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2020年，在众多的纯新盘中，有这么一个楼盘是广大购房者十分关注的，阿松近期也收到相关的提问非常多，它就是锦绣江城。锦绣江城在白沙洲三环内，位置属于区域门户地带，环线位置比较好，同时距离地铁5号线也比较近，小区规模也不小。关键是大家对这个楼盘都抱着一种可能会卖很便宜的“幻想”，那么锦绣江城到底是怎么样的呢，今天阿松就带大家来看一看。
锦绣江城
（洪山区-白沙洲）
预计2020年中旬入市
预计首推K15地块
5号楼或6号楼
项目整体面积段约79-156平
大概率毛坯销售
目前放风价15000-15500元/平
楼盘详情已上架
近期在各大房地产网站上，已经可以看到锦绣江城的相关页面了。
在相关楼盘信息页面上，显示装修状况为毛坯。
小区建面约35万方。
销售动态显示，锦绣江城售楼部预计2020年上半年开放。
锦绣江城分K14、K15地块开发
项目规划已公示
2018年7月，武汉市国土资源和规划局公示了武汉市烽火房地产开发有限责任公司位于洪山区烽火村的“城中村”城中村改造开发用地K15项目总平面规划方案，即锦绣江城项目K15地块。
规划方案显示，锦绣江城K15地块净用地面积约4.6万方，总建筑面积约24.6万方，计容建筑面积约18.2万方，居住建筑面积约13.9131万方，其中商品住宅约10.6万方，还建房约2.9万方，容积率3.94，建筑密度19.1%，绿地率40%，总户数1295户，机动车停车位1666个。
K15地块共有6栋商品住宅，1栋还建房，1栋商业楼。其中4号楼为32层，5号楼为32层，6号楼为44层，7号楼为44层，8号楼为55层，9号楼为43层，12号楼还建房为51层，整体密度较高，楼栋以超高层为主。
锦绣江城K15地块+K14地块整体建面约35.6万，总户数约1771套。
整体楼栋分布图：
K15地块楼栋整体朝向为南偏东约10°，还算正常。
从平面图中可以看出，项目采用的是连廊结构设计，电梯核心筒在楼栋中间，2个边户必须走连廊入户的“双连廊结构”，这样对于边户的入户体验不会很好。
从日照分析图可以看出，锦绣江城K15地块日照情况并不理想，南面一街之隔为保利上城的超高层，对于南面第一排日照也有所遮挡。日照情况比较好的南面第一排的6号楼，1楼大寒日日照时间可达5小时左右，其余楼栋1楼大寒日日照时间仅为2-3小时，刚刚满足武汉最低日照要求。
2019年7月，武汉市烽火房地产开发有限责任公司洪山区烽火村城中村改造开发用地K14地块进行了规划公示。
根据规划显示，本次规划的K14地块用地面积约2.2万方，总建面约11万方，计容建面约8.1万方，住宅建面约4.8万方，容积率3.67，居住总户数约476户，机动车停车位约755个。
K14地块经济技术指标：
本次公示的K14地块呈长方形分布，垂直于白沙洲大道，在K15地块的东边。地块内三栋高层住宅一字排开，楼栋呈正南北朝向。
K14地块平面图：
该地块由三栋高层住宅以及一栋办公楼和一栋三层的集中商业组成，主出入口在南边规划道路上。
由于受到南面K15地块遮挡，因此K14地块的日照情况也一般，1楼大寒日日照时间仅2-3小时。
项目效果图：
楼栋效果图：
幼儿园效果图：
目前项目户型图还暂未面市，阿松了解到，锦绣江城预计2020年中旬入市，预计首推K15地块5号楼或6号楼，项目整盘面积段约79-153平，大户型和小户型都有。不过已经基本可以确定的是毛坯销售，广大刚需购房者还是可以期待的。
囤地多年，开发缓慢
新澳房地产开发 口碑不佳
早在2018年1月，阿松就在知识星球中发布过关于锦绣江城项目的相关信息，项目围挡很早就已出街，不少去保利上城和保利新武昌看房的网友也对该楼盘很感兴趣。
该地块为武汉市烽火房地产开发有限责任公司竟得的P（2012）276号地块，该地块为烽火村城中村改造B包地块，净用地面积68350平方米，成交价格约5亿元，楼面价仅约1900元/平。
该项目已于2015年100%转让给武汉新澳房地产开发有限公司。
新澳房地产在武汉开发过新澳城市印象、新澳蓝草坪等楼盘，但似乎口碑并不是很好，可以理解为就是一个小开发商开发的。
新澳蓝草坪实景图：
