文 | 《地产小王子》创始人 程立
楼市复苏远比我们预期的快。进入3月以来，首开入市、加推供应的楼盘，如雨后春笋般钻了出来。我想说的是，购房小阳春是否会出现，还有待市场表现，但开发商推盘小阳春，的的确确已经来了。
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为什么3月那么多房源入市？
3月房源入市多，是由两方面原因造成的。
开发商的迫切需求是内因。
因为疫情+春节的影响，楼市停摆了整整两个月。之前的售楼处关闭，以及疫情造成的工地不能复工，指向一个结果。开发商几乎有足足两个月，卖不了房子，没有现金收入。
不仅如此，工地停工使得工期顺延，项目整体周转变慢，财务资金压力成本上涨。一来一去，开发商损失挺大。因此，在经历了两个月的前后夹击下，开盘销售，回笼资金，是每个开发商最迫切的需求。
政府颁布的新政策创造了外部条件。
政府为了帮助房企回笼资金，消除疫情带来的影响，改变了商品房预售的规则，创造了新的领取预售证的条件。
简单的说，降低了商品房预售的条件，使得大量原本还不具备预售条件的楼盘，都可以提前预售了。
正是内因和外部条件两方面的合力，使得大量的楼盘，开始领证。
这也就是为什么3月会有那么多楼盘突然入市。
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原来预售的要求是什么？
我们先来看看，2015年8月发布的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十六条是怎么规定预售条件的。
预售商品房应当符合下列条件：（一）已支付全部国有建设用地使用权出让金；（二）国有建设用地使用权已依法登记并取得权属证书；（三）取得商品房的建设工程规划许可证和施工许可证；（四）
商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）；（五）已确定商品房的竣工交付日期，并确定配套基础设施和公共设施建设计划；（六）法律、法规规定的其他条件。我们把文件的描述转化为具体的实例。
1、10层以下的建筑，譬如联排、叠排、合院、6-7层的洋房、8-10层的小高层，需要结顶才能够预售。
2、11层的小高层、12-19层的高层，需要造到10层才能够预售。
3、20-30来层（100米以下）的高层，需要造到一半层数，才能够预售。
譬如16层，24层，需要造到12层才可以预售。如果是单数，则需要往高靠，譬如27层，需要造到14层，才可以预售。
4、30来层的超高层（100米以上），按1/3楼层计算，层高按3米左右算，需要造到50米的起步高度，相当于16层左右，才能领预售证。
也就是说48层（层高按3米计）以下的，都需要造到16层左右，才能预售，48层以上的，造到实际总楼层的1/3高度，才能预售。
譬如51层的超高层，需要造到17层，才能预售。
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这次创造了什么样的新预售条件？
3月2日，杭州市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室，给市住保房管局、市城乡建委发出了《关于暂时调整商品房预售建设工程形象进度要求的通知》：
自通知之日到2020年5月31日申领商品房预售许可证的项目，其建设工程形象进度要求可在《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十六条规定的基础上降低5层（最低不低于正负零）。
如果按这个新的标准，实际操作就会变成下面这个样子：
1、5层以下（含5层）的房子，造到正负零出地面就可以预售。
2、6-10层的房子，要对应施工到1-5层，可以领预售证。
3、11-19层的房子，只要施工到5层就可以预售。
4、20-30来层（100米以下）的高层，对应施工到5-10层，就可以预售。
5、超过100米的超高层目前的计算方法并不清晰。若按两个文件的描述看，楼层到1/3，减去5层，可以预售，是比较清楚的。
但原来的规定中有一个50米的起步价。新的文件并没有说清楚这个50米，是否按约3米一层，折算成16层左右后，再按减5层的新标准计算。
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3月已经摇号登记的楼盘
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3月正在摇号登记的楼盘
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购房者们如何应对？
1、供应量瞬时变大，让我们有了挑选的余地。
市场的需求在一个时间段内是相对固定的。短时间供应量大增后，需求容易被平抑。
说得通俗一点，量大的时候同样摇号的情况下，大家更容易中一些。尤其对很多中签率20%以上的楼盘来说，会变得更容易买到一些。
2、大家要把握住这个机会。因为预售的新政是临时性的，截止时间为2020年的5月31日，距离今天还有2个月零1周的时间。
接下去的两个月，供应量会非常充足，因为满足预售条件的楼盘会很多。但是，我们要知道，全年总的供应量还是相对固定的。
因为预售条件放松，这些楼盘只是提前开盘了，只是加快了开发商的回款周期，而并没有缩短工期。
这就像朝三暮四的典故一样，接下去2个多月开的楼盘多了，再往后，等临时政策结束后，供应量就会明显下降。到时候如果需求还是比较旺盛，那购房难度有可能就会上升。
3、对于购房者来说，这一批提前预售的房子，实际上是增加了大家的购买成本。
就如前面说的，工期未缩短，因为疫情影响，说不定还要延长一些，越是提前买，资金沉没时间越长，成本就越高。这一点也是要注意的。
4、我们来说说，为什么政策是减5层呢？
因为建筑施工中，混凝土浇筑速度，一般一周左右一层。5层，差不多就是5周的样子。
这个政策，相当于给开发周期按下了快进键，给开发商们抢了5周左右的回款时间，以解燃眉之急。
简单的说，这个政策救的是开发商，而非市场。对购房者的利好在于供应量大了，选择余地大一些。但实际会因为预售提前，增加购房者的持有成本。
这个小阳春，来自供应量的带动，而非需求端的爆发。大家可以冷静看待，积极参与优质楼盘的摇号，无需太过紧张。
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