价值投资大师、伯克希尔－哈撒韦公司首席执行官巴菲特，有这样一句名言：“人生就像滚雪球，最重要之事是发现湿雪和长长的山坡。”
巴菲特讲的是投资和人生，其实对企业经营，又何尝不是如此？
特别是近几年，经济周期带来楼市波动，2019年的宏观大环境挑战和政策调控依然给予行业压力，在这样的大环境前提下，如何在湿雪和长长的山坡上，一步一个脚印稳健前行，更考验企业的自身素养及实力。
毫无疑问，恒大做到了。
就在今天，恒大召开了2019年度业绩的线上发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元；核心利润408.2亿元；资产负债率77.9%；净负债率159.3%；现金余额2287.7亿元。恒大交出的这张答卷，成绩依然亮眼。
与业绩同时公布的，还有中国恒大“新战略”。
许家印在会上正式宣布：
从2020年开始，恒大开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。
“高增长、控规模、降负债”，短短9个字，体现了恒大对未来十年房地产发展的洞察：房地产高歌猛进的时代已经过去了，市场不确定性正在增加，如何在暗流涌动中掌舵，实现稳健发展才是王道。
许家印宣布恒大全面实施新战略
面对新战略，恒大具体如何实现？恒大展现了它的“攻、守、道”。
01
攻
促销售，抓回款
促销售、抓回款，是成功降负债的大前提。因此，恒大新战略的第一要事就是要实现销售“高增长”。
根据恒大的计划，2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。
今年力争实现销售8000亿，2022年实现销售1万亿。
恒大一季度销售及回款对照图
在旁人看来，恒大的目标未免设定过高。但实际上，恒大完全有实力取得如此成绩。
恒大的底气，来源于恒大全新的销售模式。作为首家全面开展“网上卖房”的房企，恒大凭借自己超强的应变能力，实现了房地产行业销售模式革命性创新的同时，也全面印证了线上购房的可能性。
数据显示，得益于网上卖房的全面推行，一季度，恒大销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，并刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。
这一“开门红”业绩，充分证明了恒大的网上卖房的巨大优势，也凸显了恒大惊人的销售实力。
02
守
控规模
如果说“攻”体现了恒大的发展野心，那么“守”则体现了恒大对行业的精准洞察。
近几年，房地产行业的发展明显开始放缓脚步，加上全球经济的波动，以往的高杠杆快速扩张之路已很难走，稳健与质量才是考研房企的关键。
因此，恒大提出变革：控规模。
控规模，指的是
控制土储规模，实现土储负增长。未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。虽然未来减少了“面粉”的持有，但恒大的核心优势在于：“面粉”早已在恒大的口袋里。
根据年报，恒大土地储备2.93亿平方米，平均土地成本仅为1800元/平方米。其中，一二线城市平均楼面地价为2252元。恒大只需充分利用现有土储，降低买地支出，并通过高增长加速资金回笼，便可大幅减少负债。
除了控制土储规模，恒大也放慢了多元业务投资的脚步。许家印在发布会上再次明确宣布，5年内不再投资其他任何产业。
许家印宣布恒大全面实施新战略
03
道
降负债
许家印明确表示，恒大未来三年要把有息负债平均每年下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。
在发布会现场，许家印还算了笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
回顾过去恒大的发展，不难发现，在面对行业和市场波动时，恒大总是第一个大胆求变的企业。而每一次关键时刻的选择，随后总能得到市场精准的验证。
而到了2020年，恒大用时机行动告诉我们：房地产下一个十年，行稳，才能致远。
就房地产行业而言，降负债早已成为整个行业的集体诉求。在“房住不炒”的政策基调下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已经很难走通，拼速度的时代已经过去，房地产行业下半场的比赛，拼的是谁走得稳、谁走得远。
作为国内土地储备最高的房企，恒大及时把“降负债”上升到战略高度，以销售“加法”、土储“减法”来实现负债的大幅下降，体现了其走高质量增长之路的决心。
一个稳健的新恒大，会给楼市带来哪些新的惊喜？不妨让我们一起拭目以待。
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