過完年一陣子以後，大連中介的朋友圈都在刷兩個樓盤的公寓，各種特價加推，各種清倉特惠，搞得好像多大便宜一樣，即使疫情當頭，一時間看房人也真不少：
但是買房和買雞蛋還是不一樣，不一定排隊的就是真便宜。
各個群裡也紛紛有小夥伴打聽這兩個公寓怎麼樣，值不值得買。
這時候可能會有人默默地回一句“40年產權”
其實大家隨便去搜一下很容易搜到關於公寓的分析，大部分都會勸你不要買。
我倒是不想把公寓一棒子打死，今天就聊聊公寓。
他們說的坑到底是什麼坑？
首先，大部分文章在討論公寓時候，都其實是在討論40年產權的商住公寓，很少有人談及70年產權公寓，因為這種產品市場上確實相對來說少一些。但是由於它有很多優勢，就在今天討論裡點出來。
先上個對比表：
通過這個表格已經基本能看出40年產權公寓的大部分問題了。還有就是40年產權通常貸款利率要高於住宅首套利率，比如大連現行政策是比住宅首套高5個點。
最大的bug還有稅費，具體的不展開說了，你就知道比住宅貴不少就OK了。
而70年產權公寓除了不限購以外，基本和住宅沒什麼區別。而價格通常低於住宅。
所以，其實70年產權公寓很多時候是比較理想的兼顧漲幅和租售比的投資標的。
70年產權公寓通常是區域裡的租售人氣擔當
這裡需要特別指出以防抬槓的是：關於70年產權公寓，我說的是“漲幅”說的是百分比，而不是數字。
舉個栗子：
住宅從1萬漲到1.5萬，70年公寓從8000漲到12000，漲幅是一樣的，都是50％
返租真的合適麼？
直接下結論：不靠譜。
事實上，“返租”的房子千萬別買，天上從不掉餡兒餅。
返租的房子要麼就是不好賣所以必須靠返租加碼，
要麼就是為了賣比實際價值更貴的價格。
否則開發商為啥要多此一舉給自己找麻煩？
返租的本質其實就是個抬價遊戲。
房子本身可能只值50萬，且不好賣，怎麼辦？開發商就想出了返租酒店這事兒。把售價提高，多出來的錢用來建酒店基礎設施和做返租補貼。這樣酒店可以不出錢就能坐享一個現成酒店，開發商可以順利高價賣房，而購房者拿到了一個返租合同就覺得自己完成了一筆好投資，不用擔心未來出租問題。
但事實上，大量這類酒店公寓都沒法真的撐到承諾的租期就黃了，前車之鑑包括新世界，星光耀，百年匯什麼的。等違約時候違約條款都根本就賠不了業主幾個錢，而酒店管理者本身做這個酒店時候沒多少投入，隨時拍屁股走人毫無壓力。業主還是得重找租客，租金通常也到不了承諾返租的金額。
40年公寓一定是坑麼？
那也肯定不是，否則這個產品也不會存在這麼久。
什麼樣的情況適合買40年公寓呢？那就得說說它的優勢究竟在哪兒了：
1、不限購。現在全國限購是大環境現狀，一個人最多兩張房票貸票，再有餘錢就沒地兒投了，所以如果一個人已經
買滿兩套住宅，再投房產就可以考慮公寓了。2、低單價，高租售比。商住公寓和公建的本質都是商用，和公建相比公寓單價低，就更靈活。比如你有300萬，買10個公寓相比買一個公建，風險分散靈活度更高。比如你急需用錢100萬可以賣幾個公寓，而不是全部，空置的話也不會所有的都空置。
3、適合小工作室和一些經營類目。比如設計，化妝，攝影，美髮等，以及小微公司辦公。比起寫字樓來說更私密便宜，得房率更高（寫字間的得房率低到喪心病狂）。
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