為對沖經濟下行，全球新一輪大放水正在開閘。
國外：美國和日本，先後公佈了總額超2萬億美元，和至少1370億美元的經濟刺激計劃；國內：擬發行特別國債，引導貸款市場利率下行。
有人預估，相比2008年、2014年，新一輪量化寬鬆將創造新紀錄。
儘管官方口徑是為了支持實體、刺激消費，房地產並不在列。但越來越多的低成本資金，必然會一定程度上利好樓市。
有人甚至喊出了“經濟越慘淡，樓市越狂歡”的口號，並搬出上週紹興地王。
事實真的如此嗎？
今天，復工以來的主城首場土拍，翠苑、申花和三塘3宗宅地，為我們給出了信號。
翠苑地塊，經過33輪競價由建發競得，摺合樓面價38419元/㎡，溢價率18.78%，略低於預期。
但申花地塊，一開場便十分迅猛。不過二十分鐘，就被榮安以132552萬拿下。直接拍至封頂+4%自持，摺合樓面價29705元/㎡。
三塘地塊同樣激烈，僅10分鐘就溢價20%，最終經過27輪競價，榮安以總價179413萬再下一城，摺合樓面價30096元/㎡，溢價率25.1%。
從成交結果看，土拍整體上表現出了較高的熱度。尤其是外來房企，拿地十分迅猛。這說明對於優質宅地，開發商還是非常看好的。
雖然不能簡單得出“大放水=土拍火”的結論，至少傳遞了一個市場信號：
外來房企非常看好杭州樓市！
翠苑：地價3萬8
地塊指標
出讓面積：16996㎡
容積率：3.1
起始樓面價：32345元/㎡
最高樓面價：42025元/㎡
毛坯限價：均價53000元/㎡
精裝限價：不高於5000元/㎡
地塊概況
翠苑宅地的位置，還是很不錯的。
北至九連社區花園南村，東、南至規劃道路，西至杭州外國語學校、省建設廳幹部學校，直線距地鐵2號線學院路站約300米。
現場可以看到，地塊四周都不臨主幹道，平整乾淨，頗有“鬧中取靜”之意。
如果從空中俯瞰，可以發現，它恰好與黃龍雲起互為對稱，分列學院路東西兩側。正因為地段相似，地塊最高5萬8的精裝限價，也與黃龍雲起在售價格一致。
但兩塊地還是有明顯區別。
今天出讓地塊面積較小，僅約25.5畝，容積率3.1，可建築體量約52687.6㎡，需配建10%公租房。
黃龍雲起面積相對就大多了，佔地約59畝，容積率2.3，可建築體量約90491.2㎡。商業商務佔比約20%，另需配建8%公租房。
圖源：好地訊
由於地塊條件、出讓時間相差較大，地價也有較大出入。
本次地塊樓面起價32345元/㎡，樓面封頂價42025元/㎡；黃龍雲起樓面起價26506元/㎡，樓面封頂價39686元/㎡。
2018年7月，中海以樓面價36894元/㎡競得黃龍雲起，溢價39.2%，隱性地價超4萬。
2019年11月開始，黃龍雲起陸續開過4次盤，3次加推高層，中籤率最低17.6%。這說明，5萬8的價格已被市場接受。
開發商要做的，就是測算好成本，多少溢價拿下更划算。
點評
翠苑地塊最終比拼的，是房企對成本的管控。
從歷史經驗看，但凡市中心寶地出讓，必是爭地“頭破血流”。這不僅是房企版圖擴張的重要一環，更是對城市稀缺資源的佔有。
從融信杭州公館、中冶錦繡公館、中海黃龍雲起，再到古翠藍庭，皆如此。
按照常用計價公式：總成本=地價*1.03+裝修成本（報價的一半計）+建安成本+管理成本+銷售稅費-車位利潤（下同）。
建安成本按4000元/㎡，車位成本按10萬/個。
按此計算公式，翠苑地塊溢價率達到26.8%時（樓面價約4萬1），房企利潤空間就很有限了。
最終，經過33輪競價，由建發以樓面價38419元/㎡競得，溢價18.78%。
申花：封頂+4%自持
地塊指標
出讓面積：17849㎡
容積率：2.5
起始樓面價：22982元/㎡
最高樓面價：29705元/㎡
毛坯限價：均價41000元/㎡
精裝限價：不高於4000元/㎡
地塊概況
地塊名為申花，但離申花核心還是挺遠的。
如果以城西銀泰為中心，直線距離超過2公里；如果以大悅城為中心，直線距離高達約2.5公里。
