1.評測導語
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這篇文章會給大家詳盡分析東方濱港園的情況，包括戶型、居民結構、建築界面等。東方濱港園作為對口浦東第一梯隊的明珠小學C校區的對口學區房，在選房方面也更應該兼顧自住和上學的複合需求。
我們會給出購買建議，告訴大家為什麼東方濱港園的樓梯兩房和三房是這個小區最值得購買的戶型。
2.小區點評
小區標籤：學區房+房齡較新
小區位置：
2.1 小區優缺點
2.1.1 優點
東方濱港園小區位於浦東區三林板塊，地處世博東、中環內、三林的都市核心，小區的戶型面積段在60-111平之間，戶型跨度不大，主要是一梯兩戶的一房、兩房、三房三種戶型。
小區附近有幼兒園，小學，中學，教育配套設施齊全。板塊價值較高。
2.1.2 缺點
小區為多層（6層）住宅，沒有配備電梯，上下樓梯較為不方便，尤其是高層住戶。
小區是2006年的動遷房，品質中規中矩，小區南邊一排離中環比較近，目測只有30米，比較吵。
2.2 推薦購房方案
買東方濱港園，建議以510-750萬的兩房為主。這是對明珠C小學能夠兼顧自住和學區的學區房。
選擇的時候，儘量規避靠近中環的一排，車流量較大，會有噪聲汙染。
90平南北通透大兩房，戶型方正，客廳主臥朝南，並連接大陽臺，次臥廚房朝北。全部都有外窗，通風效果好。陽臺空間大，可以種一些花花草草，營造出家庭的溫馨。
3.小區分析
3.1 基礎信息表
4.小區周邊配套
4.1 教育學區
明珠小學C校區和東林中校。其中明珠小學屬於浦東公辦小學的頭牌，它的位置離小區很近，方便家長接送小孩。對口的東林中學一般，但畢業生主要以考取民辦中學為主，例如華育，復旦蘭生，浦東民辦張江集團，新竹園中學（品學兼優部分可免試入學），也有一部分畢業生會考取比較好的公辦市招班比如市北理，上實等。
4.2 商業配套
上海三林印象城坐落於浦東三林板塊核心區，近鄰“上海第二個陸家嘴”前灘及張江國家科學城板塊，周邊3公里範圍內常住人口超40萬，擁有四縱、四橫、三線、兩橋、三隧道的全方位立體交通優勢。其商業總面積約10萬方，地下2層，地上5層，B1-5F為6個主題商業樓層，業態上綜合了影院、超市、零售、餐飲、教育、娛樂、生活配套等，配備停車位近千個。
三林印象城於2018年10月26日華麗開業，極大的豐富了三林板塊商業佈局，使原本匱乏的商業配套資源得到改善。距離小區約3公里，10分鐘車程之內。距離小區500米的家樂福平時能基本滿足周圍居民的購物需求。
4.3 醫療配套
東方醫院南院屬於東方醫院的一部分，是浦東新區政府投資10個億建設而成三級甲等綜合醫院。目前南院佔地50多畝，建設面積10萬平方米，開放床位1000張，將開設50餘個臨床、醫技科室。作為區域性醫療中心，南院醫療半徑輻射東明、三林、上鋼、北蔡、周家渡等五個社區及周邊100多萬居民。
如果說東方醫院本部得益於陸家嘴區位優勢，帶來每年5萬餘人次的外籍病人就診量，促發出高品質的醫療服務及國際化的發展定位，那麼南院的發展就立足於服務周邊百姓。
5.板塊概況
三林板塊是浦東南中環附近的大型產住結合板塊，重點發展的前灘屬於2035中央活動區，也在板塊內，配套較為完善，板塊內住宅新舊皆有，層次分的比較開。
