斑馬消費 楊柘
資本市場即將迎來又一家閩系黑馬房企。
閩系房企素來以高週轉、高儲備、高槓杆模式行走江湖，黑馬頻出。金輝控股亦不是無名之輩，2019年銷售額行業排名第42，早在2016年初就試圖A股上市，苦等至今，於3月25日正式向港股發起衝擊。
為了迅速做大規模，金輝控股逆勢加槓桿瘋狂拿地，2019年土地儲備總建築面積接近2700萬平方米，資產負債率超過85%，高於同層次競爭對手。
不過，從報告期的收入結算來看，雖然公司營業收入增勢迅猛，但淨利潤增速平緩，盈利能力下滑。2017年-2019年，公司毛利率下降10.4個百分點，淨利率下降8.5個百分點。
盈利能力下滑
3月25日，地產商金輝控股（集團）有限公司（簡稱“金輝控股”）披露招股書，向港股IPO發起衝擊。
金輝控股1996年起家於福建福州，2004年開始全國化戰略，隨後於2009年將總部遷至北京，目前重點佈局長三角、環渤海、華南、西南及西北地區。
觀點指數研究院披露的數據顯示，2017年-2019年，金輝控股銷售金額分別為445.0億元、776.2億元、919.7億元（權益銷售金額796.7億元）；2019年公司在地產百強中排名第42（2018年第39名）。
從銷售金額來看，公司與佳兆業集團、華髮股份（600325.SH）、新力控股集團、中駿集團控股、合景泰富集團、首創置業實力相當。
2017年-2019年，金輝控股收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，複合增長率48.5%，淨利潤分別為22.2億元、23.0億元、26.9億元，複合增長率10.0%。報告期內公司的淨利率分別為18.9%、14.4%、10.4%。
同期，公司綜合毛利率分別為32.2%、30.2%、21.8%，為盈利能力下滑的首要原因。
已披露2019年業績的合景泰富集團（01813.HK）和首創置業，當年的毛利率分別為31.8%、33.0%。
瘋狂拿地
截至2019年底，金輝控股共有144個處於不同開發階段的物業項目，其中附屬公司102個，合營及聯營公司42個。同期，公司應占土地儲備總建築面積達到2667.4萬平方米，其中93.4%位於二線城市及核心三線城市，且以西北和西南兩個大區最為集中，陝西、江蘇、湖北、重慶、福建均是重點市場。
按照2019年的銷售面積680.4萬平方米來算，公司的土地儲備需要4年來消化。這一水平高於同層次競爭對手。
截至2019年底，合景泰富集團權益土地儲備總建築面積1701萬平方米，當年銷售面積492.4萬平方米，消化時間3.5年；首創置業（02868.HK）權益土地儲備總建築面積1076萬平方米，消化時間3.4年。
最近幾年，為了迅速做大規模，金輝控股採取激進的拿地策略，土地儲備規模飆升。數據顯示，截至2015年三季度末，公司的土地儲備規模僅為500萬平方米。
在公司土地儲備規模從500萬平方米增長至逼近2700萬平方米的3年多時間裡，同層次競爭對手大多變化不大：2016年底，合景泰富集團的權益土地儲備總建築面積為1130萬平方米，首創置業為820萬平方米。
2020年以來，公司又耗資16億元拿下3個項目，新增地盤面積18.4萬平方米，土地儲備增加不少；另外，參與一個合作項目，地盤面積3.4萬平方米。
激進策略瘋狂拿地，2017年-2019年公司經營活動現金流量淨額分別為-77.6億元、14.3億元、-57.0億元，打破過去正向穩定增長的趨勢：2012年-2014年及2015年前三季度，分別為14.3億元、10.7億元、21.1億元、26.4億元。
債務告急
瘋狂拿地背後，是債務的激增。
截至2017年底、2018年底、2019年底，金輝控股借款總額分別為340.3億元、431.7億元、490.7億元，加權平均利率分別為7.25%、7.65%、7.76%。
截至2020年2月底，公司借款總額增至524.8億元。其中，銀行及其他借款345.6億元，信託融資160.7億元。
2017年底-2019年底，公司的資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%。
2019年底，合景泰富集團和首創置業的資產負債率分別為82.16%和77.31%。
近年，隨著去槓桿深化，房企把降低負債率作為日常功課之一。行業統計數據顯示，2019年銷售額排名前40的上市房企，2018年的資產負債率平均值低於80%；而內房股2018年的資產負債率平均值僅為52%。
2017年底-2019年底，公司現金及現金等價物分別為35.6億元、99.3億元、92.2億元。公司對外披露稱，2019年現金規模下滑的原因是當年土地收購成本和建築成本大幅增加。
截至2019年底，公司一年內到期的借款總額為180.2億元。
急於上市
對於金輝控股，一切的指向，就是儘快做大規模，上市，拓寬融資渠道。
畢竟，頭部房企中沒上市的已經少之又少。2019年銷售額前五十的房企中，只有祥生地產、卓越集團、金輝控股、融僑集團四家未上市。
同為閩系房企，融信中國、正榮地產接連上市，緊跟世茂、旭輝、陽光城；正在排隊的，除了金輝控股，還有大唐地產，融僑集團也在摩拳擦掌。
在此之前，金輝控股準備在A股上市，2016年1月披露IPO招股書。 苦等4年上市無望，公司於2020年3月撤回上市申請，南下港股衝擊IPO。
值得一提的是，除了此次地產開發業務赴港上市之外，公司在2019年12月底剝離了物業服務板塊，在物業上市潮之下，保留了更多可能性。
2017年-2019年，公司物業服務業務收入分別為3.6億元、4.8億元、5.2億元，毛利率超過17%。
啟信寶顯示，輝生活有限公司已於2019年11月成立，由金輝地產實際控制人、主席林定強之子林宇領銜，目前旗下已囊括多家物業管理公司。
閩系房企一向以高週轉、高儲備、高槓杆模式崛起，成為為國內房地產市場不可輕視的一股勢力。但近幾年，閩系也颳起了去槓桿旋風，甚至不惜降低增長速度。畢竟，已經有人扛不住，比如改旗易幟的福晟國際。
而金輝控股逆勢加槓桿擴張，哪怕成功登陸港股，其警報也無法在短時間解除。
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