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2019年，新城控股（601155.SH）實現銷售額2708億元，同比增加22.48%；營業收入858億元，同比增長59%；歸屬於上市公司股東的淨利潤126.54億元，同比增長20.61%。
在行業規模與利潤增長普遍放緩的大背景下，新城控股在2019年挺過各種困難，保持穩健增長，交出了一份不錯的答卷。
在近日舉辦的2019年度業績發佈會上，新城控股董事長王曉松首次面對投資者進行年報解讀。
33歲的王曉松，相比行業內的老人們要耿直得多，解答也很詳盡。投資者們最關心的問題，無疑是此前新城控股對外發布了2500億元的2020年銷售目標。
對此，王曉鬆解釋說，由於去年下半年新城控股採取審慎策略土地獲取較少，今年初的土地窗口期又因為疫情延後，導致今年新城的可售貨值大概在4000億元左右。按照60%左右的去化率計算得出2500億元的銷售目標，這是一個比較中性的目標。
“通過增加項目合作、降低權益比等方法，新城有機會衝擊2800億甚至3000億的全口徑銷售額，但這樣做意義不大。”
過去5年，新城控股以71%的年複合增長率，成為中國規模增長最快的房企之一。在實現規模積累之後，新城控股對自身的經營提出了更高要求。從增量到提質，從衝規模提排名，到以資本回報率為核心，聚焦利潤。
重利潤，這是今年開發商們普遍的戰略核心轉移方向，也是資本市場喜聞樂見的變化。
新城控股在2019年末的淨負債率僅為16%，屬於行業較低水平，在手現金超過600億元，未來新城可用的彈藥還很多。
王曉松希望新城控股的行業排名保持在第10左右，把更多的重心放在提升經營質量之上。
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作為“住宅+商業”雙輪戰略執行頗為成功的開發商之一，新城控股2019年住宅和綜合體的銷售比例大約是7：3。
而拿地總額中，也有3成是通過綜合體模式獲取，這部分的拿地均價僅為1244元/平米，是住宅地價的1/3。
地方政府對於綜合體普遍持歡迎態度，使得新城控股可以通過勾地的方式獲取成本更低廉的土地。
2019年新城總共新增72幅地塊，總地價607億元，樓面價2421元/平米，與2018年2330元/平米的拿地成本基本保持穩定。
2019年，新城控股的平均銷售單價為11135元/平米。對於新城控股這類開發商而言，2019年的銷售業績多來自過去2年所取得的土地。地價成本僅是房價的1/5。
這是新城雙輪戰略驅動的核心優勢，創造了可觀的利潤空間，也使得新城可以採用更加靈活的定價策略，來保證公司的現金流安全穩健。
同時，2019年控制拿地，使得新城的負債率大幅降低，截至年末16%的淨負債率和超過600億元的現金餘額，讓新城未來發揮空間很大。
目前，新城控股的融資和拿地都開始步入正軌。一季度新城控股已經新獲得10個項目。
繼去年12月成功發行3.5億美元的高級無抵押債券後，1月份港股新城發展成功發行本金總額為3.5億美元的優先票據，票面利息6.8%；並完成配股計劃，募資27.11億港元。
在境內融資方面，2月份華西證券-新城吾悅商業物業第一期資產支持專項計劃獲上交所受理，該債券擬發行金額29.47億元。3月3日，新城控股發佈公告稱，為優化債務結構、降低融資成本，擬在境內外利用直接融資工具進行融資工作，新增融資規模合計不超過等額人民幣300億元（含境外等值外幣）；3月9日，新城控股完成發行2020年公開發行公司債券（第一期），發行規模6億元，票面利率5.10%。
隨著融資渠道打開，新城將恢復往年的積極發展態勢。王曉松在業績會上表示：
淨負債率過低，並不是房地產企業希望看到的，未來新城的淨負債率會保持在40%到70%。也就是說新城還有不小的空間去使用槓桿，積極投資拓展，保證穩健和高質量的規模增長。2
依託於雙輪驅動戰略，新城控股不僅用5年時間將住宅銷售規模做大，旗下的商業品牌“吾悅廣場”也已經全國開花。
新城控股聯席總裁曲德君在業績會上透露，本次疫情期間，吾悅廣場給予商戶67天的租金減半的優惠。預計疫情對吾悅廣場2020年租金收入的整體影響大約在5億元左右。
在2020年新開業30座吾悅廣場的基礎上，新城確定55億元租金收入的目標。
相比於住宅板塊，2019年，新城控股的商業板塊進步更大，開業21座吾悅廣場，其中在運營63座，已開業面積共計590.62萬平方米，同比增長51.44%。截至2020年3月底，新城控股已在全國佈局124座吾悅廣場。
期內，吾悅廣場租金及管理費收入增長至40.69億元，同比大幅上漲92.3％。
對於新城控股來說，提升商業板塊的經營水平，是保持未來可持續、高質量發展的重要議題。
新城控股住宅與綜合體一直維持2：1的比例，前者提供充裕的現金回款，而後者則擁有更高的利潤率和增值空間。
任何一家企業，都扛不住源源不斷的資金沉澱。近兩年，新城會通過資產證券化、經營性物業貸等方式來進行吾悅廣場的退出機制。
王曉松用通俗的話形容商業：就是買豬、養豬和賣豬，公司做商業做了十幾年了，現在懂買豬，但在養豬方面我們還並沒有在行業裡面達到一個最高水平，所以暫時也還不會賣豬。
如何成為更加優秀的養豬大戶，是新城控股在綜合體經營領域需要修煉的內功。這也是新城挖來萬達老臣曲德君，負責商業管理事業部的意義所在。
在萬達、華潤和龍湖之後，新城控股有心再造一個全國綜合體的標杆。
顯然，吾悅廣場將要進行一輪擴張和經營提效，只要把豬養好養肥，無論是賣，還是租，都能產生更可觀的盈利。
這是新城控股為自己鋪設的一條，可持續、高利潤、高質量的發展道路。
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