早在2018年上半年，江国路上就已经有该项目的围挡了，但是直到目前，该项目也没有什么大动作，开发进程非常缓慢。
项目围挡：
2019年11月阿松拍摄的图片显示，项目已经开始动工。
阿松只能说这个开发商还是很聪明的，2015年收购这个地块，当时白沙洲三环内价格还不过万，囤了几年地，后发制人，目前可以卖的价格高了很多。
价格分析：大概率毛坯销售
阿松预计15000-15500元/平左右
白沙洲三环内的供应量远不如三环外，随着2019年东原启城的售罄，白沙洲三环内再少一个低价盘。锦绣江城的入市，或将为三环内再增一波货量。目前白沙洲三环内的价格主要在13800-18100元/平，毛坯和带装修的楼盘都有。除了富强天惠园价格特别低之外，其余楼盘价格都在16000元/平以上。
区域楼盘分布示意图：
白沙洲三环内楼盘价格一览表：
目前根据阿松了解的信息，锦绣江城基本确定毛坯销售，阿松认为这也是非常明智的。因为目前毛坯备案价基本不太限制，开发商把毛坯价格稍微提高，和卖精装修相比，利润并没有减少很多，而受欢迎程度会大大提升（比如卖带装修16500和毛坯15500，其实对于开发商成本差不多，但很显然15500的房子更受欢迎）。特别对于新澳这样的小开发商，没有做精装的经验，要是强行做未来问题会很多，不如毛坯卖的省心，购房者买的也放心。
根据周边楼盘毛坯备案价参考，万科云城毛坯备案价15100元/平，中建铂公馆毛坯备案价16500元/平，因此锦绣江城毛坯备案价在15000-15500元/平更加合理。如果是这个价格，也应该会受到很多购房者的欢迎。毕竟三环内15000元/平以下除了锅顶山旁边，也只能在白沙洲，何况锦绣江城还是在2.5环以内的位置。
周边保利新武昌、复地悦城、佳兆业金域天下的二手房价格基本在16500-18500元/平之间，区域内的二手房价格存在一定的倒挂。在武汉各个楼盘二手房都持续走低的形势下，只有白沙洲三环内的二手房持续走高，特别是保利新武昌的二手房价格简直要逆天！这样体现出白沙洲的升值潜力和白沙洲刚需接盘侠的数量众多，地铁和开发商品牌是购房者考虑的重要因素。
新二环内 白沙洲优质地段
锦绣江城项目位于洪山区白沙洲大道与江国路交汇处，在杨泗港快速通道以北，白沙洲新二环内。项目紧邻白沙洲大道主干道，离地铁5号线江国路站也不远，距离梅家山立交约3公里，在区域内占据的位置还不错。
项目微观区位：
西面为白沙洲大道高架桥、张家湾小学、烽火钢材市场（规划图显示为商业用地）；
南面为江国路、保利上城；
东面为合富金生建材市场（规划图显示为绿化用地）；
北面为江南汽车交易市场（规划图显示为规划绿化用地）。
区位点评：
1、项目紧邻白沙洲大道主干道，在新二环以内，靠近主干道白沙洲大道同时也靠近地铁5号线，距离武昌核心区比较近，在白沙洲三环内占据了较好的环线位置，区域内的地段不错。
2、不过白沙洲三环内目前还是个大工地，居住环境很差很差，灰尘极大，空气很差，住白沙洲的人都说，就算你不开窗，两三天不擦桌子就是一层灰，5年内该状况恐怕是无法改观的。
3、目前片区利好比较多，地铁、商业、学校都在规划中，有一定发展潜力。区域未来定位为辐射大武昌的一个刚需居住新城，区域内产业规划少，居住人口密度高。
4、项目西侧为白沙洲高架，东侧为地铁5号线高架，会有一定噪音影响。
项目航拍图（早期）：
项目南侧为保利上城：
南面保利上城效果图：
靠近5号线，出门即高架
地铁：地铁5号线经过白沙洲，从江国路站开始就是地上高架轻轨，距离锦绣江城项目最近的一站是江国路站，从项目东侧算起，距离地铁约300米左右，从地块其他部分计算距离大概400-500米。项目位于5号线“上天入地”的衔接部分附近（从地下隧道变为地上高架轨道），项目东边部分楼栋可能会受到轻轨高架的噪音影响。
规划5号线江国路站位于保利上城东侧烽胜路上，预计2021年通车。5号线白沙洲段为地上高架式轨道交通，5号线近期站点也有所调整，具体改动为：江民路站南移470米（改地下站），取消江盛路站，江国路南移130米。对于锦绣江城来讲，距离地铁站比之前稍微远了一些，但基本也可以算是地铁口楼盘。
修改之后的5号线白沙洲段站点位置：
武汉地铁5号线起于南三环，止于武汉火车站，5号线通车后，白沙洲居民乘坐公共交通前往主城区就再也不用担心堵车了。地铁5号线最早有望于2021年正式通车。
