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講房價之前，我必須掏心窩子的給一些好不容易從三四五線城市走出來，準備遷至一二線城市的準小中產階層講一個道理：
你作為一個一二線城市的新人，如果符合購房條件，你到底要不要看淡房價，馬上立刻就去買這個城市的第一套房子？
很多朋友在留言區和主編號問我同一個的問題：剛需，第一套房，是不是再等等，等房價下跌再買？
關於剛需購房和投資房產的本質差別，你拾葉已經答的口乾舌燥。我們今天再進一步說一下。
房子這個東西，剛需第一套房一定要買，這不是值不值的問題，而是個人或者家庭進入城市的一個門檻，是家庭安全感。
你不僅應該淡化房價馬上立刻去買，並且應該儘自己最大能力買最好的。
（1）首先什麼叫大城市准入門檻？
你想想，但凡能從三四五六線城市遷移至一二線城市並考慮長期發展和定居的，從整個國家十四億人口大樣本的角度來說，都屬於社會的準中產或者準精英階層了。
到這一步，要麼是個人能力出眾（比如985、211畢業的優秀學子、優質碼農、高職技工等）；要麼是肯琢磨、肯吃苦並踏準了自己行業的利潤風口（哪怕起早貪黑開個網紅小吃店、或者做到網絡帶貨王李佳琪的十分之一，你也屬於這個社會精英階層了）。
如果你都混到這一步了，還沒在你身處的一二線城市買房子，那大概率你未來還會掉回去。
什麼意思呢？我就不談戶口戶籍這些眾所周知的東西了。我就問你一個問題：
一個人從三四線混到一二線城市，你能折騰到多少歲？
很多人覺得自己越混越值錢，但很抱歉，我告訴你一個真相：絕大多數人折騰到35-40歲就折騰不下去了。
很多人進大城市後，拿著不錯的收入不買房，天天還像有房產的中產一樣玩車輕奢米其林，花錢如流水。時間過得快啊，到了小四十歲，其實很多人都折騰不動了。
大家賺錢都不容易，花錢卻很輕鬆，你年輕的時候能折騰，你年齡大了怎麼辦？
所謂城市門檻，就是你折騰不動的時候，不會被這個城市掃地出門！
這個道理，你好好琢磨。
（2）其次，為什麼要儘自己所能買最好的？
這道理也很簡單，現在的人，從一出生，就開始被分層。
你家小孩在哪個幼兒園、小學上學，放學跟誰家小孩玩？誰家的小孩跟誰家的小孩放學後去哪個輔導班上課？這都是分層分類的。
你鄰居是幹嘛的？你鄰里之間都在討論什麼？
現在很多高檔社區都在玩業主商務社交場景，為什麼？
你琢磨，你仔細琢磨！
你住高檔一點的小區，鄰居之間談論的東西都不在一個層次上，剛需筒子樓的鄰居跟你談附近哪個超市今天雞蛋搞特價了，哪個藥店買藥送雞蛋了，高檔社區的鄰居會跟你談這些麼？
我去年給建業集團的業主君鄰會講過兩次課，他們每週都給入會的業主舉辦各種活動，講國內外經濟形勢、講歷史文化、講國學、將酒文化等等。
業主之間互相溝通的是大量人脈資源和投資信息，大家的財力、社會地位、資產壁壘都相差不大，這就導致業主圈子逐漸封閉固化！外人很難進來。
而剛需筒子樓社區會搞這些嗎？
這就是房產帶來的社區分層。
所以，作為踏入一個大城市的第一步——房產准入，必須在自己能力最大化的情況下，儘快盡優！
就說到這兒，沒買房的朋友們好好琢磨琢磨吧。
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言歸正傳，說說現在全國樓市的情況。
開門見山的講，除了深圳、杭州、南京這極個別的熱點城市，全國絕大多數城市的新房、二手房、土地市場都極其低迷。
根據克而瑞地產研究中心統計的數據，剛剛過去的10月，全國29個重點城市新增供應面積2035萬平方米，環比暴跌42%，同比也是大幅下跌26%。
29城住宅新增供應面積
不僅城市供應面積在下跌，成交也在下跌。
10月份，全國重點城市整體成交2250萬平方米，同比下跌6%，環比下跌10%。
29城住宅成交面積
住宅供應、成交都在下跌，土地市場也是一片冷淡，據CRIC監測數據顯示，截至10月28日，全國300城經營性土地共計成交2717幅，環比下降了18%，同比下跌8%；成交價格方面，10月土地成交總金額為3095億元，環比暴跌38%，同比下跌16%。
至於二手房市場，你甚至不用看數據，你就看看樓下附近有多少二手房中介門店倒閉就知道二手房市場是多麼蕭條了。
住宅供應、住宅成交、土地市場、二手房市場，統統同比環比大幅下跌！
房地產人期待的“金九銀十”沒有來，等來的，卻是“寒九冰十”！
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既然這麼蕭瑟低迷，那麼房價終於到頂了麼？
現在的房圈分析中國房價經常用一個框架：短期看政策、中期看土地、長期看人口。
當然，這句話是年薪1500萬的恆大首席經濟學家任澤平提出的，大家都覺得權威。
如果這樣分析房價的話：
短期：政策現在是收緊的（短空）；中期：土地一二線收緊三四線充裕（一二線中多，三四線中空）；長期：人口整體增長停滯，一線控人，二線搶人，三四線人流出（一線長橫，二線長多，三四線長空）。
所以，按照任澤平的框架，整體來看，只有二線是長多，其他都不應該投資。
重點是，我也是這樣認為的。
但是，這個邏輯我嚴重不苟同！
這段時間，我對比了其他國家的房地產長期走勢，發現任澤平長期看人口這個重要邏輯似乎根本站不住腳！
我們看其他主要國家和地區的房產和人口拐點相關：
這些歷史上的發達國家，有些在人口出現拐點的時候已經剛剛完成了人口向大都市的遷移，有些是早已經完成了人口向大都市的遷移。
但是數據都能告訴我們一個真相：沒有任何一個國家樣本能夠告訴我們，房價的拐點和人口的拐點有一毛錢關係！
比如日本，1981年人口拐點就到了，但是到了1991年房價才出現拐點，愛爾蘭2010年人口拐點才出現，但2007年房價拐點就出現了。更無法佐證的是韓國和德國，人口拐點二十多年前都出現了，現在房價拐點還未出現。
所以，事實說話，通過人口去判斷房價，歷史上沒有出現過一個國家證明樣本！
而中國過去四五年的房價走勢，更重要的影響因素是——政策管控。
限購、限售、資本利得稅調整等這些行政政策；首付比例調控、房貸利率升降這些貨幣金融政策對房價的影響才是真真切切的。
所以分析一圈都不如把政策好好看看。
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