昨天有人問石榴叔，樓市四大坑，除了別墅、公寓、商鋪，還有什麼？
當然是海景房！
十年前，海景房這個概念剛剛被提出時，還有人記得當時的場景？
“面向大海，春暖花開”，這就開發商描繪出的美好場景。
大街小巷，甚至連菜市場都不放過，各種海景房小廣告，花一兩百元，就被拉到海邊看房式旅遊。
當然，也有高大上的。
那些年去三亞，剛下飛機，各種“只有閉上眼，才看不見海”、“一半是海洋，一半是天堂”的廣告，語撲面而來。
感謝開發商，充分挖掘了買房人的想象力，不僅僅對房子、對環境，還有對未來房價。
十年後的今天，房子還是那個房子，房價還是那個房價，可夢不是那個夢了。
一
也不知道開發商做的什麼調查，開口閉口，“中國人喜歡大海”。
反正我是沒有找到資料。
難道是因為國人喜歡去海島旅遊？
還別說，去海邊玩幾天，那種感覺特別好，酒店住著，好吃好喝，無憂無慮，真有一種留下來養老的想法。
然而，很多人根本沒有分清，養老和旅遊的區別。
一個是偶爾住幾天休息，一個是天天住在那邊生活，需求是完全不一樣的。
一旦概念混淆，對於價值的判斷就會出現巨大錯誤。
投資者和本地人看得比較清楚，避而遠之，唯有投機者欣喜若狂，但真不能怪他們。
二
海南是個好例子，但已經被人寫爛了，所以換幾個更典型的。
山東威海乳山縣，直到去年，還有軟文將它稱之為“最適合人類居住的地方”。
在沒有進行房地產開發之前，銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹。
而現在再看乳山銀灘，除了房子還有啥？保守估計，海岸線30公里以上，密密麻麻分佈著200多個小區，幾乎就是一座空城。
即便旺季，入住率只有30%左右，而且期間物價大漲，冬天根本看不到什麼人，那才叫荒涼！
為什麼？乳山市是縣級市，2017年的總人口是55萬人。
銀灘則是位於乳山市東部，11公里的白沙灘鎮上，當年新建的，包括銀灘在內的三個住宅區，居然能容納30萬人居住。
空有房，沒有人，沒有完善配套，就不奇怪了。
09年那場風風火火的乳山銀灘房產促銷，席捲了大半個中國。
面朝大海，首付超低，加上目標鎖定老人，旅遊式賣房，一對一，上廁所都跟著，防止跟當地人接觸，當場簽約。
擁有了藍天白雲、清新空氣、海浪沙灘，可以安心養老。
然而當年興高采烈，花50萬買入的，現在30萬都處理不掉。因為當地二手房市，根本沒有流動性。
有些樓層並不好的房子，房主為了套現離場，現金交易還能再打折。
養老，避暑？
剛好朋友圈有一位經常去當地出差的朋友，原話：“前兩年沒這麼熱，不知道現在為什麼變的和蒸籠差不多，不開空調別想睡覺”。
查了一下中央氣象臺，最近10年，8月初最高溫度提升了6度，最高35度。
三
座標山東省招遠市濱海新區，長達15公里的海岸線，要被開發成國家AAA級度假村。
金海岸1號，定位一線海景房，號稱北方人心目中的療養天堂。
每週五，河北、山西、河南等中部省份，會有大客車，一輛一輛的，把有購買力的老年人往那邊拖。
還是熟悉的套路，熟悉的配方，老兩口只要100元，就可以玩個週末。
這樣的配套宣傳，我不知道誰給他的腦子和膽子。
有意思的是這種樓，賣給本地人和賣給外地人價格都不一樣。沒錯，收割的就是外地人。
這幾年特別火的，還有連雲港、廈門、大連的海景房。
如果說，以前更多借助線下推廣，人拉人話，如今線上推廣才是重頭戲。
在超高的佣金面前，什麼真相不真相已經不重要了，反正網紅、大V、主編自己不會買那裡的房子。
從公眾號到微博，從小紅書到抖音，拉人、拉群、組團才是最重要的事情，也有直接賣人頭的。
很多人特別好奇，這些到處做廣告的海景房究竟如何運作？
這些海景房都有一個共性——位置很偏，有些雖然在三四線城市，但都是郊區，靠海不假，拿地之前都是荒灘、荒山、不宜農耕養殖的荒地，開發商拿地成本很低。
規劃，更多是為營銷服務，售樓處必須蓋的漂亮，能靠著風景區更好，正常情況下一個樓盤只要去化3-4成，資金就回籠了。
通常這種開發商是自己不賣房子的，直接交給房產銷售代理公司，為的是隔離關係，怕有糾紛。
這些代理公司操作非常專業，會直接和當地的中介合作，大量分銷式層層剝皮的銷售模式，拿走20%甚至更高的利潤。
一旦賣得差不多了，或者賣不下去了，直接解散，改名換姓，打一槍換一個地方。
這也是很多購房者後期維權難的原因之一。
四
海景房養老原本就是一個偽命題。
不知道大家有沒有在海邊長期居住的經歷。
難道不覺得潮溼嗎？
難道沒有發現洗的衣服不容易晾乾嗎？
難道沒有發現衛生間容易發黴嗎？
海邊的房子如果一段時間沒有人居住，家電損壞幾率大增，和空氣潮溼以及鹽分大有關。
對於一些追求養生的老人來說，這是折壽。
毫不客氣的說，99%的海景養老房沒有任何投資價值，因為這種房既不會升值，將來也賣不出去。
真正的養老是什麼樣子？不是田園般返璞歸真，更不是開窗就是海的暢快，而是背靠資源，包括優質醫療資源、充足的人力資源。
事實證明，大城市才適合養老。
很多聰明的老人，還會提前在子女所在的城市買房子，哪怕房子小一點，這比較符合目前中國國情下普遍的養老模式。
分享一組數據，在2018年，中國大陸，平均壽命排名中，前三的是上海、北京、天津。
五
海景房是不是完全不能碰？海景只是影響房價的一個因素，在地段面前，不值得一提。
曾經有媒體人舉過一個例子，“如果是深圳灣的海景房，那看海可以賣20萬每平米，不看海的只有15萬，但是如果在鹽田，看不看海，價值相差可能只有幾百塊。”
位於深圳最東部的鹽田區和大鵬半島的海景房，因萬科和華僑城的投資，曾經被熱炒成深圳最稀缺的海景房。
現在呢？打死你都不信，10年了，還在虧。
我在多篇文章中反覆強調，決定一個樓盤價值的，首先是地段。
這些年真正開發成功的海景房，都是集生活、工作、度假於一體，在配套成熟的基礎上開發，這些房子開盤就很貴。
好風景，多有毒。
過去十年，海景房是一個被頻繁炒作的概念，即便媒體反覆教育，仍然沒有擊碎一些海景房造夢者的信心。
為什麼呢？除了信息不對稱，還有信任，太相信中介了。
閱讀更多 最美居委會劉大媽 的文章
