誰才是過去5年來房價上漲的最大推手？
有人說是炒房客，在一線城市限購之後，大量投機資金從京滬廣深撤離，隨後瞄準中西部二線省會，下沉三四線地市乃至縣城，房價翻倍的城市比比皆是，全是投機客的“功勞”。
有人說是開發商 ，碧桂園、恆大、融創、保利等地產商，近幾年奉行“高週轉”策略，快速拿地蓋房，取得預售條件後，迅速回籠資金，再把這些錢投入到三四線城市中，不斷擴張土地儲備，最終帶動小城市的房價水漲船高。
有個數據很直觀：2015年1月北京平均房價為34724元/平米，上海平均房價為29286元/平米。
2016年9月，北京平均房價為52104元/平米，上海平均房價為46154元/平米，上漲幅度分別達到了50%和57%。
如果在2015年初買入北京一套100平米的房子，到了2016年9月，不到兩年時間升值174萬元，這套房若買在上海則升值169萬元。
如果換做中西部房價破萬的小縣城，在2015-2016年這段時間買房，身家翻倍的比比皆是。
不過，筆者認為，過去5年房價上漲的推手既非開發商，也非炒房客，而是“拆遷戶”。
這就要從棚改貨幣化說起了。
2015-2017的房價上漲，與棚改有密不可分的關係，原來的棚戶區改造，只給房子不給錢，就算有補助，大部分也是過渡費之類的“小錢”。
這種安置方法，因為回遷房大部分不會入市流通，拆遷戶只能把房屋出租或低價轉讓才能賺錢，不會對當地樓市的流通體系造成衝擊。
但是，拆遷戶拿到一筆遠超自己房屋價值的資金，換做是誰都會把錢都換成房子，由此帶來的就是庫存告急，房價飛漲。
之所以推行棚改貨幣化，一個重要的原因就是存量待開發土地越來越少，市區在向周邊擴張的時候，不得不以越來越高的價格給拆遷戶補償，而這些資金最終都轉換成了當地樓市的購買力，房價上漲的基礎自然形成。
但是，從明年開始，“拆遷戶”或將銷聲匿跡，2條新政需要注意，“拆遷變富”的方式或將成為歷史。
1，1450萬畝閒置土地急需消化。
過去數年間，國內每年批准新增建設用地計劃大約在500萬-600萬畝之間，如果加上對過往存量土地的利用，每年國內城市實際供應建設用地總量多在700萬-1000萬畝之間。
據《第一財經》3月23日報道，自然資源部新聞發言人劉國洪表示，從目前掌握情況看，2017年以前批而未供的土地大概還有1450萬畝，“應該說存量盤活還有比較大的潛力”。
1450萬畝土地是什麼概念？
要知道，2019年全國安排的新增建設用地計劃總量也僅僅只有500萬畝。
換句話說，這些土地足夠房地產市場使用兩到三年時間！
這麼多已經批過的土地在手裡，能在今明兩年消化掉就不錯了，難道還要靠棚改、拆遷才能擴張房地產的體量嗎？
2，存量農地入市的步伐將會越來越快。
我們可以梳理一下集體土地入市的“時間線”。
去年8月份，集體土地入市的法律障礙已經掃除，這部分土地的存量非常巨大，入市後並不會建成商品房，會加大對租賃房、保障房體系的供應。
到了今年2月份，高層下發了抓好“三農”領域重點工作的意見，這是21世紀以來，第17個指導“三農”工作的一號文件。
在破解鄉村發展用地難題上，文件指出，“農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用於發展鄉村產業”。
到了3月份，高層發佈關於授權和委託用地審批權的決定，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批權限下放，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等八個省市，試點期限1年。
很明顯，巨量的土地還在後邊等著，這些土地不會變成商品房，會以保障房、安居房、租賃房的形勢進入房地產市場，讓更多的低收入者“住有所居”。
綜上所述，前有1450萬畝待開發土地握在手裡，後有巨量土地等著入市，明年這些土地入市的節奏會進一步加快，拆遷戶存在的最大基礎：“土地的稀缺性”，顯然已經不存在了。
道理很簡單，如果每個城市手裡的土地都非常稀少，房企又有大把的錢去拍地，地價必然會“水漲船高”，拆遷戶得來的貨幣補償也會越來越高，傳導到終端房價一點也不奇怪。
更重要的原因是：拆遷戶的貨幣化安置，也走到了盡頭。
早在2年前，住建部等六部委聯合印發的通知就明確，商品住宅消化週期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。
此外，住建部會同開發銀行、農業發展銀行印發的《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。
根據21世紀經濟報道前幾天的消息，監管部門已下發要求，明確2020年全年專項債不得用於土地儲備、棚改等與房地產相關領域，這些專項債的總額加起來將近3萬億，都不會用於棚改、大拆大建。
土地變得不再“稀缺”，入市的農地還有一大堆，貨幣化安置的方式也已經成為歷史，對不少想靠“拆遷變富”的人來說，幻夢已經破滅了。
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