仲量联行发布《2020年第一季度成都商业地产市场报告》零售物业篇
2020年4月9日，成都——2020年第一季度，受新冠疫情影响，零售消费市场按下暂停键，短期内部分项目面临租户退租和经营面积调整的情况，市场空置率上升，租金小幅下滑。随着疫情逐步受到有效控制，零售、餐饮、旅游也迎来复苏。伴随居民消费恢复，零售物业市场基本面有望企稳，长期韧性仍未改变。
仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“疫情虽带来一定冲击，但也倒逼零售市场加速变革。消费者点燃线上消费热情，直播带货、社群营销等大势兴起，促使零售商业更加重视全渠道布局，线上线下紧密融合的同时亦关注‘基础建设’，比如建立‘最后一公里’物流体系等。此外，疫情也让消费者对实体卖场提出新诉求，公共场所尤其是餐饮业态的卫生问题被重点关注。未来，针对公共卫生及突发事件制定全方位、符合消费者需求的物业管理体系，是零售商业应放在前列的新课题。”
市场研读
供应稳定，“升级转型”、“修炼内功”成关键词。
2020年第一季度，成都优质零售物业市场供应稳定，录得一个购物中心入市和一个百货闭店，总存量升至894万平方米，保持全国第三。疫情前，位于大源板块的红唐购物中心开业，体量约10万平方米。此外，传统百货持续收缩营业面积，位于双楠商圈的千盛百货晋阳店季内闭店，全市百货存量下滑至95万平方米，项目数量仅占市场两成，倒逼百货升级突围。
在“中优”战略下，存量物业加速改造升级，核心区位的商业价值再获凸显。百货持续调整升级，增加非零售业态面积，其中客流集中的低区和地下面积成为调整焦点。例如伊势丹百货将负一楼超市面积缩小，增加美食广场面积，引入多家餐饮首店，借此引流提升业绩。同期，春盐商圈的晶融汇和财富中心开启整体改造，金沙光华商圈原乐宾百货将改造为曼购城市奥莱。
消费受短期影响，季内空置率增至7.9%、租金小幅降低。
受疫情影响，1-2月成都社会消费品零售总额1,057.7亿元，同比下降16.9%，跌幅比全国平均水平低3.6个百分点。以形态分类来看，餐饮收入实现128.3亿元，下降26.6%；商品零售实现929.4亿元，下降15.3%。疫情期间，商场缩短营业时间，部分项目暂停营业，品牌经营压力激增，尤其是餐饮娱乐业态受冲击较大。短期内，租户退租、商场调整导致空置率增加。截至季末，成都优质零售物业市场平均空置率较2019年末上升0.5个百分点，报7.9%。由于商家经营承压，品牌开店延期或整合现有资源提升经营效率，部分项目下调租金预期。成都优质购物中心首层平均租金报367.3元/平方米/月，环比降低0.5%。
餐饮、娱乐及中高端消费受影响较大，粮油等基本品消费相对稳健。
受疫情影响，六大消费品类出现结构性调整。具体为：
- 衣：疫情影响服饰、鞋包、珠宝、化妆品等零售业态消费。一方面，消费延期释放；另一方面，消费者对未来收入的不确定性增加，也会降低当期消费。部分零售商不堪重负，收缩亏损门店面积甚至退租。但从成都市场租户结构来看，一季度仍保持相对稳定。
- 食：疫情期间，居民生活必需品消费对餐饮消费具有一定挤出。1-2月，全国限额以上单位超市、大型超市以及仓储会员店零售额同比分别增长1.9%、1.6%和9.2%。受冲击较大的实体餐饮虽通过外卖渠道自救，但仍承受较大经营压力。一季度，成都市场零售物业退租以餐饮业态为主。
- 住：家电、家具类等家居消费迫切性较低，消费因疫情延期释放，因此整体降幅较大。成都部分购物中心出现生活类品牌退租，家具类专业型卖场受影响较大。
- 行：汽车消费往往具有一定的补偿性特征，而国务院出台的激励汽车消费的新举措或将带动汽车及相关产品消费出现一定程度恢复。在行业调整时期， 新能源汽车品牌仍在零售物业市场寻求扩张机会。
- 康：大健康产业的战略地位不断升格，疫情后将驶入快车道。零售物业中的医药、运动类以及齿科、健康管理、女性护理等保健类服务业态有望扩张。
- 娱：娱乐业态目前尚未恢复营业，且不存在线上渠道。其承租面积远高于零售业态，因此部分资金压力较大的品牌退租风险较大。
市场洞察
商圈层面：社区商业迎来发展契机，推动“都市级—区域级—社区级”三级商业体系走向成熟。受疫情影响，虽然全国食杂店和便利店零售额同比下降14.3%和10.8%，但降幅低于限额以上单位商品零售额。侧面印证疫情迫使居民消费对社区商业的依赖程度有所增加，但同时也暴露出社区商业多方面缺陷。目前，社区商业发展仍相对滞后，往往因小规模、邻里化的特征而忽略开发品质和经营管理。未来，随着社区商业项目品质的提升、物业及租户结构与时俱进、运营管理提档升级、生态体系的构建等，更多优质开发商将把目光投向社区商业开发。而各类各级商圈的规划也对未来成都零售物业市场的发展意义重大。
项目层面：疫情前品牌首店的持续引入奠定良好基础，疫情后其韧性与活力显现。疫情前，新一轮品牌调整在核心商圈表现抢眼。如：Canada Goose西南首家精品店、EVISUKURD最新形象旗舰店、Champion全新品牌店、Charles&Keith西南旗舰店等在IFS围挡，Yohji Yamamoto山本耀司进驻太古里。继Harmay美妆于晶融汇围挡后，新型国潮主力店KKV等新兴国内品牌亮相春熙路并获年轻人青睐。疫情加速市场洗牌，部分品牌仍在逆市中寻求机遇。
品牌层面：全渠道获客能力受重视，物流配送体系成关键。疫情加剧推动零售商业市场变革。线上与线下融合发展、共荣共生成为主流趋势。零售商正逐步培养“全渠道”获客能力，市场上已出现了“O2O2O”（online to offline to online）的新趋势——品牌通过线上推广获取流量，再将流量引导至实体店，让顾客在线下享受消费体验，最终的消费或再通过线上完成。线下卖场此时已突破其传统功能，更多扮演的是消费体验场景的角色。在此趋势下，线上商业的“基础建设”不可忽视，比如新零售超市的网络化扩张，商业“前置仓”模式的探索，最后一公里配送体系的建立等等。直播带货、社群营销、线上商城……以科技赋能的创新零售方式，将助力打造零售闭环生态圈。此外，以王府井、万象城等为代表的零售运营方也试水线上销售渠道，且多数项目方表示未来线上销售将呈常态化。
未来展望
受疫情影响，部分零售项目因工期和招商原因推迟入市。据此推算，成都优质零售物业市场仍有近90万平方米新增供应于2020年入市，但不排除有项目推迟开业的可能。截至一季度末，成都商业市场恢复状况优于主要一二线城市。为提振零售商业，政府亦出台了税收减免等政策拉动居民消费。但鉴于全球疫情形势尚不明朗，经济不确定性增加，消费者对未来收入预期趋紧，当期消费及结构必然受到影响。但长期而言，随着疫情影响减弱，消费有望恢复至常态，而消费头部城市成都，亦将凭韧性持续引领中西部商业市场发展。
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