通過浦西市中心的主幹線8號和11號線橫豎貫穿三林板塊，通過浦東中心的6號線也經過板塊內，東方體育中心站是6/8/11三線換乘的樞紐。三林板塊的前灘未來商業能級非常高，已入駐眾多機構的總部。晶耀前灘由鐵獅門建設，已於2019年8月開業，另外，前灘太古裡也將在未來兩年內開業，前灘將成為陸家嘴之外的浦東商業制高點。此外，板塊內還分佈了家樂福、東方懿德城、森宏購物廣場等社區商業，可滿足附近居民購物需求。
三林的醫療資源比較緊缺，居民人數眾多的情況下，只有一個一甲的楊思醫院，看病須前往市中心。
三林板塊的教育資源比較突出，全上海數一數二的明珠小學的C校區在板塊內。明珠小學實力非常強勁，每年有30人以上可以進入華育、蘭生復旦這兩所上海最好的初中。此外，在前灘還建設了九年一貫制的華師大二附中前灘學校，雖然還未有畢業生，但因為師資雄厚，生源是周圍的新房業主的孩子，上限會很高。
三林的前灘地區都是新房，是否劃入華二前灘片區還有待觀察，因華二前灘學校的籌辦由陸家嘴集團貢獻了一部分資金，陸家嘴集團開發的晶耀名邸大概率劃入學區，目前二手房房源較少，已成交的二房總價接近1000萬，三房超過1300萬。明珠C學區房門檻也很高，掛學區的大一房，如東方濱港園，也要500萬出頭，兩房要750萬總價。
6.對口優質學區分析
對口明珠小學C校區，屬於浦東區公辦小學頭牌
明珠小學C是全上海最頂尖的公立小學. 明珠教育風格較為雞血，課業壓力重，不過正因為如此，學生能在上海民辦小學壓倒性的整體優勢下殺出了一條血路，擇校數據優異。
7.小區概況
7.1 建築外立面+樓道
小區外立面採用中式風格，主要以米黃色面磚為主，優雅美觀。雖然小區歷經風雨，外立面維護較好，但面磚表面仍稍微有些髒舊。
小區樓棟內有門禁，居民需要刷卡才能進入。年代比較久，有些鐵鏽。在每棟樓的入口處，都會有信箱、宣傳欄等便民設施。
7.2 環境、設施
小區內有美式涼亭、花壇，栽種著熱帶植物，小區中心廣場地面由大理石鋪成，周邊植被茂密，富有層次感，整體來看適宜居住度較高。
小區內配有小廣場，設健身器材，方便居民娛樂活動。除此之外，小區還在居委會樓為老人設置了活動室，方便老人們開展日常活動。
7.3 物業服務：物業按時按量進行衛生保潔和景觀維護，門禁嚴格，為居民打造了一個舒適安全的居住環境。小區對綠植花卉和公共設施的維護情況比較好，工人定期修剪綠化，設施可以正常使用。
7.4居民結構：小區為動遷房，當地土著比較集中。也有部分生活工作在三林板塊的新上海人。
8.戶型分析
8.1 戶型圖：
產品形態：多層
主力戶型：90平+2室1廳
適合群體：剛需或者三口之家
90平南北通透大兩房，戶型方正，客廳主臥朝南，次臥廚房朝北。全部都有外窗，通風效果好。陽臺空間大，可以種一些花花草草，營造出家庭的溫馨。
8.2 戶型圖：
產品形態：多層
主力戶型：85平+2室1廳
適合群體：剛需或者三口之家
85平緊湊2房，南北通透，得房率高。比較適合一家三口居住，同時不管是掛戶口或投資後出租，都會得到不錯的租金收益。
8.3 戶型圖：
產品形態：多層
主力戶型：97平+2室1廳
適合群體：改善型家庭
- 23.7平大客廳，帶6米朝南陽臺，使該房採光很好，戶型通透。主臥帶獨立衛生間，使生活更加方便。同時衛生間做了乾溼分離，滿足了對生活品質有追求的家庭。此戶型的不足之處是客廳較大，2個房間、尤其是次臥較小。
9.總結
東方濱港園是浦東三林板塊少見的優質公立學區房，該小區全部為6層樓梯房，覆蓋60-111平面積段，小區整體保養還不錯。小區環境恬靜優雅，周邊生活配套完善，適宜居住。
建議購買510-750萬的兩房。
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