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2020年，在眾多的純新盤中，有這麼一個樓盤是廣大購房者十分關注的，阿松近期也收到相關的提問非常多，它就是錦繡江城。錦繡江城在白沙洲三環內，位置屬於區域門戶地帶，環線位置比較好，同時距離地鐵5號線也比較近，小區規模也不小。關鍵是大家對這個樓盤都抱著一種可能會賣很便宜的“幻想”，那麼錦繡江城到底是怎麼樣的呢，今天阿松就帶大家來看一看。
錦繡江城
（洪山區-白沙洲）
預計2020年中旬入市
預計首推K15地塊
5號樓或6號樓
項目整體面積段約79-156平
大概率毛坯銷售
目前放風價15000-15500元/平
樓盤詳情已上架
近期在各大房地產網站上，已經可以看到錦繡江城的相關頁面了。
在相關樓盤信息頁面上，顯示裝修狀況為毛坯。
小區建面約35萬方。
銷售動態顯示，錦繡江城售樓部預計2020年上半年開放。
錦繡江城分K14、K15地塊開發
項目規劃已公示
2018年7月，武漢市國土資源和規劃局公示了武漢市烽火房地產開發有限責任公司位於洪山區烽火村的“城中村”城中村改造開發用地K15項目總平面規劃方案，即錦繡江城項目K15地塊。
規劃方案顯示，錦繡江城K15地塊淨用地面積約4.6萬方，總建築面積約24.6萬方，計容建築面積約18.2萬方，居住建築面積約13.9131萬方，其中商品住宅約10.6萬方，還建房約2.9萬方，容積率3.94，建築密度19.1%，綠地率40%，總戶數1295戶，機動車停車位1666個。
K15地塊共有6棟商品住宅，1棟還建房，1棟商業樓。其中4號樓為32層，5號樓為32層，6號樓為44層，7號樓為44層，8號樓為55層，9號樓為43層，12號樓還建房為51層，整體密度較高，樓棟以超高層為主。
錦繡江城K15地塊+K14地塊整體建面約35.6萬，總戶數約1771套。
整體樓棟分佈圖：
K15地塊樓棟整體朝向為南偏東約10°，還算正常。
從平面圖中可以看出，項目採用的是連廊結構設計，電梯核心筒在樓棟中間，2個邊戶必須走連廊入戶的“雙連廊結構”，這樣對於邊戶的入戶體驗不會很好。
從日照分析圖可以看出，錦繡江城K15地塊日照情況並不理想，南面一街之隔為保利上城的超高層，對於南面第一排日照也有所遮擋。日照情況比較好的南面第一排的6號樓，1樓大寒日日照時間可達5小時左右，其餘樓棟1樓大寒日日照時間僅為2-3小時，剛剛滿足武漢最低日照要求。
2019年7月，武漢市烽火房地產開發有限責任公司洪山區烽火村城中村改造開發用地K14地塊進行了規劃公示。
根據規劃顯示，本次規劃的K14地塊用地面積約2.2萬方，總建面約11萬方，計容建面約8.1萬方，住宅建面約4.8萬方，容積率3.67，居住總戶數約476戶，機動車停車位約755個。
K14地塊經濟技術指標：
本次公示的K14地塊呈長方形分佈，垂直於白沙洲大道，在K15地塊的東邊。地塊內三棟高層住宅一字排開，樓棟呈正南北朝向。
K14地塊平面圖：
該地塊由三棟高層住宅以及一棟辦公樓和一棟三層的集中商業組成，主出入口在南邊規劃道路上。
由於受到南面K15地塊遮擋，因此K14地塊的日照情況也一般，1樓大寒日日照時間僅2-3小時。
項目效果圖：
樓棟效果圖：
幼兒園效果圖：
目前項目戶型圖還暫未面市，阿鬆了解到，錦繡江城預計2020年中旬入市，預計首推K15地塊5號樓或6號樓，項目整盤面積段約79-153平，大戶型和小戶型都有。不過已經基本可以確定的是毛坯銷售，廣大剛需購房者還是可以期待的。
囤地多年，開發緩慢
新澳房地產開發 口碑不佳
早在2018年1月，阿松就在知識星球中發佈過關於錦繡江城項目的相關信息，項目圍擋很早就已出街，不少去保利上城和保利新武昌看房的網友也對該樓盤很感興趣。
該地塊為武漢市烽火房地產開發有限責任公司竟得的P（2012）276號地塊，該地塊為烽火村城中村改造B包地塊，淨用地面積68350平方米，成交價格約5億元，樓面價僅約1900元/平。
該項目已於2015年100%轉讓給武漢新澳房地產開發有限公司。
新澳房地產在武漢開發過新澳城市印象、新澳藍草坪等樓盤，但似乎口碑並不是很好，可以理解為就是一個小開發商開發的。
新澳藍草坪實景圖：
