自今年3月杭州土地市場重啟以來，不管是蕭山新塘、下沙大學城北競拍至封頂且自持，還是萬科近乎零利潤重回餘杭勾莊，均體現出杭州剛需板塊較高的市場熱度。
而今日出讓的翠苑、申花、三塘三宗住宅地塊，則是杭州中高端板塊實力擔當。最終榮安梅開二度，封頂自持4%入申花且溢價25%摘下三塘宅地，翠苑地塊則由建發38419元/㎡競得。加上成交的5宗商業地塊，今日總成交金額達到64億元。
4月3日成交地塊指標表
三宗宅地塊精裝限價在45000-58000元/㎡之間，可以說今天這場出讓是杭州中高端板塊土地市場的試金石。
1. 從結果來看，三宗宅地共吸引了近30家房企報名，申花溢價封頂且自持，翠苑溢價19%、三塘溢價25%，體現了杭州中高端板塊土地市場較高的熱度。
2. 房企的對於中高端板塊的熱情，並不輸於剛需板塊，據浙報傳媒地產研究院測算，三宗地塊的預期收益率均低於3%。
3. 但浙報傳媒地產研究院認為，相比剛需板塊，中高端板塊的盈利壓力更大。
4. 因為限價政策下，未來房價已鎖死，最為關鍵的就是“搶時間”和“控成本”。而中高端板塊，未來樓盤去化的確定性和去化的速度並不如剛需板塊。
5. 而且由於中高端客戶對於品質的要求更高，“控成本”的操作空間更小。未來項目盈利空間，主要還是要靠拿地房企的操盤及產品實力。
建發38419元/㎡摘翠苑宅地 限價58000元/㎡
建發以總價20.24億元競得翠苑單元XH0909-02地塊，樓面價38419元/㎡，溢價率18.8%。地塊總建面52687.6㎡，需配建10%的公租房。
根據浙報傳媒地產研究院測算，實際樓面價約43155元/㎡，按政府限價精裝均價58000元/㎡的未來房價計算，地塊的預期利潤率為0.59%。
地塊位於城西文教區板塊，周邊有行知小學，文一街小學、學軍小學等優質教育配套。地塊距離2號線和10號線交匯站學院路站300米左右，交通十分便捷。
翠苑單元地塊區位圖
申花宅地由榮安封頂自持4%競得
榮安以總價13.26億元封頂競得申花單元GS0403-R21-14地塊，樓面價29705.5元/㎡，且需自持4%。地塊總建面44622.5㎡，需配建10%的公租房。
據浙報傳媒地產研究院測算，不考慮4%的自持，實際樓面價約33472元/㎡，按政府限價精裝均價45000元/㎡的未來房價計算，地塊的預期利潤率為0.91%。
申花單元地塊位於拱墅區申花板塊北部，距離杭州國際會展中心約300米，南面臨近杭州汽車北站。地塊距離在建地鐵10號線汽車北站站約150米，未來地鐵出行便利。
申花單元地塊區位圖
梅開二度 榮安溢價25%再奪三塘宅地
榮安以總價17.94億元競得三塘單元XC0506-R21-18地塊，樓面價30096元/㎡，溢價率25.1%。地塊總建面59613.6㎡，需配建10%的公租房。
據浙報傳媒地產研究院測算，實際樓面價約33906元/㎡，按政府限價精裝均價47000元/㎡的未來房價計算，地塊的預期利潤率為2.98%。
三塘單元地塊距離杭州城北體育公園500米左右，距離地鐵5號線香積寺路站約800米。周邊就是三塘大型居住區，主要以老舊小區和經濟適用房為主，少量次新房。老小區二手房普遍均價約36000元/㎡，次新房如萬和璽園掛牌均價50000元/㎡左右。
三塘單元地塊區位圖
【測算邏輯】
①公租房建面從總體量中扣除，公租房建安+全裝修成本按4200元/㎡計算；
②住宅建安成本分檔計算（地價20000元/㎡以內按4500元/㎡計，地價20000-30000元/㎡以內按5000元/㎡計，地價30000元/㎡以上按6000元/㎡計）；
③翠苑宅地車位價格按50萬元/個，申花及三塘45萬元/個，車位數量按100㎡建面配比一個計算；
④翠苑精裝成本按照2500元/㎡，申花2000元/㎡，三塘2250元/㎡計算。
⑤財務成本按地價8%，稅費成本按售價的12%計算。
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