3月以來，房企系長租公寓融資頻頻傳來捷報，據邁點空間租賃統計，約有124億人民幣準備進入長租公寓市場。作為行業的“插班生”，房企系長租公寓這是要開始激情“狂奔”了嗎？
124億資本進場
頭部房企系開始加速
華爾街的投資銀行家們喜歡說：“如果你的資產有一個好的現金流，那就把它證券化。”而以細水長流的租金收入等為基礎的商業不動產，是最適合進行資產證券化的領域之一。
進入新年以後，各大房企系把這句話發揮到了極致。據邁點空間租賃統計，3月以來，各大房企通過資產支持專項計劃、投資平臺、住房租賃專項公司債券等形式，緊急為旗下的長租公寓業務板塊輸血：
3月11日，據上交所消息，上海融創旗下上海香溢花城長租公寓資產支持專項計劃5.01億元獲上交所受理；
3月27日，FUNLIVE方隅宣佈已正式簽署協議，成立5億美元長租公寓投資平臺，用於收購、開發和運營中國核心城市高質量的長租公寓項目；
3月27日，據上交所消息，北京首都創業集團有限公司2020年公開發行的住房租賃專項公司債券20億元已獲上交所受理；
3月27日，保利發展控股集團股份有限公司發佈公告披露，公司擬公開發行 2020 年公司第一期債券，發行規模不超過20.00億元（含 20.00億元），其中14億元擬用於公司住房租賃項目建設；
3月27日，龍湖50億住房租賃專項債從已受理變更為已反饋。
至此，約124億資本向著長租公寓市場走來。不禁讓人猜測，房企在長租公寓這塊市場上，會不會就此加速前進。要知道，前不久長租公寓市場還剛剛經歷了輿論的“考驗”和市場的“磨難”。
而從另一些房企的態度來看，加速似乎也成了行業大勢。越秀地產在2019年度業績發佈會上表示，“越秀的長租公寓發展節奏是慢了一點，要匹配國有企業的背景，積極響應國家”。
因為2019年11月融創3億元ABS被終止而顯得冷卻下來的房企系，似乎在過了一個年之後心思恢復了活絡。124億資本的入場，就像是一扇能夠窺見頭部房企系對於長租公寓市場野心的小窗，代表著 他們在這條賽道上的再加速。
年報發佈，維穩or怕露怯？
不同於房企系在3月讓人驚歎的發債頻率，多家房企的年度業績會的氣氛，卻略顯低沉。讓人猜不準，是經濟環境影響下，房企為了維穩而拿出的姿態，亦或是擔憂這一板塊的盈利能力而露怯。
目前已開展長租公寓業務併發布了年報的房企有：萬科、龍湖、碧桂園、朗詩、越秀、寶龍。在其中，作為房企系長租公寓的頭部品牌，萬科和龍湖將長租公寓作為重要板塊單獨拿出來，在業績發佈會上向媒體通報。
01 萬科泊寓：新增開業5.6萬間
2019年，在規模上致勝的萬科泊寓維持了一貫的優勢，以5.6萬間的新增規模，佔據房企系長租公寓規模榜首。所以，對於長租公寓的發展，萬科董秘朱旭表示，萬科長期看好長租公寓業務的未來，中國存在2億人口租房的需求，這個市場還是很大的，也相信這個業務未來一定能得到一些政策的支持。
但是她也指出萬科做經營性業務的能力還有待提升，所以坦率來說萬科的長租公寓業務還在爬坡期和探索期。
02 龍湖新目標：實現開業10萬間
龍湖沒有透露2019年冠寓新增規模的具體數字，但是卻公佈了2020年的新增指標——2.5萬間。在龍湖看來，今年冠寓的發展速度比之前要調得更穩健一些。此外，對於營收，龍湖冠寓也亮出了清晰的數字：2019年的收入不到12個億，今年可能會有接近20個億的收入。
從年度業績發佈會上的說法來看，今年房企系的態度與往年相比，更為謹慎。即便是房企系長租公寓頭部品牌對於規模的擴張也較為保守，維穩，似乎成為了房企系的關鍵詞。
與此同時也有不少房企對長租公寓業務並未提及過多，例如2019年8月1日首個寶龍公寓項目在上海開業的寶龍地產、2019年將長租公寓業務剝離的朗詩，以及將長租公寓劃分至旗下子公司的碧桂園。這其中的原因，一部分是因為業務剝離上市主體，沒有公佈相關營業數據的必要，另一部分是業務尚處於起步階段，尚不能構成年報亮點，所以在與媒體溝通時，有意避開或是寥寥幾句帶過。
不過，房企一方面通過長租公寓業務頻繁發債或資產證券化，另一方面是年報中對於這一板塊小心謹慎的發言。全然不見，前幾年房企談起長租公寓業務時的那般豪情壯志。
