不管願不願意承認，最近房地產市場確實活躍了起來。
開發商開始造勢，售樓處慢慢的人滿為患，二手房東開始調價；開發商拿地變得積極，項目去化速度明細加快。
微博上一直被禁言的老化看房、董藩等唱多大將也紛紛被放了出來，房市基調立馬為之一變；開發商大佬也紛紛出來站臺，金句頻發。
春天，可能真的來了。
01
下面這張圖表說明了很多問題：
首先要說明的是，因為幾個誤區我們一直在低估房價的上漲。
我們已經習慣了用均價反應市場變化，然而1998年均價與2019年的均價是一個概念嗎？
1998年，中環還在開發，新房集中在外環線內，莘莊就已經到了開發的邊緣。這時的均價，反映的是外環內的價格；
2019年，大量遠郊項目開盤甚至交付，臨港、奉賢、青浦等成了開發的主力。這時的均價，已經被遠郊項目拉低了不少。
其實本身房價漲幅就不是一個很好的數據指標：
1萬元漲價到2萬，房價漲幅100%；
2萬元漲價到3萬，房價漲幅50%；
3萬元漲價到4萬，房價漲幅33%；
這能說明房價增長被抑制了嗎？
基於上述兩個統計學上的特徵，我們用均價計算的房價漲幅放緩是情理之中。
所以2016年以來，統計數據顯示房價下跌，其實房價一直在橫盤，前後變動不大。
不過橫盤四年，已經是1998年房改以來市場摔得最慘的一次。
一切商品的價格都在漲，唯獨房價不漲也是不合理的，所以觸底反彈是必然。大家關心的是，什麼時候是底？
大家都在思考這個問題的時候，說明已經到底了。
02
2019年，整體的基調是平衡。
全年商品住宅成交700萬平米，同步增長18%，穩；
年底庫存780萬平米，去化週期約11.2個月，穩；
新增供應住宅面積689萬平米，與成交量基本持平，穩；
沒有大的政策變動，只是臨港區域局部調整落戶難度，對全局影響不大，穩。
一切都很穩，意味著所有利空消息都已出盡，該打的牌基本打完了。
當所有人都在想“房價橫盤四年了，是不是該漲了”這個問題時，房價猛獸已經奔襲到門口。
不過“房住不炒”依然是主題，對於這頭猛獸政府的應對措施是兩條：
第一，通過提高土地供應平衡市場需求的抬頭。看房的人多了，買房的人多了，但是供應的房子也多了，你漲不動了吧；
第二，延續之前嚴格的調控政策，不讓這頭野獸野性全部釋放。
所以今年的大體趨勢用專業的話講是“箱體內的溫和震盪上行”，翻譯成人話就是：
大的趨勢是漲，但是漲不多。
03
2016年之前，大家有一個共同的認知：政府的調控政策好像不靈，因為房價好像越調控漲的越快。
其實這是一個錯覺。公務員的招錄比一直維持在15以上，15個人中挑一個出來，水平肯定是不差的。
2016年之前，政府是在頻繁的調控，但是人家又沒說調控是為了降房價。
要想讓房價降下來很簡單，放開土地供應，限購由5年變20年，屬羊的不準在馬年買房，方法有的是。
5年，一定是經過精心測算的一個數字，一定是測算過後可以讓房價保持橫盤的數字。
橫盤了4年，目的基本達到了，下一步的最佳方向是：穩中有升。前面已經提過，所有商品都在漲價，唯獨房子不漲也是不合理的。
那漲多少合理？
關於稅收的原則，經濟學上有個通俗的解釋是：拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫。意思是，儘量讓大家心裡舒服。
房價上漲最佳狀態就是，跟你收入漲幅持平就好了——畢竟房地產也是一種廣義的稅收。
上圖是近40年上海居民收入增長趨勢，平均漲幅為13.5%。
只要房價上漲在這個幅度之內，大家就不會有太大壓力，能安心的接受就不會有那麼多鵝叫。
不用指望工資一直漲，房價保持不動，二十年後買房跟買白菜一樣。任何一線城市，買房子都是一件壓力很大的事情。
04
長期來看，上海的房價也有足夠的支撐。
城市化到達一定程度是會放緩的，當下已經臨近了這樣的節點。不過放緩的是由鄉入城，由城到城的人口流動反而在提速。
保利研究院的數據表明，2000 年以來，中國“鄉-城”(人口從農村遷移至城鎮)的流動人口占比呈現“先增後減”趨勢，在 2010年到達高峰，佔全國流動人口 63%，隨後年均減少2.9%。
與此同時，“城-城”(人口從城鎮遷移至城鎮)流動持續增加，2010年後佔比年均增加 3.3%，2015年達38%。
城鎮化的第一階段，農村人口遷移至城鎮生活。隨著高等教育普及，就業需求不斷提升，然而中小城鎮未能提供足夠發展空間，人口開始不斷向大城市流動。
而且這部分流動人口與民工不同，他們更傾向於在工作城市定居。數據表明，疫情過後，有50.9%的外來人口希望能在當地置業。
而上海，就是這樣一個對人口吸附能力極強的大城市。
這是戴德梁行的一份調查報告，他們調研了過去三年在中國大陸最活躍的投資機構的核心管理人員，其中近半數的投資機構在大陸持有商業地產達100億以上。
無一例外，他們最看好的城市仍然是上海。
至於我國經濟發展前景，國際上普遍也是持有樂觀態度。中國最懂經濟的市長黃奇帆先生最近也發文，表示對中國經濟持續看好。
在這樣的背景下，長期發展動力充足，短期市場到達拐點，大家要把握好機會。上漲10%，可能幾年的工資就沒了。
房價就像一個氣球，我們先用一年的時間吹脹它，再用三年的時間填實。
今年，又到了吹氣球的時候了。
閱讀更多 環線房產諮詢 的文章