它的實際位置，在汽車北站北面、景緻公寓西面，直線距石祥高架約350米。
地塊往西越過莫干山路，就是大眾熟知的“藍孔雀”。
融信藍孔雀、融信學院府、招商雍榮華庭，包括淘寶第一主播薇婭“直播”帶貨的復地壹中心，都位於這裡。
圖源：好地訊
地塊不大，出讓面積17849㎡（約26.8畝），容積率2.5，可建築面積44622.5㎡。
地塊限高24-75米，需配建10%公租房（4462.25㎡），實際可售面積僅4萬㎡出頭，即40160.25㎡。
樓面起價22982元/㎡，樓面封頂價29705元/㎡，精裝限價4萬5。
若算上公租房所需的建安成本（按3500元/㎡計），地塊實際樓面起價與封頂價，分別為25924元/㎡和33395元/㎡。
點評
雖然地塊不算核心，但優點也是明顯的：
第一，距離在建地鐵10號線汽車北站站，直線不到200米，純正地鐵盤；
第二，區域內（申花北）無住宅供應。
最近的萬科中城匯MIDTOWN，住宅去年已售罄。餘下，只有更靠北的祥符區域（和寧文華府），又或是申花核心區（古翠隱秀），還有住宅供應。
第三，理論上看，一二手房價，倒掛高達5000。
地塊西面的融信藍孔雀，上個月剛網簽了兩套。其中一套高樓層的89㎡，非頂樓，成交單價50302元/㎡。
融信學院府，上週網籤的一套7樓的76㎡更貴，單價達55810元/㎡；還有招商九龍倉學院北麓，也是上週網籤的，一套20樓的89㎡，成交單價51957元/㎡。
根據測算，即便拍至封頂（溢價30%），房企依然有利潤。所以最終封頂+自持，並不意外。
但有個問題可能需要考慮：祥符、申花北、申花核心，三個區域限價分明，從3萬6到4萬5再到5萬4，但實際距離並不遠。
比如，和寧文華府和今天地塊，直線距離不到2公里，價差卻接近9000。
接下來要面市的榮安祥宸府、金地祥符項目、禹洲祥符項目等新盤，實際距離還會更近，市場分流不可避免。
三塘：限價4萬7有支撐嗎？
地塊指標
出讓面積：24839㎡
容積率：2.4
起始樓面價：24057元/㎡
最高樓面價：31270元/㎡
毛坯限價：均價42500元/㎡
精裝限價：不高於4500元/㎡
地塊概況
城北體育公園往南約500米，三塘汶園西面，就是三塘宅地。
周圍是已成型居住區，但基本以老小區跟經濟適用房為主，商品房不多，小環境一般。
地塊出讓面積24839㎡（約37.3畝），容積率2.4，可建築體量59613.6㎡。去除10%公租房，實際可售53652.24㎡。
根據出讓要求，未來毛坯限價42500元/㎡，裝標不高於4500元/㎡，即精裝均價上限4萬7。
這一價格，與今年1月綠城拿下的東新地塊限價一致。
圖源：好地訊
自萬和璽園售罄後，三塘一帶雖陸陸續續有涉宅地塊出讓，但一直未有新供應上市。
比如，2017年9月出讓的九龍倉天御，還有2019年4月出讓的陽光城地塊，至今都沒有上市。
此前，大眾最關注的，莫過於三塘會開什麼價格？
今天地塊出讓後，區域限價明確，但最大的尷尬在於，板塊能否支撐起4萬7？
點評
從自身條件看，地塊主要有兩大優勢。
第一，有地鐵概念。距離在建地鐵5號線香積寺路站，直線約900米。
第二，根據測算，溢價率達到34.3%時，房企利潤近乎為零。也就是說，按限價倒推（溢價最高30%），即便封頂成交，也是有利潤空間的。
但問題在於，對比另外兩個新盤，優勢並不算突出。
拿地鐵來說，陽光城三塘項目、九龍倉天御距離地鐵站更近。兩盤到地鐵5號線西文街站，直線在300-400米內，近了一半。
其次，也是最大的問題，精裝4萬7的價格，並沒有接受市場檢驗，認可程度如何，還是未知數。
至少跟周邊二手房相比，並沒有優勢。
區域內售價最貴的次新商品房萬和璽園，上月初成交了一套89㎡，中間樓層，單價47149元/㎡。
也就是說，幾乎不存在倒掛。
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