同銷售額分別為2614億元、3647億元、5298億元、6069億元、6308億元；銷售額的增速分別為20.7%、39.5%、45%、14.54%、3.9%。2018年、2019年逐漸下滑。
然而與房地產行業的另一個巨頭碧桂園相比情勢如何呢？數據顯示，碧桂園近年表現亦是差強人意，2015-2019年，銷售額增速分別為8.83%、120.32%、78.37%、-8.90%、10.04%。然而2019年碧桂園的增速明顯好於萬科。
銷售面積上，碧桂園2019年完成了6237萬平方米，相比2018年度增長15.16%，這一數據遠高於萬科的1.8%。形成這一差距的主要原因，或基於兩家公司銷售金額區域佔比的較大不同。
數據顯示，2018-2019年，萬科與碧桂園東南部地區的銷售金額佔比出現減少現象，中西部地區的銷售佔比逐漸上升。碧桂園2019年半年報顯示珠三角、長三角區域的佔比分別為22%和27%，2018年這一數據分別為24%和30%。萬科2019年年報顯示南方區域與上海區域的銷售金額佔營收比例為32.98%、27.23%。萬科在南部區域和上海區域的佔比相對還是較高一些。
從全國房價走勢上來講，2019年中西部區域的房價相對珠三角、長三角來說，還是稍微堅挺一些。
這或許為萬科今年銷售金額下滑且增速低於碧桂園的另一重要因素。
地產老大位置能否持續？
從市值上來看，儘管2018年業內出現波動，但萬科依然是地產界的老大。
儘管萬科出現業績下滑，但在地產行業“房住不炒”的國家戰略下，行業進入下行週期，擴張戰略適時調整，甚至調為收縮戰略並不為過。
此時，地產企業之間一面拼的是現金流，一面拼的是未來的戰略眼光。今年以來，房地產企業開發投資態度多保持謹慎，著重於多元化業務拓展以及企業的現金迴流。
萬科14年著重於多元業務發展，萬科物業、商業地產、長租公寓、冰雪業務為其進行的多元化佈局。
2019年物業收入127億，同比增長29.7%，增速遠高於房地產開發業務。19年新增簽約面積1.21億平米，新增簽約飽和收入54.1億元，同比增長33.1%。19年萬科物業連續第十年蟬聯“中國物業服務百強企業綜合實力TOP1”，公司“城市空間整合服務”模式拓展至珠海橫琴新區、雄安新區、廣州白雲及成都高新區。
儘管如此，公司物業營收佔總體營收比例為3.45%，佔比總體依然較低。不得不說，對於地產企業來說，龐大的基數使其多元化發展之路任重道遠。
現金流上，公司經營現金流連續 11 年為正、財務穩健，物業拓展加速、估值可觀。2018 年經營性活動現金流淨額457億元。2019 年末已售未結金額 6,091.0 億元，同比+14.8%。
從負債率來看，2019年末，公司淨負債率33.9%，雖較上年小幅上漲2.74pct，仍處於行業低位，資本結構保持穩定。
從投資回報上來講，萬科2019年攤薄ROE20.67%，雖較2018年度下滑1個百分點，依然在行業內維持高位。
作者：趙玲 執業證書：A0680615040001
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