5号楼上天入地的路段：
5号线江国路站进度（2019年11月）：
5号线高架：
自驾：锦绣江城自驾去武昌相对来讲还是比较方便的，出门就可以上白沙洲大道，行驶不到200米就有白沙洲高架上桥匝道，在不堵车的情况下几分钟就可以抵达武昌火车站或者雄楚高架、二环线。不过白沙洲的拥堵已久负盛名，早晚高峰期小东门-武昌火车站一带必堵，白沙洲高架上也会堵个一两公里，平时几分钟的路可能要堵上半个小时，未来只有等和平大道南延线隧道来解救。
不过锦绣江城往三环线和光谷方向不是特别方便，杨泗港快速通道已通车，不过目前锦绣江城上杨泗港快速通道并不方便，最近的匝道要到武金堤公路附近了。
白沙洲高架：
门口烽胜路依然坑坑洼洼，不过锦绣江城如果去武昌方向不需要走烽胜路，这也是项目交通相比于区域内其他楼盘的一大优势。
项目南侧江国路为双向四车道：
建设中的和平大道南延线（中山路—张之洞路）工程起于武昌复兴路与张之洞路交叉口，止于和平大道与四马路交叉口，路线全长3.04公里。建成后，将大大缓解中山路的拥堵情况，该工程最早有望于2020年4月盾构隧道始发。
公交：离锦绣江城最近的公交站点为白沙洲大道乔木湾，位于项目西侧，有10余条公交线，可以去经开永旺、经开万达、武昌火车站、中南路、江夏金口等方向。
交通点评：白沙洲片区进武昌高峰期十分拥堵，不论在白沙洲哪个楼盘都有这个问题，不过锦绣江城相对来讲是距离武昌主城区更近的楼盘，附近又有地铁，只能说矮子里挑长子。
利好不少，配套需要等待
商业配套：距离该项目最近的就是保利上城的商业体，即保利上城（六期）——烽火村城中村综合改造K16地块。目前该地块已获批。根据规划显示，该处商业地块将新建一栋五至三十二层商业及办公楼，总建面7.6万方，其中办公楼3.9万方，商业3.7万方。
白沙洲大道以西的八坦路两侧，规划有万科云城的商业体以及中建铂公馆的文化商业综合体。其中万科云城商业体综合体，含5栋商务办公约12.8万㎡，情景式商业街区约3.2万㎡，整体以现代风格为主，距离锦城江城约300米。
中建铂公馆规划的文化商业街区，该地块用地属性为娱乐用地和图书展览用地，距离锦绣江城约1.4公里！
白沙洲区域目前已成型的商业就是武泰闸的万隆广场，距离该项目约2.5公里。
万隆广场实景图：
另外在白沙三路沿线还有最近非常热门的龙湖天街商业体（规划中），目前已拿地，将由龙湖自持商业，打造一座龙湖天街。龙湖天街距离锦绣江城约2.5公里，在区域内楼盘中不算特别近。
白沙三路上还有居然之家，正在建设，是一站式家居综合体验Mall，建筑面积约7万平米，地下一层至地上五层，开业在即。
白沙三路在建中的居然之家：
教育配套：教育从来都是洪山区的短板，周边目前有张家湾中学和张家湾小学，都有点LOW。保利上城南面也规划有教育用地，周边可能建设张家湾小学分校，教育配套在区域内没有优势。
医疗配套：在洪山区的推进下，武汉大学人民医院洪山院区(洪山区疾控中心)和湖北省妇幼保健院洪山院区(洪山区妇幼保健院)已于2018年年底同日开工，预计将于2021年建成。这两所医院距离该项目均在3公里范围之内。
妇幼保健院洪山分院效果图：
配套点评：白沙洲今年有不少利好规划，尤其是商业，还是比较值得期待的，但是目前来看，区域内的各项配套还是比较缺乏。
阿松综合点评：
1、该项目在杨泗港快速通道以北，属于新二环以内，在白沙洲内占据的位置不错。但是周边整体面貌不太好，居住环境糟糕，区域有一定发展潜力。
2、项目紧邻主干道，距离地铁5号线也比较近，在区域内的交通状况还算不错的。
3、目前来看，周边配套相对欠缺，但是区域有不少利好规划，需要时间等待。
4、白沙洲整体供应充足，三环内的关注度也比较高，区域价格有一定上涨。不过锦绣江城毛坯入市，预计15000元/平左右，会成为区域内的低价盘，也会是新一轮的红盘。
5、该项目拿地多年，终于要在2020年入市。不过项目属于小开发商开发，品质怎么样还不好说，预计不要报太高期望。而且后期没有品牌溢价空间，这个会成为目前看来的头号不足。
6、项目西侧为白沙洲高架，东侧为地铁5号线高架，会有一定噪音影响。
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