距离未来金茂府入市已过去半年，依然有不少关注的目光停留于此。原因很简单：当时拿下未来科学城南区地块时，包含两宗小户型地块，一直还未入市。这也是市场传言已久的“未来金茂悦 ”。而在近期，“未来金茂悦”已于11月2日正式亮相，开放样板间及启动排卡。不过，这并没成为中国金茂在北京的第五座金茂悦，而是成为了未来金茂府·悦公馆，前四个分别为亚奥金茂悦、亦庄金茂悦、大兴金茂悦、台湖金茂悦，在售的是大兴金茂悦和台湖金茂悦，大兴金茂悦在大兴魏善庄，南六环外南中轴旁边，均价3.7万/㎡，户型为78㎡--104㎡两居三居四居，精装科技交付。台湖金茂悦在通州台湖次渠，均价5.1万/㎡，户型为80㎡--130㎡两居三居四居，另有少量68㎡一居，也是精装科技交付。和同位置的万科城市之光东望同台竞技。好了，我们还是回到今天要说的未来金茂府悦公馆吧，虽然没有成为大家传言的“未来金茂悦”，但它又有什么亮点呢? 和金茂悦又有哪些不同呢？下面就和林探长一起往下了解吧。
在2018年11月26日，金茂、城建、未来科学城联合体拿下了未来科学城南区CP07-0600-0052、0063、C-18地块，其中C-18 地块就是未来金茂府，
C-18 地块的未来金茂府规划为纯洋房社区，总共 18 栋楼纯洋房封闭社区，总套数 886 套，层高 7-9 层。户型面积：120 平三居、145、160 平 4 居室，精装交付，容积率 1.5。这部分产品销售限价 54187 元 /㎡，加上精装费用，接近单价6万一平的售价。而其中 0052/0063 地块就是近期亮相的未来金茂府·悦公馆。
而未来金茂府·悦公馆的位置其实更好，在17号线未来科学城南站，地铁上盖，距离17号线未来科学城南站200米，北侧紧邻保利大都汇，东侧是绿地商业.17号线是大战快车，通车之后，距离望京4站地，10分钟即可抵达望京，20分钟可抵达三里屯，半个小时之内可抵达CBD。如果是搞IT的朋友，往南坐一站换乘13A，总共8站地铁就到到西二旗。
地块限定销售均价51478元/㎡，且最高不超过54052元/㎡。其户型为77-97㎡两到三居，总价约390万起。
未来金茂府·悦公馆只有2栋住宅楼，共计244套房源，户型以建面约77㎡两居，建面约90㎡两居三居为主，少量建面约97㎡三居，南向功能间全部带飘窗。
户型图如下：
B1户型77㎡纯南向两居，面宽长，进深段，卫生间为暗卫，入户门进来左边便是次卧和主卧，入户门对着次卧室门，林探长觉得这个户型不咋样。居住舒适度不高，不过价格还合适，总价390万起
B2户型90㎡两居室，南北通透，全明格局，虽然也是南向三面宽，但比较错乱，没有秩序感，中间过道也浪费面积，卧室都挨着，隐私性没有那么好。主卧和书房之间没有承重墙，可根据家庭结构变动。
A1户型88㎡三居室，南北通透，这个户型格局就要比77㎡、90㎡两居好多了，客厅、餐厅、厨房三位一体，三个卧室也分别分布在三个角，隐私性和居住舒适度都要高一些。不过 卫生间也是暗卫。
A2户型89㎡三居室，这个户型格局也还可以，南北通透，全明格局，北向书房双面采光。
C1户型97㎡三居室，南北通透，全明格局，A1户型88㎡三居的放大版，增加了个卫生间，双卫的设计确实比较实用。不过卧室面积度都比较小，从户型图尺寸来看，北向左边卧室仅为7.28平米，右边卧室为8.48平米，未来金茂府·悦公馆所有户型都如此，得房率都偏低。
项目均是精装交付，虽然没有未来金茂府的三恒系统，但也是悦系的科技精装。而悦公馆和悦系产品到底有怎样的差异，这也是金茂团队近半年时间在考虑的一个问题。更通俗一点来理解，“悦公馆”相当于金茂府系产品的一个副牌，就像是很多大牌都会生产匹配不同客户需求的副线品牌一样，但整个产品价值还是依托于品牌本身的含金量。从产品来说，未来金茂府·悦公馆同样承袭了金茂绿色科技基因，从“空气、声音、阳光”等生活元素出发，植入了新风系统、降噪系统、Low—E玻璃遮阳系统、智能家居系统、安全防卫系统等。
未来金茂府·悦公馆是TOD地铁上盖的产品。项目的地下空间与地铁站连为一体，同时也规划有商业，旁边就是保利大都汇（10万平米的大型商业配套）。也就是说，以后未来金茂悦的业主下楼就可以逛街和坐地铁 ，还是非常方便的。
从下图可以看出，未来科学城南站地铁上的TOD开发还是非常全面的，除了住宅公寓，还有商业办公，酒店，步行街，保利大都汇购物中心以及公交换乘中心等等，挺适合年轻人居住。
当然，这也意味着，未来金茂府·悦公馆不是独立的小区，会跟商业办公等等混在一起。虽然是开放式小区，不过对于安全性也不用太担心，因为项目对安防系统做了升级，有多重的科技安防系统来保障。
下面是未来科学城南站的TOD开发效果图，中间的低层建筑就是保利大都汇商场，地铁站就在下面。
未来金茂府·悦公馆所处的区域还是很不错的。在北五环这几个新房项目中，未来金茂府·悦公馆是位置最好的地块之一，就在未来科学城的核心区域。未来科学城不仅版图扩大到了170.6平方公里，发展定位也由中央企业建设人才创新创业基地转变为集聚一流企业、一流研发机构、一流人才，打造全球领先的技术创新高地。项目所在的未来科学城东区集中了区域内大部分商业、学校及医疗资源，发展潜力很大。
项目周边1公里范围内，学校、医院以及商业全部配齐。项目南侧就是规划中的24班北师大附小学，同时周边还有7所北师大师资公立学校，包括3所幼儿园、2所小学、1所初中、1所中学；以及首师大领办的幼小中一体化公立学校、1所国际学校，教育资源丰富。东北700米是规划的三甲医院清华长庚医院，出门就是保利未来大都汇商业综合体，下楼出来就可以逛街吃饭看电影了。
未来金茂府·悦公馆的优缺点还是很显而易见的：
优势：
1、距离地铁站200米，交通很便利；
2、商业配套完善，下楼就是保利大都汇；
3、教育和医疗配套也很齐全；
4、价格合适且精装交付，最低总价390万起
劣势：
1、容积率高、得房率低：容积率3.8-4.5,两栋楼分达到了21层、30层。
2、已确定不是金茂物业，将选用城建的城承物业
3、开放式社区、体量小，且两栋楼各成一体，居住感稍逊于大社区
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