地產商一旦上市，所有業績指標增長的本質，就可以濃縮成一個財務指標：市值。
但是，市值不過是一種與情緒高度綁定的特殊「 信用分」：投資者願意出多少價格購買你的股票，給你多少估值，取決於它們在多大的程度上，相信你是一個「好人」。
這個「多大程度」，就製造出公司與公司的重大分野。
有很多時候，你是一個好人或好公司，但是，別人不相信你，你的信用分低，你的市值就不夠好，你剩下的選擇就是，忍住寂寞，繼續努力，讓時間來證明你是一個好人。
在資本市場上，好人，絕不是一個感性的道德題，而是一個360度被量化的數據晶體，一點都不感性。
所以，你真的是一個好人麼？來做個數據螺旋CT吧。
正如封面圖中的大眼睛小男孩，代表投資人。圖中穿著睡衣的成年人，代表公司。小男孩滿懷好奇地想知道真相，成年人別無選擇，他只能打開給他看。
這個問題正確的解答姿勢，應該是，有哪些指標，在多大程度上，讓人們做出一個判斷，你是一個好人。
對佳兆業主席郭英成而言，他花了幾年的時間來解答這個問題。
有一個高靈敏度指標密集出現了：「佳兆業高頻重返了外幣債券市場。」
2020年，就有三筆12億美元的債券，站出來表態。
1月9日，佳兆業發行一筆5億美金的五年期優先票據，利率10.5%；
1月16日，僅僅相隔7天，佳兆業再度發行一筆3億美金的五年期票據，利率9.95%；
2月14日，不足一月，佳兆業又出手，發行一筆4億美金的一年期票據，利率6.75%。
2019年，則共有超過8筆美元債，總規模30億美金，平均利率11.5%；2018年，佳兆業發了4次美元債，總規模8.8億美金，平均利率8.75%；2017年，一共發行了
15筆美元債，合計54.89億美金，平均利率8.2%。中國的地產商發美元債，基本上是為了以新還舊，對債務結構進行優化。雖然利率忽高忽低，但是，大多數還是有利可圖的。
在佳兆業的美元債二級市場上，以2019年1月2日—2020年1月2日為區間，佳兆業票據的到期收益率，出現了大幅度下降，它意味著，大家在搶購佳兆業的債券。
所以，最重要的是重新出現在頂級賽場，而不是門票花了多少錢。
那麼，曾經受傷的外部投資人為何願意相信並對你恢復信心呢？
不得不說，這是屬於地產商的一個特殊紅利，共同的底牌是：城市的底色。
佳兆業就是生在深圳金窩裡的一箇中大型開發商。下面這兩張圖清晰顯示了它的核心家底，就算你是一個特別理性的投資人，你對這些圖傳遞的信息量仍無法視而不見。
如果在這張圖中加入地鐵的價值緯度，畫風是這樣的：
它們傳遞的最核心信息是什麼？
「買入一個開發商等同於押注一個主場城市，這個投資方法論，在深圳與佳兆業之間，達到了高度同步的兌現。」
房地產領域的等量代換，還有許多。
你在杭州買入綠城與萬科的樓盤，可以視為，你對杭州樓市投下信任票。
你買入碧桂園的股票，說明，你對三四線樓市的認同非常明顯。
你一邊買房，一邊賣出地產股，可以視為， 你是一個低風險偏好的投資者。
佳兆業過去六年裡發生的「深V型」反轉，是對它資產價值的一次信任投票。
結果，越來越多的人被一個簡單的「100萬」的故事打動——2008年以來，佳兆業每年都有建築面積100萬平米的舊改項目進入官方土地儲備，自佳兆業成立以來，它已經成功轉換了建築面積1300萬平米的舊改項目。
這些項目分佈在以深圳為核心原點、方圓150公里的珠三角腹地，平均地價成本8000元到10000元，為郭老闆的深圳夢與地產夢，立下汗馬功勞。
為了讓他的投資人更有信心一些，郭英成一直在改善自己的體溫指標。2019年，佳兆業的淨負債率在前一年236%的基礎上，大降92個百分點，降至144%。
幅度驚人，但還不夠低，還可以更低。
如果你是郭老闆的股票投資者，由你來點評最合適了。你滿意麼？
歡迎添加微信 ice010913，請務必註明姓名，公司與職務。感謝支持一勺言
陳凱面前有一道必選題
孫宏斌的「體脂比」曲線
董小姐｜黃老闆的五年目標有點嚇人
董小姐｜許世壇改了兩個KPI
一勺言 | 地產商「總部的詛咒」
一勺言 | 昂貴的產能曲線
閱讀更多 一勺言 的文章
