三十而立，世茂房地產（0813.HK）重回行業前十。
3月30日，世茂發布2019年度業績報告，全年簽約額達2600.7億元，同比上漲48%，是Top10增速最快的房企，沒有之一。
2017年，世茂首破千億之後，世茂集團董事局副主席許世壇就預言過：我們有信心在2018、2019年增長得更快。
3年來，房地產行業進入降速時代，世茂卻實現了超過50%的年複合增長率，行業排名也從16躥升至第9。
在頭部房企的位次爭奪中，每上升一名都需要數百億的銷售領先來支撐。這是世茂的第三個高品質增長年，除了銷售規模，那些真正與公司股東利益強關聯的指標，是衡量品質的關鍵。
在2019年，世茂實現營業額1115億元，同比上升30.4%；毛利額341億元，同比上升26.6%；核心利潤153.2億元，同比大幅上升30.6%；銷售回款1950億元，同比大幅上升42%。
在2019年度業績會上，許世壇表示：世茂已經將權益後核心利潤貢獻度作為主要經驗考核標準，地區、城市、片區公司都按照利潤貢獻度來進行組織晉升和降級考核。
許世壇預計，2020-2021年，世茂會延續過去3年的快速增長勢頭，比行業前10甚至前20的企業增速都要快，利潤增長也要持續做到每年20%以上。
2020年，世茂可售項目資源超過5000億元，業績目標則定為3000億元。
好像一夜之間，那個曾經主動求穩降槓桿的世茂，就加滿了油門，一路超車。
世茂速度從何而來？
靈活拿地
快速超車
靈活的拿地策略，是世茂在行業下行期，快速超車的核心能力。
由於土地市場競爭激烈，以及限價政策出臺，越來越多的開發商因為曾經高價拿地而吞下苦果。
盈利空間不斷收窄還算是好的，有些開發商面臨項目賣得越好，虧損得越嚴重的窘境。部分資金壓力過大的開發商，只能出售股權活下去。
世茂目睹行業痛點，深知依賴招拍掛並非長久之計，2019年上半年開始推進靈活的土地獲取策略，憑藉良好的信用及資金實力積極打造“合作共贏生態圈”，去同行手裡尋找那些優質標的。
從泰禾、粵泰、明發，再到今年初的世茂福晟，世茂的收併購已經不再是單個項目的小打小鬧，而是更宏觀的資產包收併購。
而且，世茂只求控股權，並不收購全部股權，以最小的資金成本，撬起最大規模的貨值。
2019年，世茂拿下115個地塊，權益前土地總價約1557億元，貨值約5000億元。其中，通過收併購獲取約3500億元優質貨值，佔全年總貨值的70%。
在靈活的拿地策略下，世茂能夠以較低的成本迅速擴充土儲，成本優勢很突出。2019年，世茂拿地成本為5035元/平米，而平均售價則高達17744元/平米，比高品質開發商代表龍湖的售價還高，在TOP10房企中也處於領先水平，地價/房價比還不到1/3。
這使得世茂在規模快速提升的同時，可以釋放充足的利潤，實現真正高質量的增長。
截至2019年末，世茂權益前土地儲備約7679萬平米，貨值超過13000億元，遍佈全國120個城市，總項目數達349個。而且土地分佈結構進一步優化，一二線及強三四線城市的土儲貨值佔比達89%。
世茂重倉的粵港澳大灣區土地儲備貨值達3800億元，長三角、華北地區、福建地區作為世茂長期深耕的熱點區域，貨值分別為3300億元、2330億元及2150億元。
這些區域都是全國戰略重地和樓市價值高地，其優質土儲保證了世茂的規模增長和去化速度。
這些市場，也能充分發揮出世茂在中高端住宅方面的產品優勢。連王思聰旗下的電競戰隊，都把基地安在了世茂濱江花園裡，這可是世茂當年在上海一戰成名的標杆樓盤。
需要指出的是，世茂今年的3000億目標並不包含世茂福晟平臺。據世茂高管介紹，今年世茂福晟制定了300億元的銷售目標，而土儲貨值達1200億元，舊改貨值超3000億元。
隨著世茂幫助福晟不斷進行債務重組、推進收購，還會有更多優質資產併入世茂的上市公司體系。屆時，世茂速度又多一個助推器。
2020年，世茂將繼續將回款的50%用於土地投資，如此力度，世茂很可能再次成為TOP10中，增速最快的開發商。
TOP8的各位，小心世茂繼續超車。
資金充裕
敢於出手
世茂跑得快，卻並不激進。
這樣一家高速增長的企業，已經連續8年，保持淨負債率在60%以下的安全水位。
即便未來2年要繼續高速增長，許世壇仍然希望世茂的淨負債率連續10年低於60%。
2019年末，世茂的借款餘額同比上升16%至1265.6億元，不過其中超過7成都是中長期借款，短期借款佔比僅29%，期末賬面現金為596.2億元，現金比率為1.6倍，還款壓力不大。
新冠肺炎疫情使得世茂一季度的銷售額減少10%，為此世茂統一管理資金，確保可動用資金至少覆蓋半年以上剛性兌付，充裕的現金流使得世茂能夠安全渡過疫情期。
熟悉世茂的朋友應該記得，在2014年左右，世茂曾經有過一段規模突進的歲月。但很快，世茂就意識到這樣的高槓杆發展不可持續，為了企業的穩健主動降速提效，保證資金安全。
那幾年，可以視作世茂厚積薄發的前夜。
正是因為及時進行戰略節奏調整，世茂維持穩健的資金狀況，並且不斷改善融資結構，提高融資能力。
2019年，世茂的融資成本控制在5.6%左右，同比下降0.2個百分點。境內外戰略合作機構達40家，未提境內債額度143億元，未提境外銀團額度10.4億美金，總授信額度達人民幣500億元。
充裕的資金和強勁的融資能力，造就了世茂敢於出手的能力。在調控日益嚴厲的行業中，不旦穩健前行，更能夠抓住危中機遇，進行抄底併購，實現跨越式的高質量增長。
在房地產開發主業快速前行的同時，世茂不斷提升自身多元業務的協同優勢。報告期內，世茂酒店、商娛、物業三大專業公司營收合計65億元，同比上升46%，目標完成率達105%。
2020年，世茂多元業務板塊將衝擊93億元的業績目標。這些穩定可持續的經營收入，將幫助世茂跑得越來越穩。
未來，世茂將貫徹“大飛機”戰略，從“城市運營”升級到“城市賦能”，為有品質的增長注入可持續發展的基因和動力。
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