早在2018年上半年，江國路上就已經有該項目的圍擋了，但是直到目前，該項目也沒有什麼大動作，開發進程非常緩慢。
項目圍擋：
2019年11月阿松拍攝的圖片顯示，項目已經開始動工。
阿松只能說這個開發商還是很聰明的，2015年收購這個地塊，當時白沙洲三環內價格還不過萬，囤了幾年地，後發制人，目前可以賣的價格高了很多。
價格分析：大概率毛坯銷售
阿松預計15000-15500元/平左右
白沙洲三環內的供應量遠不如三環外，隨著2019年東原啟城的售罄，白沙洲三環內再少一個低價盤。錦繡江城的入市，或將為三環內再增一波貨量。目前白沙洲三環內的價格主要在13800-18100元/平，毛坯和帶裝修的樓盤都有。除了富強天惠園價格特別低之外，其餘樓盤價格都在16000元/平以上。
區域樓盤分佈示意圖：
白沙洲三環內樓盤價格一覽表：
目前根據阿鬆了解的信息，錦繡江城基本確定毛坯銷售，阿松認為這也是非常明智的。因為目前毛坯備案價基本不太限制，開發商把毛坯價格稍微提高，和賣精裝修相比，利潤並沒有減少很多，而受歡迎程度會大大提升（比如賣帶裝修16500和毛坯15500，其實對於開發商成本差不多，但很顯然15500的房子更受歡迎）。特別對於新澳這樣的小開發商，沒有做精裝的經驗，要是強行做未來問題會很多，不如毛坯賣的省心，購房者買的也放心。
根據周邊樓盤毛坯備案價參考，萬科雲城毛坯備案價15100元/平，中建鉑公館毛坯備案價16500元/平，因此錦繡江城毛坯備案價在15000-15500元/平更加合理。如果是這個價格，也應該會受到很多購房者的歡迎。畢竟三環內15000元/平以下除了鍋頂山旁邊，也只能在白沙洲，何況錦繡江城還是在2.5環以內的位置。
周邊保利新武昌、復地悅城、佳兆業金域天下的二手房價格基本在16500-18500元/平之間，區域內的二手房價格存在一定的倒掛。在武漢各個樓盤二手房都持續走低的形勢下，只有白沙洲三環內的二手房持續走高，特別是保利新武昌的二手房價格簡直要逆天！這樣體現出白沙洲的升值潛力和白沙洲剛需接盤俠的數量眾多，地鐵和開發商品牌是購房者考慮的重要因素。
新二環內 白沙洲優質地段
錦繡江城項目位於洪山區白沙洲大道與江國路交匯處，在楊泗港快速通道以北，白沙洲新二環內。項目緊鄰白沙洲大道主幹道，離地鐵5號線江國路站也不遠，距離梅家山立交約3公里，在區域內佔據的位置還不錯。
項目微觀區位：
西面為白沙洲大道高架橋、張家灣小學、烽火鋼材市場（規劃圖顯示為商業用地）；
南面為江國路、保利上城；
東面為合富金生建材市場（規劃圖顯示為綠化用地）；
北面為江南汽車交易市場（規劃圖顯示為規劃綠化用地）。
區位點評：
1、項目緊鄰白沙洲大道主幹道，在新二環以內，靠近主幹道白沙洲大道同時也靠近地鐵5號線，距離武昌核心區比較近，在白沙洲三環內佔據了較好的環線位置，區域內的地段不錯。
2、不過白沙洲三環內目前還是個大工地，居住環境很差很差，灰塵極大，空氣很差，住白沙洲的人都說，就算你不開窗，兩三天不擦桌子就是一層灰，5年內該狀況恐怕是無法改觀的。
3、目前片區利好比較多，地鐵、商業、學校都在規劃中，有一定發展潛力。區域未來定位為輻射大武昌的一個剛需居住新城，區域內產業規劃少，居住人口密度高。
4、項目西側為白沙洲高架，東側為地鐵5號線高架，會有一定噪音影響。
項目航拍圖（早期）：
項目南側為保利上城：
南面保利上城效果圖：
靠近5號線，出門即高架
地鐵：地鐵5號線經過白沙洲，從江國路站開始就是地上高架輕軌，距離錦繡江城項目最近的一站是江國路站，從項目東側算起，距離地鐵約300米左右，從地塊其他部分計算距離大概400-500米。項目位於5號線“上天入地”的銜接部分附近（從地下隧道變為地上高架軌道），項目東邊部分樓棟可能會受到輕軌高架的噪音影響。
規劃5號線江國路站位於保利上城東側烽勝路上，預計2021年通車。5號線白沙洲段為地上高架式軌道交通，5號線近期站點也有所調整，具體改動為：江民路站南移470米（改地下站），取消江盛路站，江國路南移130米。對於錦繡江城來講，距離地鐵站比之前稍微遠了一些，但基本也可以算是地鐵口樓盤。
修改之後的5號線白沙洲段站點位置：
武漢地鐵5號線起於南三環，止於武漢火車站，5號線通車後，白沙洲居民乘坐公共交通前往主城區就再也不用擔心堵車了。地鐵5號線最早有望於2021年正式通車。