行業“插班生” 準備激情“狂奔”？
其實，早在2019年下半年房企對於長租公寓的態度就有所改變。近來的年報和債券發佈其實也不能被視為房企開始重新重視長租公寓業務的發展。而這個哨聲，無關乎進退場，而是行業頭部品牌開始正式“狂奔”的信號：
01 無效的規模擴張被叫停
現在一些房企已經有意識地將長租公寓業務“猛將”都被撤回，甚至規模擴張都有所放緩，逐漸淡化長租公寓業務板塊。
據數據統計，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%。從2019年各季度的增長情況來看，前三季度仍保持一定增長，第四季度整體拓展規模基本處於停滯狀態。房企長租公寓整體風格偏謹慎，規模拓展收縮，將主要精力放在拓展房源的開業轉化方面。
甚至還有房企還專門就長租公寓召開部門工作會議。會上，財務經理對公寓門店的出租率、經營利潤率、成本控制等指標進行分析，公佈月度KPI達成的公寓，並對財務指標達成不理想的門店進行了預警。
種種現象看來，當企業建立起規模效應之後，盈利情況的好壞決定著房企系長租公寓的發展計劃。因為對於租賃行業來說，運營才是重中之重，就目前來看，房企長租公寓整體運營能力偏弱，精細化運營的管理意識不足。受開發思維影響，房企做租賃的邏輯仍側重在金融層面。
所以，在無效的規模擴張被叫停之後，房企系的重心開始轉向規模化運營，通過形成品牌獨有的運營模式以及資產管理形成獨有的優勢。畢竟規模大並不等於規模化。
02 盈利難攔住中小房企的腳步
保利公寓副總經理姚志鵬在中房智庫的採訪中表示，過去兩年受調控影響房地產行業下行，房地產融資環境收緊，靠主業補貼長租公寓的發展模式遇到瓶頸。長租公寓板塊長期不盈利就不可能持續發展。
盈利難題沒有解決，面對極長的投資週期以及巨大的投入，一些中小房企系長租公寓的腳步就被攔下。據貝殼研究院統計，截至2019年底，已有44家大型開發商開展長租公寓業務，整體也呈現有進有退的局面。
不僅如此，不少房企已經習慣了快進快出的房產銷售收益模式，而長租公寓賺的是慢錢更是辛苦錢，這也讓一些“吃不了苦”的中小房企系放緩腳步。
在市場競爭選手經過一輪洗牌之後，所以房企系存留在市場的主流玩家還是頭部房企旗下的長租公寓。但是這些品牌依舊需要面對盈利與規模效應之間的博弈，以及運營精細化的考驗，距離傲立於市場還有一段路要走。所以，對於還在市場上奮戰的頭部房企系長租公寓，以下2點建議希望能為品牌方提供一點幫助：
深耕租賃型社區市場：房企系長租公寓品牌可以通過拿租賃用地建設租賃型社區，並尋找優質的運營商進行合作，來獲得穩定的現金流回報和資產保值增值，後期通過資產證券化方式實現退出，實現房企最初進入長租公寓市場的發展策略。
與金融機構合作：儘管自身具備物業和資本的優勢，但是房企系長租公寓品牌不應單打獨鬥，應和金融機構合作，金融機構扮演投資者角色，開發商扮演管理者角色，實現選址、開發、運營、退出一條龍。金融機構既可從資產增值退出獲益，也可從長租公寓系統平臺中進行客戶導流，做多元業務延伸。房企也可以建立資管平臺，將其作為房地產開發生態圈中的重要一環。
也許在2-3年內，在長租公寓行業的中部，會有企業出於不同的原因進進出出，因為他們不能在短期內實現快速盈利，也無法靠經營持續地賺租金收益，無法達到長租公寓對於運營水平和服務質量的高要求。但是，行業一定會形成一支相對穩定的頭部品牌隊伍，其中有中介系、創業系以及國家隊的成員，更有房企系的身影。
作為行業的“插班生”房企系在產品打造、品牌運營以及整體運營思維方面給行業帶來了新的發展方向，所以無論未來房企系在頭部隊伍中所佔的席數多與少，都離不開一個宗旨，只有把產品和服務都做好的企業才能在長租公寓市場穩佔一席之地，而這也是對於其他派系的啟示。房企系開始“狂奔”，同處長租公寓賽道的其他派系都準備好了嗎？
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