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■本文作者：王彤 北京在明律師事務所
導讀：如今隨著城鎮化進程的加快，很多地方出現這樣一種現象，村委會或者村小組以村民的名義和企業簽訂土地流轉合同，將全村土地進行出租，廣大農民不需要再進行農業耕種，但拿著微薄的“租金”、看著逐漸無法耕種的土地總隱隱覺得哪裡不對。實際上，廣大農民的權益早已經受到侵犯，這是典型的“以租代徵”行為，是國家明令禁止的違法行為！本文通過對常見的“以租代徵”形式進行梳理，希望廣大農民瞭解的同時也提醒廣大農民朋友：在遇到“以租代徵”時一定要提高警惕！
【什麼是“以租代徵”】
所謂“以租代徵”簡單來講就是以租用的方式代替徵收，是租用農民集體土地進行建設活動的形式。其實質是缺少法定的農用地轉用手續和土地徵收審批流程，規避繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡義務的嚴重違法行為。
【常見的“以租代徵”形式】
1、村委以村民名義簽訂土地租用（流轉）協議
這種是“以租代徵”最常見的方式，主要表現為：村委擅自與企業單位或個人簽訂租用合同，租用合同期限普遍較長（10年-20年）或者雖期限較短但到期後可自動續期，協議中給村民的補償相對較低，嚴重損害農民利益。
2、村委租用農戶承包地進行非農建設
這種情形是村委與村民簽訂協議，租用村民土地，在租賃期間內進行非農建設，如房地產開發，工業園區建設等，從中賺取一定“差價”，這時的村委會已完全不顧村民利益，早已超過村民自治的範圍，屬於逾越法律紅線的嚴重違法行為。
3、基層政府租用或轉租農村集體土地，或者基層政府充當中介人促成租地行為
此種情況下表面上看是政府主導的土地利用行為，但實際上這是典型的“以租代徵”，因為政府並未按照法定流程進行合法徵收，而是通過協議的方式出租或自行使用集體土地，是法律禁止的擅自利用集體土地的違法行為。
【“以租代徵”的危害】
1、農民變相喪失耕地使用權，無法保證長遠生計有保障
在實踐中多數村委簽訂的土地租用合同期限比較長，常見的比如10年、20年等，農民將長期無法進行進行耕種，表面上看確實拿到一定補償金，但這些補償金遠遠無法保證農民的長遠生計，與被合法徵收土地得到的利益相比差別巨大。
2、發生糾紛後，農民維權極其困難
因為本身“以租代徵”就是違法的，所以簽訂的合同屬於無效合同，當發生諸如對方不支付合同約定款項，遲延支付款項等情形時，農民無法依據合同要求對方履行，也無法向村委尋求幫助，此時簽訂協議的農民將完全處於被動。
3、耕地被嚴重破壞，即使後續返還也無法繼續耕種
非農業生產建設必然會破壞耕地層，有些建設項目甚至給耕地造成永久性損害，很難再恢復耕地的用途。這樣一來，即使農民被租用的土地得到返還，也因土地被破壞需要花費大量資金修復。而有時修復資金甚至要超過得到租金，到頭來廣大農民非但沒有因此獲利， 反而喪失了賴以生存的土地。
我國新修訂的《土地管理法》中對出租流轉土地作出了明確的限制性規定，也明確規定了非法租用、佔用土地者需承擔的法律責任：
《土地管理法》第六十三條，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
《土地管理法》第七十四條，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施;可以並處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
在明律師提醒廣大農民朋友，當您遇到類似“以租代徵”的行為，一定要提高警惕。最好在收到協議的第一時間諮詢專業人士，我們會幫您分析協議裡存在的風險，告知您後續可能產生的問題；如果您已經被“以租代徵”的行為侵犯了合法權益，不要著急也不要衝動，一定要通過正確理性的方式維護自己的權益。在明律師會竭盡全力為您服務，以期儘量減少您的損失，維護您的合法權益。
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