5號樓上天入地的路段：
5號線江國路站進度（2019年11月）：
5號線高架：
自駕：錦繡江城自駕去武昌相對來講還是比較方便的，出門就可以上白沙洲大道，行駛不到200米就有白沙洲高架上橋匝道，在不堵車的情況下幾分鐘就可以抵達武昌火車站或者雄楚高架、二環線。不過白沙洲的擁堵已久負盛名，早晚高峰期小東門-武昌火車站一帶必堵，白沙洲高架上也會堵個一兩公里，平時幾分鐘的路可能要堵上半個小時，未來只有等和平大道南延線隧道來解救。
不過錦繡江城往三環線和光谷方向不是特別方便，楊泗港快速通道已通車，不過目前錦繡江城上楊泗港快速通道並不方便，最近的匝道要到武金堤公路附近了。
白沙洲高架：
門口烽勝路依然坑坑窪窪，不過錦繡江城如果去武昌方向不需要走烽勝路，這也是項目交通相比於區域內其他樓盤的一大優勢。
項目南側江國路為雙向四車道：
建設中的和平大道南延線（中山路—張之洞路）工程起於武昌復興路與張之洞路交叉口，止於和平大道與四馬路交叉口，路線全長3.04公里。建成後，將大大緩解中山路的擁堵情況，該工程最早有望於2020年4月盾構隧道始發。
公交：離錦繡江城最近的公交站點為白沙洲大道喬木灣，位於項目西側，有10餘條公交線，可以去經開永旺、經開萬達、武昌火車站、中南路、江夏金口等方向。
交通點評：白沙洲片區進武昌高峰期十分擁堵，不論在白沙洲哪個樓盤都有這個問題，不過錦繡江城相對來講是距離武昌主城區更近的樓盤，附近又有地鐵，只能說矮子裡挑長子。
利好不少，配套需要等待
商業配套：距離該項目最近的就是保利上城的商業體，即保利上城（六期）——烽火村城中村綜合改造K16地塊。目前該地塊已獲批。根據規劃顯示，該處商業地塊將新建一棟五至三十二層商業及辦公樓，總建面7.6萬方，其中辦公樓3.9萬方，商業3.7萬方。
白沙洲大道以西的八坦路兩側，規劃有萬科雲城的商業體以及中建鉑公館的文化商業綜合體。其中萬科雲城商業體綜合體，含5棟商務辦公約12.8萬㎡，情景式商業街區約3.2萬㎡，整體以現代風格為主，距離錦城江城約300米。
中建鉑公館規劃的文化商業街區，該地塊用地屬性為娛樂用地和圖書展覽用地，距離錦繡江城約1.4公里！
白沙洲區域目前已成型的商業就是武泰閘的萬隆廣場，距離該項目約2.5公里。
萬隆廣場實景圖：
另外在白沙三路沿線還有最近非常熱門的龍湖天街商業體（規劃中），目前已拿地，將由龍湖自持商業，打造一座龍湖天街。龍湖天街距離錦繡江城約2.5公里，在區域內樓盤中不算特別近。
白沙三路上還有居然之家，正在建設，是一站式家居綜合體驗Mall，建築面積約7萬平米，地下一層至地上五層，開業在即。
白沙三路在建中的居然之家：
教育配套：教育從來都是洪山區的短板，周邊目前有張家灣中學和張家灣小學，都有點LOW。保利上城南面也規劃有教育用地，周邊可能建設張家灣小學分校，教育配套在區域內沒有優勢。
醫療配套：在洪山區的推進下，武漢大學人民醫院洪山院區(洪山區疾控中心)和湖北省婦幼保健院洪山院區(洪山區婦幼保健院)已於2018年年底同日開工，預計將於2021年建成。這兩所醫院距離該項目均在3公里範圍之內。
婦幼保健院洪山分院效果圖：
配套點評：白沙洲今年有不少利好規劃，尤其是商業，還是比較值得期待的，但是目前來看，區域內的各項配套還是比較缺乏。
阿松綜合點評：
1、該項目在楊泗港快速通道以北，屬於新二環以內，在白沙洲內佔據的位置不錯。但是周邊整體面貌不太好，居住環境糟糕，區域有一定發展潛力。
2、項目緊鄰主幹道，距離地鐵5號線也比較近，在區域內的交通狀況還算不錯的。
3、目前來看，周邊配套相對欠缺，但是區域有不少利好規劃，需要時間等待。
4、白沙洲整體供應充足，三環內的關注度也比較高，區域價格有一定上漲。不過錦繡江城毛坯入市，預計15000元/平左右，會成為區域內的低價盤，也會是新一輪的紅盤。
5、該項目拿地多年，終於要在2020年入市。不過項目屬於小開發商開發，品質怎麼樣還不好說，預計不要報太高期望。而且後期沒有品牌溢價空間，這個會成為目前看來的頭號不足。
6、項目西側為白沙洲高架，東側為地鐵5號線高架，會有一定噪音影響。
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