前兩天，易居發佈了一份報告，名為《2019年全國50城房價收入比名單》，一時走紅各大房地產媒體平臺，引來眾多網友圍觀。
易居發佈的這份名單，每年都會更新一次，在國內來看，統計的數據還是有一定借鑑意義的。
而且只要你用心，基本上可以從這份榜單中解讀出每個城市的“樓市泡沫度“，以及房價的基本走勢。
這個對當下的購房者來說，非常重要。
1
首先再給大家科普一下，什麼叫做「房價收入比」。
按照公式：
舉個例子。2019年一套4環以內普通兩居室新房80平米，按單價60000元/平方米計算，平均480萬左右，假設家庭月收入達到20000元，年收入就是24萬元，這樣房價收入比就是20。
也就是說一家人不吃不喝20年才能買得起北京4環內的一套房。
根據國際標準，房價收入比在3-6之間為最合理範圍。但易居統計的數據結果是，2019年我國50個主要城市的房價收入比平均值已經達到了13.3，兩者差距巨大。
這是在說明我國房地產已經嚴重泡沫了嗎？
這個話題我之前還和一些行業研究者開會討論過，答案是，目前中國住房市場所處的階段、市場供給住房類型、居民收入結構和國外都不盡相同，所以國家之間無法作出有效對比，那麼中國用3-6這個數值衡量，顯然是失實的。
所以，我們只能按照目前的樓市形勢，來對比中國城市之間的差距。
閒話不多說，下面進入正題。
2
以下是2019年中國50大城市的房價收入比排名單。
（數據源於：易居研究院，點擊放大查看）
我們先從前面開始看，從排名中我們可以看出，深圳以35.2穩居冠首，且與第二三名的三亞、上海，拉開了很大的距離。
我們都知道，這些年的深圳，創造了經濟奇蹟，也創造了房價奇蹟。如果按照均價，當下深圳的房價已經超越北京登頂中國大陸了。
但是深圳房價泡沫大嗎？市場上論調很多，但我認為，如果按照大灣區的發展趨勢，作為核心龍頭的深圳還會有更大的潛力。
那麼是這份榜單失實嗎？也不是。這裡要關注一個很重要的數據「城市居民財富均值」。
舉個例子，假如一年全國各地50萬人口流入深圳，其中有10萬人有購房需求，如果要置辦房產，他們大概率會把家裡的6個錢包、祖祖輩輩的積蓄，投到深圳樓市。
金錢和剛需流入樓市，房價隨之水漲船高，但一年內深圳居民的收入水平卻沒有明顯變化。分母不變，分子增大，這就導致房價收入比增大。
深圳的房價不是本地人推高的，而是每年幾十萬流入的“新深圳人”集體推高的。所以一個城市的房價，永遠取決於這個城市的「整體居民財富值」。
深圳一向不缺有錢人。前段時間，深圳豪宅項目太子灣灣璽開盤，主推104套公寓，均價11萬元/平方米，總價2000萬元起步。疫情之下，戴著口罩的購房者蜂擁而至，坐滿整個營銷中心，以至於街道辦方面不得不聯合派出所前往售樓處強制清場，緊急限流。
當晚，太子灣灣璽104套公寓全部售罄，收金42億元。數日之後，項目又在線上加推14套房源，第二批4000萬元起步的奢華公寓在正式選房開啟8秒之後，銷控表便全線飄紅。
深圳土地面積小，商品房供應有限，在全國有錢人源源不斷財富積聚下，房價逐步升高，這個趨勢不能用單一的當地居民平均收入來衡量。
當然深圳房價也必須要警示的，如果任由有錢人把房價無限推高，最終和香港無異，這會遏制人才的流入和城市產業的發展，無法引領大灣區走向國際。
和深圳相似的，還有上海、北京、三亞、廈門、杭州等。
其中三亞主打優質環境資源，一直都是中國的養老勝地，投資者甚多，缺乏剛需支撐，只能作為消費品來買；廈門是全福建人的置業理想之地，也是有錢人財富積聚的典型代表，這也是廈門房價多年居高不下的真實原因。
杭州是強二線城市的代表，去年常住人口增加55萬人，人口流入數量排在全國第一。自然是帶著全國人的財富去的，而且在未來亞運會到來，成為國際名片，房價又會隨著人口流入繼續推高。
3
接下來，我們再從後往前看。
整體來看，排列在後面的基本都是三四線城市，當然也有個別二線城市，其中最後一名便是強二線城市長沙。
