首先，什麼是工業地產
工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的範圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。
目前主要代指工業生產類的使用場地，其實更是泛指工業地產（凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年），即工廠或工場的房屋。
從使用類別來分類：研發實驗室；中試車間；加工車間；庫房（冷暖常溫庫）；教學；養老；會所等。附帶辦公、住宿功能。
使用功能來分類：輕工業廠房；輕鋼結構廠房，重型加工廠房，庫房等
工業廠房；
1、機械加工製造、重工類：一般要求單層，而且對廠房的高度、地面承重有要求，部分行業要求行車梁，可以裝行車（吊車）。
2、輕紡電子加工類：雙層和多層廠房即可，考慮原料、貨物進出方便，一般要求有工業貨梯2噸或以上。
3、食品化工類：除了房屋結構之外對房屋的配套有一些要求，比如：環保、消防、排汙等。
4、物流倉庫類：用於存儲貨物和源料
5、靜電廠房
6、防塵廠房:對生產環境要求比較高
7、高配電廠房：一向多用於一些大型功率的機電廠房.
8、科研廠房：一般用於研發
9、特種廠房:對於一些特殊專業行業定製的廠房.
從購買來講分為*生產性購置以及投機增值保值性購置。
其次、如何選擇購置廠房。
無論什麼目的我這裡只談一下有證件的廠房進行的正常合法商業買賣。
《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》地產五證，沒有這五證就什麼都沒辦法談了，這是基礎，之後是房產局的備案合同，不動產權證、房證。在這裡買賣合同一般是先於備案合同而在取得了預售證之後的。當然很多個人的廠房就沒有什麼預售證了，主要是房產證。另外要注意許多個人的廠房是沒有合法手續的，這裡是指其用地為集體用地，不是國有工業用地，因此買賣這種廠房要謹慎。
在企業選址特別是考慮購買二手廠房或工業園區廠房此處需注意：
1、土地剩餘使用年限；
2、沒有預售許可證的房子辦理不了貸款，儘量選擇大品牌開發商，小開發商在房證手續和交房時間都沒有保障；
3、一般房產證是在預售許可證下來後兩年內可辦理完成，土地證需整體土地開發完畢後才可分割辦理；
4、對於已經辦理房屋產權證件以及單獨土地證件的一定要注意所有方的所有權問題；
瀋陽的工業佈局主要是集中於鐵西以及於洪板塊；沈北板塊；渾南板塊；蘇家屯板塊；大東板塊；瀋河、和平基本全部遷移了，皇姑剩餘待拆遷區域，生產也較少了。
鐵西以及於洪板塊：臺商工業園、日本工業園、美國工業村、張士開發區、沙嶺工業區，睿谷工業園項目、中港機床城項目、聯東U谷鐵西項目、鐵西科創園、東方城國際產業園、博通工業園、和泰生物產業園（黃了）、浙商工業園等；
沈北板塊：中南高科智造園、光電產業園、致遠工業園、聯東U谷沈北項目、光谷產業園、太平洋工業城、漢富包裝工業園、總部基地、強風鋁業金屬園、永安工業園以及汽車城歐盟管委會等；（此處說明金鼎工業園是新民的）
大東、和平、瀋河、皇姑園區：聯合路上有一些小的工業集合院子，黎明附近是聚集區，高官臺、八里鋪終於要拆了，英達也有一些消息，但瀋陽就是這樣好多地方都有動遷的消息，但是大多數都一攉龍好幾年都沒有實質性進展，長白滿融一線還有些在苟延殘喘，皇姑北二環鴨綠江街、東瓦窯、西瓦窯、方西湖村以及觀音屯還有一些沒動遷的企業，該區域隨著萬科首付未來城的進駐已經有原西瓦窯鋼材市場動遷走了。並且逐漸會擴散到周邊區域。未來目前現存的廠房區域也會逐漸被動遷掉。大半部分企業會選擇在距離此區域不遠的沈北新區選址。那麼中南高科產業園、聯東U谷、中電光谷無非成為了大多數鴨綠江街附近企業的首選！
渾南園區：安拓工業園、錦聯新經濟工業園（夢工廠項目）、渾南國際新興產業園（新加坡園以及出口保稅區）、閩商產業園（北方食品產業園）、朗勤工業園、精密產業園、鉅子工業園、學子創業園、祥瑞工業園、學子工業園、盛雨產業園和聯東U谷渾南項目等；
蘇家屯園區：華夏幸福基業（瀋水科技城項目）、蘇南工業園、東昌工業園等；
目前瀋陽的工業用地劃分已經全部處於三環以外了，三環以內的工業用地極其少並且手續麻煩，涉及到的後期運營所以要謹慎考慮。目前關於土地政策是土地價款不予以返還，因此價格屬於透明的了，另部分區域拿地是有最小面積限制的。三環以內現有的工業用地主要是前期工廠自行建設的，產權大多屬於法人或者自然人，轉讓出售是有手續費的，目前租賃大多是屬於已倒閉或者搬遷的企業的舊址。
[環境影響]
此處需要考慮企業正式運營後的消防評估、環境影響審核、員工招工、上下班以及周邊的生活配套，另外對於物流環境、上下游產業配套也是極其重要的。這裡重點指出消防評估批文、環境評審批文！
[自建成本]
土地成本（招拍掛價格/容積率/666）+建安成本+管網成本（水電暖）+財務成本+其他相關稅費+時間成本+公關成本！
[工程說明]
框架廠房：東北屬於半年冬季，因此部分行業企業的取暖是很重要的，保溫效果是重要選擇因素；另外一般框架廠房為2層以及以上，因此首層舉架高度是重要考量因素（打夾層以及內部吊車）；水電暖寬帶入戶是屬於最基本的配置；另外考量主們的大小、車位、窗戶的採光效果等等問題；*還有*問題啦！
輕鋼廠房：這個主要就是考慮地面的承重標準，行吊的使用重量，還有廠房舉架高度等等；取暖效果肯定很難，但好在內部可以自行改造。
[配套服務]
食堂、沒有食堂是很重要的問題，當然一部分企業自己解決；園區物業所能提供的公共服務體現了園區的運營水準；對了，工業園區是有物業費的啊！按月收取。。。。另外在裝修期間，一定要有嚴格謹慎的考慮，料敵從寬啊。
[財務考量]
談到錢是最直接的了！首先購置新廠房是有4%的契稅要繳納的，另外公共維修基金一般達到2%，此外一般四環以內土地稅為10.5元/年/㎡（佔地面積收取）；物業費用另算；這裡要說明的是：如果是法人購買，即以公司名頭開具*，那麼每年是要繳納房產稅的，即房產總值*0.7*0.012；當然，增值稅是能抵扣的啊，老項目（2016年5月以前開工）是5%，新項目是11%，而且廠房可以進行不超過20年的折舊的，抵扣所得稅，但小心稅務不樂意啊。。。。
[合同簽定]
籤合同或者認購什麼的時候，一定要注意，合同條款多看幾遍；原則上合同是不可以更改的，但可以增加補充協議！！！
希望這方面的資料整理可以幫助有購買廠房的實體企業主一些參考。關注南哥為您帶來工業地產領域的相關資訊
感謝瀋陽工業地產圈的群主李徵先生建立大群提供交流平臺，並且此文章也是根據他發佈的權威文章做以微調！
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