3月27日，家住江北區觀音橋的黎先生向上遊新聞熱線966966 / 上游新聞APP反映，他想買房產做投資，“在紅旗河溝、觀音橋等地共看了三處房產，包括門面、酒店，對方均以‘售後返租’的形式吸引我們。”他感覺這裡面有些套路。
看房接連遇到“售後返租”
“近期，我想購買房產做投資，於是在網上搜索，發現一則非常吸引人的信息——觀音橋的某處門面只要七十多萬。”黎先生一家看到這個消息後很高興，立刻撥通電話諮詢對方，對方要求面談。可是到了約定地點面談時，情況卻發生了變化。
“對方表示，七十幾萬的門面已經售賣完了，但是紅旗河溝附近有一處酒店式公寓，買來做投資相當划算。我想著反正來都來了，就去看看。”黎先生跟隨該名工作人員來到其所稱的酒店公寓。該公寓有80多平方米，售價在130萬元左右。
“我們如果購買公寓，對方承諾，開發商會每個月給我們返租金。剛開始三年，每個月返大約5652元，隨後三年，每個月返大約6783元。這聽上去確實非常誘人，但我和家人商量了下，還是決定回去考慮。”一家人回來後，黎先生計算了一下酒店公寓的成本和利潤，發現如果每個月返回這麼多租金，開發商根本賺不了錢，還很有可能虧損。
隨後，一家人又去看了另外一處房產，對方竟也用同樣告訴他們，購買房產後會有高額的返租。“之前紅旗河溝看那家酒店公寓，他們有宣傳售後返租的紙質材料，也提供了紙質合同。而後面看的，都是口頭承諾。隨後，我在網上搜索了一下售後返租，發現這很有可能是陷阱。”黎先生說。
△ 黎先生拿到的宣傳材料。
中介稱該銷售模式“很流行”
記者聯繫上帶黎先生看房的工作人員，據其介紹，他們是一家中介公司，房源遍佈全重慶，解放碑、巴南、楊家坪、大學城等地的比較多。“我們售賣的房產，面積在40至100多平方米左右，有些房產，比如一些門面、酒店公寓，目前都在做生意營業。”工作人員說，目前有些較小的酒店公寓，首付10多萬就能購買。
△ 中介向黎先生推薦的房產。
“關於售後返租，這是一種比較普遍的銷售模式，很多房產都以這種模式在銷售。返租的金額大致在五六千左右，但要根據實際情況而定。”工作人員說，投資者在購買時，會簽訂相關合同，有相應條款寫如何返租、返租多少。“至於風險，據我所知，投資者如果選擇相應繁華的地段，以及大型、信譽良好的開發商，便能降低風險。有些開發商之所以把正在盈利的房產用於售賣，主要是想回籠資金，然後投資到其他領域。”
涉嫌虛假廣告違規操作
江北區住房和城鄉建設委員會相關工作人員表示，他們鼓勵開發商採取一些促銷手段來銷售房產，但售後返租這種模式存在很多問題，“這種銷售模式涉嫌虛假廣告，違規操作，投資者一定要警惕！”
“以前，我們也接到過一些市民質疑這種銷售模式的投訴電話，以及一些買了房產後，發現開發商無法按照合同執行的情況。所以，投資者在購買時，一定要慎重，辨明真偽，不要被其所稱的高額回報矇蔽。”工作人員說，投資者買下房產，如果合同無法執行，後期就會很麻煩，會給自己帶來不小的損失。
“開發商以這種模式來進行銷售，投資者一不小心就會買到滯銷房，因此一定要警惕。”工作人員還表示，這種售後返租的模式不僅存在於地產行業，在其他一些領域也存在。
合同面臨諸多法律風險
針對黎先生所反映的情況，重慶歌樂山法律服務所法律工作者塗和表示，對於開發商用售後返租（售後包租）的模式和宣傳來賣“樓花”，消費者要警惕，首先應該是旗幟鮮明的抵制。
根據原建設部於2001年4月4日發佈的《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款規定：“房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”國務院住房和城鄉建設部於2010年4月13日發佈的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條規定：“不得采取返本銷售、售後包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。”據此可知，對於未竣工的商品房和預售房，政府層面是明令禁止“售後包租”方式銷售的。但對於已竣工的商品房或者非期房，法律法規等對此則並無明文規定。故而，依據私權利“法無禁止即自由”的法律原則，對於已竣工的商品房或現售房，開發商是可以採取“售後包租”的方式進行銷售的。
但是，訂立“售後包租”合同在實際操作中會面臨諸多法律風險。合同的主體雙方大多是開發商與購房者，對開發商而言，若採取“售後包租”的方式銷售商品房，銷售對象一般都是不特定的社會公眾，若稍有不慎，開發商就有可能面臨非法集資的刑事法律風險。
再者，對於開發商制定的售房合同不是經過雙方協商一致的，而是隻有義務沒有權利的不對等合同。所以往往在履行合同時就會出現經營管理公司或者開發商出現履約能力不足、有的房屋產權無法過戶、房屋質量瑕疵嚴重等。
故在此提醒諸位購房者，對於某些所謂大品牌企業銷售的商品房定價明顯虛高的；還有一些開發商實力明顯不足，折算的返租金顯然超出市場行情的；返租和違約條款沒有實質性保證的，購房者投資應慎之又慎，切勿掉入陷阱！
上游新聞記者 範聖卿 文/圖 封圖採自網絡
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