長沙這幾年經濟發展得如火如荼，且對土地財政依賴度低，在房價管理上，我認為是全國最好的。
長沙人安居樂業，對炒房客的憎惡是刻在骨子裡的。在上一輪房價上漲之初，甚至不惜誤傷剛需，出臺政策抑制房價，和炒房客做鬥爭，這一點值得全國所有城市去學習。
長沙目前依然是全國樓市價值窪地，但市場是強控型市場，只要地方不放開，房價就永遠會在低位趨勢中緩慢運行。
其次是青島和成都，均是引領城市群的強二線城市。這兩個城市因為上一輪房價炒作嚴重，2019年房價回落了一整年。
現在青島二手房均價為24617元/平米，如果按照80平米的房子來反推，人均工資已經達到了8247元/月。和前幾天當地披露的人均工資水平7853元差距不大。
但是我問了一圈青島年輕人，大部分人說賺不到這個數字。研究了一番才發現，根源在於“國企獨大”。國企強的地方，財富分配是不均勻的，國企提供的就業崗位少，會導致社會財富被少部分人掌握。
為此，前段時日，青島日報還刊登了一篇題為《根在產業結構》的文章，正面回應了“青島為什麼工資低”的問題。最終解決方法只有一個，只能通過升級產業，讓產業充分信息化、科技化，鼓勵民營經濟發展，才能提高真實的大眾收入，吸引外來人才。
接下來青島房價還會高位橫盤，成都房價同等情況下，則已經迴歸到底部水平，隨著被延遲的小陽春到來，會有一定的反彈行情。
從這個表格還可以看到，濟南和日照的房價收入比分別為11和10.5，均高於青島。青島是山東之最，濟南是省會政治中心，中間擠進個日照讓人不解，當地居民拿什麼去支撐這樣的高房價呢？
我們按照同域價值對比法，可以發現，石家莊、太原、海口、南通、哈爾濱、金華、蘭州等城市的房價收入比都是不健康的，這種城市房價投資客居多，流入人口數量少，房價支撐力較弱。所以在下一個階段，很房價會大概率會回調。
4
接下來我們再研究一下2019年城市“房價收入比”的增速。
數據顯示，50個主要城市的房價收入比均值為13.3，相比2018年的13.7下降了3%，幅度雖然有限，但卻是2015年這輪房價大週期以來，第一次下降。這是很明顯的信號，說明2019年是這波大牛市終點。
接下來我們看各個城市的情況。
從圖中可以看出，35個城市的房價收入比增速呈現負值，15個呈現正值。是什麼意思呢？我們再回到這個公式中來。
其實2019年相對於2018年，一般家庭的收入增速可以忽略不計，分母不變，房價收入比的增速，也就代表了房價的漲跌。以此來看，2019年35個城市房價處於下跌狀態，也是符合真實行情的。
而且南通以14.9%的增速排名第一，符合2019年南通房價領漲全國的事實，更是證明了這條推論是正確的。
我們還可以看到，2019年房價下跌的主要是一線城市和大部分二線城市，其中跌的最猛的是青島，上漲的反而是像南通、洛陽、蕪湖、哈爾濱、日照、蘭州等三四線城市。
這就是樓市中經常談到的「板塊輪動原理」，一二線政策遏制，需求和資金就會跑到三四線城市。三四線中炒作氛圍濃烈的先漲，然後是相對含蓄的城市。
但值得注意的是，2019年作為上一輪房價週期終點，板塊輪動也會隨之而終，牌局重洗。從圖中可以看出，像宜昌、太原、莆田等這些當初被炒作過分的三四線城市的房價，已經在2019年開始下跌。
接下來就是南通、洛陽、蕪湖、哈爾濱、日照、蘭州，這些在2019年興風作浪的三四線城市。
5
最後子木再總結一下。
房價收入比，是參考城市房價泡沫指數最好的數據之一，但前提要考慮人口流入帶來的「財富平均指數」這個概念。
目前來看，大部分城市的房價“亞健康狀態”，房子壓著生活，居民幸福指數每況愈下。
未來如果不想辦法快速提高居民收入，樓市將會逐步香港化，年輕人喪失向上躍遷動力，後果不堪設想。
未來一二線城市還可以隨著城市化進程，用人口流入帶來的財富支撐房價，而那些“房價收入比”居高的三四線城市，隨著人口逐步流出，房價將成為壓垮城市發展的最後一根稻草。
閱讀更多 活到156歲比賽領跑人 的文章
