“老城区太破了，还是比较喜欢新区。”
“老城区有烟火气，市井气，就是有点破。”
“喜欢南铁，但我还是不得不离开，选择环境更好的地方。”
小二总是听到很多扒友如此吐槽老城区。老城区走到今天，遭遇了“中年危机”。
是时候，按下“旧改”的启动键了。
中尧路片区启动旧改，涉及2.1万户
3月31日，南宁市公共资源交易中心发布了一则《中尧路片区旧城区改建项目前期调查报告编制招标公告》，引起了老南宁的关注。
▲公告内容
这则公告说了啥？
小二简单归纳了一下：
①改造范围为中尧路片区，东侧为北大路、永和路，西侧为明秀西路，南侧为江北大道，北侧为大学东路。
②涉及征收居民约7万人，涉及改造户数约21000户，征收建筑面积250万㎡。
此次前期调查，主要是片区内房屋测绘、调查以及土地熟化评估等工作。可见，中尧片区的旧改，不是小修小补，而是一次“腾笼换鸟”式的改造。
无独有偶。3月30日，南宁市住建局发布《关于面向社会公开受理南宁市老旧小区改造报名的通知》，南宁今年计划改造240个老旧小区。
2000年以前建成的小区，住宅老旧破损严重、居住环境差、水电气路等各方面都落后的小区，都可纳入改造范围。
老城区这次按下的“旧改”启动键，力度之大，可见一斑。
13个旧改地今年开拍，共760亩
一些老城区被“盯上”，计划纳入旧改之中，而一批旧改项目，则在今年上马。
前不久，南宁自然资源局官宣了2020年南宁年度工地计划。
毫无悬念，五象依然是独占鳌头的“大地主”，供应量达2000余亩。但是，南宁今年的旧改力度也不小。
小二粗略统计，今年南宁共计划出让13宗旧改地块，共760亩，主要分布于水街、南棉、朝阳和亭洪路等板块。
▲今年计划出让的旧改项目
不仅如此。南宁一批“巨无霸”旧改项目也在推进当中。比如5000亩火车站旧改的概念性规划开始招标。
这个板块包括南铁、友爱南路、中华路、北大北路、明秀西路等众多路段与板块。
▲火车站旧改范围
不过，如此庞大的旧改，涉及调研、规划、拆迁、安顿等一系列动作，非一朝一夕就能脱胎换骨。现在，只不过是“万里长征”的第一步。
老城区=落魄凤凰？
遭遇“中年危机”的老城区，最大的悲哀就是，占据了好地段好资源，但居住环境或者二手报价真的“一言难尽”。
在老城区，像这样的“老破大”比比皆是。哪怕内部装修得再漂亮，但外表的苍老，无法掩饰。
▲南宁这样老旧的小区很多
“老破大”或者“老破小”基本是二手房市场上最难流通，最难变现的资产。
人家新房卖1.3万元/㎡，“老破大”可能八九千还无人问津。曾经风光的老城区，真是“落魄凤凰不如鸡”。
不过，小二知道，话不能说得太满，凡事还是有例外的。比如，有好学校撑腰的。
确实，有好学校的老小区，还能稍微“回光返照”，卖出个稍微好点的价钱。
就像南铁一带，附近是锦华小学、衡阳路小学、南宁三十七中，算是南宁比较老牌名校，所以南铁的“老破小”，二手报价普遍1.1万-1.3万元/㎡。
▲南铁一带的房子，二手报价还挺高的。
但不是每个小区，都像南铁那么幸运。
五象不香吗？为啥还要旧改？
当下，五象新区开发如火如荼。五象已经不再拘泥于五象湖、龙岗等板块，开始向那马、蒲庙等板块扩张。
五象不香吗？为什么还要大动干戈地启动老城“旧改”？
五象是香，但老城区的价值也挺香。
要知道，老城区拥有无可复制也无可替代的成熟配套资源。学校、地铁、商业、医疗、烟火气……这些让新区羡慕的资源，在老城区比比皆是。
这是新区无法比拟的。退一万步说，医院、公园这些配套可以“速成”，但老城区的人气和商业价值，短期内是无法“偷师”的。
老城区最不缺的就是人气。所以，每到周末，各大商场永远是人挤人。
新区呢？最缺的就是人。所以，目前整个五象，仅开了万达茂一家商业中心，其他的还要慢慢等待。
但老城区交通拥堵、城市界面差、没什么好房子，也是不争的事实。
五象和老城，你怎么选？
手握“旧改”这把尚方宝剑，长期在楼市中缺位的老城区，或许就有了应战新区的底气。
事实上，这些年，老城区的楼市供应、成交的乏力肉眼可见。
▲2019年南宁各大板块成交，五象独占鳌头，老城区乏力。来源：克而瑞
典型的就是西乡塘，尤其是大学路板块。板块内仅有天健城、瀚林学府、阳光城檀悦等少数楼盘，去年新增北大珑廷，今年五里亭洋浦星补位。
从北大珑廷、万象华府等楼盘的热销不难看出，老城区一旦有相对好的产品，人们掏钱的速度很快。老南宁根本不缺钱，缺的是好房子。
再看老城区的房价，一直都很“稳”，很少WS，很少捆绑车位。对于自住的人来说，上车的门槛则相比大热的五象，低许多。
当房产增量见顶，主城价值回归，政府、购房者、开发商，都将和老城区一起“二次创业”，成为这座城市红利的合伙人，充分享受城市发展带来的红利。
如果老城区有好房子，你会怎么选？还扎堆去挤五象吗？
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