不管愿不愿意承认，最近房地产市场确实活跃了起来。
开发商开始造势，售楼处慢慢的人满为患，二手房东开始调价；开发商拿地变得积极，项目去化速度明细加快。
微博上一直被禁言的老化看房、董藩等唱多大将也纷纷被放了出来，房市基调立马为之一变；开发商大佬也纷纷出来站台，金句频发。
春天，可能真的来了。
01
下面这张图表说明了很多问题：
首先要说明的是，因为几个误区我们一直在低估房价的上涨。
我们已经习惯了用均价反应市场变化，然而1998年均价与2019年的均价是一个概念吗？
1998年，中环还在开发，新房集中在外环线内，莘庄就已经到了开发的边缘。这时的均价，反映的是外环内的价格；
2019年，大量远郊项目开盘甚至交付，临港、奉贤、青浦等成了开发的主力。这时的均价，已经被远郊项目拉低了不少。
其实本身房价涨幅就不是一个很好的数据指标：
1万元涨价到2万，房价涨幅100%；
2万元涨价到3万，房价涨幅50%；
3万元涨价到4万，房价涨幅33%；
这能说明房价增长被抑制了吗？
基于上述两个统计学上的特征，我们用均价计算的房价涨幅放缓是情理之中。
所以2016年以来，统计数据显示房价下跌，其实房价一直在横盘，前后变动不大。
不过横盘四年，已经是1998年房改以来市场摔得最惨的一次。
一切商品的价格都在涨，唯独房价不涨也是不合理的，所以触底反弹是必然。大家关心的是，什么时候是底？
大家都在思考这个问题的时候，说明已经到底了。
02
2019年，整体的基调是平衡。
全年商品住宅成交700万平米，同步增长18%，稳；
年底库存780万平米，去化周期约11.2个月，稳；
新增供应住宅面积689万平米，与成交量基本持平，稳；
没有大的政策变动，只是临港区域局部调整落户难度，对全局影响不大，稳。
一切都很稳，意味着所有利空消息都已出尽，该打的牌基本打完了。
当所有人都在想“房价横盘四年了，是不是该涨了”这个问题时，房价猛兽已经奔袭到门口。
不过“房住不炒”依然是主题，对于这头猛兽政府的应对措施是两条：
第一，通过提高土地供应平衡市场需求的抬头。看房的人多了，买房的人多了，但是供应的房子也多了，你涨不动了吧；
第二，延续之前严格的调控政策，不让这头野兽野性全部释放。
所以今年的大体趋势用专业的话讲是“箱体内的温和震荡上行”，翻译成人话就是：
大的趋势是涨，但是涨不多。
03
2016年之前，大家有一个共同的认知：政府的调控政策好像不灵，因为房价好像越调控涨的越快。
其实这是一个错觉。公务员的招录比一直维持在15以上，15个人中挑一个出来，水平肯定是不差的。
2016年之前，政府是在频繁的调控，但是人家又没说调控是为了降房价。
要想让房价降下来很简单，放开土地供应，限购由5年变20年，属羊的不准在马年买房，方法有的是。
5年，一定是经过精心测算的一个数字，一定是测算过后可以让房价保持横盘的数字。
横盘了4年，目的基本达到了，下一步的最佳方向是：稳中有升。前面已经提过，所有商品都在涨价，唯独房子不涨也是不合理的。
那涨多少合理？
关于税收的原则，经济学上有个通俗的解释是：拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。意思是，尽量让大家心里舒服。
房价上涨最佳状态就是，跟你收入涨幅持平就好了——毕竟房地产也是一种广义的税收。
上图是近40年上海居民收入增长趋势，平均涨幅为13.5%。
只要房价上涨在这个幅度之内，大家就不会有太大压力，能安心的接受就不会有那么多鹅叫。
不用指望工资一直涨，房价保持不动，二十年后买房跟买白菜一样。任何一线城市，买房子都是一件压力很大的事情。
04
长期来看，上海的房价也有足够的支撑。
城市化到达一定程度是会放缓的，当下已经临近了这样的节点。不过放缓的是由乡入城，由城到城的人口流动反而在提速。
保利研究院的数据表明，2000 年以来，中国“乡-城”(人口从农村迁移至城镇)的流动人口占比呈现“先增后减”趋势，在 2010年到达高峰，占全国流动人口 63%，随后年均减少2.9%。
与此同时，“城-城”(人口从城镇迁移至城镇)流动持续增加，2010年后占比年均增加 3.3%，2015年达38%。
城镇化的第一阶段，农村人口迁移至城镇生活。随着高等教育普及，就业需求不断提升，然而中小城镇未能提供足够发展空间，人口开始不断向大城市流动。
而且这部分流动人口与民工不同，他们更倾向于在工作城市定居。数据表明，疫情过后，有50.9%的外来人口希望能在当地置业。
而上海，就是这样一个对人口吸附能力极强的大城市。
这是戴德梁行的一份调查报告，他们调研了过去三年在中国大陆最活跃的投资机构的核心管理人员，其中近半数的投资机构在大陆持有商业地产达100亿以上。
无一例外，他们最看好的城市仍然是上海。
至于我国经济发展前景，国际上普遍也是持有乐观态度。中国最懂经济的市长黄奇帆先生最近也发文，表示对中国经济持续看好。
在这样的背景下，长期发展动力充足，短期市场到达拐点，大家要把握好机会。上涨10%，可能几年的工资就没了。
房价就像一个气球，我们先用一年的时间吹胀它，再用三年的时间填实。
今年，又到了吹气球的时候了。
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