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鄭州這倆字，熟悉又陌生。
鄭州是河南的省會，卻不如洛陽開封知名，甚至還不如駐馬店“威名遠揚”，作為省會城市，它著實有些尷尬。
但你翻看歷史又會覺得，鄭州從“鄭縣”蛻變如今，經過歷代戰爭硝煙的洗禮，於開封、洛陽兩大聞名古都間脫穎而出，也算是如深圳之於廣東奇蹟的一幕。
鄭州代表著河南，一個骨子裡帶有華夏文明傳承的純粹地域。在別人稱之為“屌絲之城”的同時，我卻給予其極高的敬重，因為其他人根本不懂，在這一億人口的地方，一個這樣的城市是經過怎樣的艱難生長。
不過，在年代輾轉的車輪上幾度迷失幾度被棄的鄭州，終於在中部城市崛起的時代，證明了自己。就在2019年開年，鄭州政府正式公佈：
鄭州首次晉級“GDP萬億俱樂部”，同時正式成為千萬人口大市，是引領中原城市群當之無愧的領袖。
鄭州取得這樣的成績當然離不開房地產的貢獻，這也是所有鄭州人對這個城市用汗水投資的結果。那麼鄭州房產未來潛力如何？鄭州的房價屬於什麼層次？哪些地方可以買房，乘上時代發展紅利列車？這都是我們要努力挖掘的信息。
1
鄭州樓市
鄭州樓市上一輪房價的起點在2016年7月份。
在一線城市房價限購之後，需求和資金同步外溢到鄭州。再加上當時首付低位，貨幣政策寬鬆，“鄭紡機地王”事件直接引爆房價。
此後各區地王頻出，大型開發商搶灘登陸鄭州，又恰逢鄭州大改城中村釋放購房需求，房價連夜水漲船高，日日跳價。
由2016年7月均價9000元/平飆漲至2017年5月高位14000元/平米，漲幅達55%。
隨後經過2016年10月，2017年3月、5月，三輪調控政策強壓，才勉強摁住上漲勢頭，鄭州也成了中國房貸利率上浮最高的城市，高達30%。
在2018年後，鄭州和成都、西安等城市同步響應引進人才計劃，樓市在上半年出現短幅上漲後，下半年在全國加急調控潮下又進入陰跌軌道。
（2018年鄭州房價趨勢）
目前鄭州樓市房價三環內價格基本在15000元/㎡-18000元/㎡區間、三環和四環內價格基本在12000元/㎡-14000元/㎡區間、四環外價格基本在8000元/㎡-13000元/㎡區間。北龍湖豪宅2019年基本上都在50000+起步。
整體來看，2017年這波牛市已經透支了鄭州未來1～2年的增長空間，已經將之前鄭州剛需、改善需求釋放得差不多了，據有關報道，2017年鄭州白領月收入平均在6900元/月,也就是說一家2個白領，預計2個月的淨收入能買1平米的房子。未來還要看未來鄭州人口增量。
目前鄭州房價整體均價1萬3左右，作為省會相對意義講，並不算太高，雖然鄭州人均工資不高，但房子都是由家裡幾個錢包湊成上車，泡沫不大，房價大跌概率為0。
但是2019年鄭州遠郊盤會有一定的回落，迴歸真實價值，核心區會在有價無市的情況下高位盤整，不會出現大的動盪。
值得注意的是，目前經濟形勢下行壓力較大，各個地方的房貸政策都在不同程度放緩，但是鄭州房貸利率一向高居中國城市第一，到2019年1月份為止，房貸利率也維持在高位，25%-30%。
但是，樓市蕭條，政策放鬆是大概率事件，未來的鄭州也會不堪重負放鬆利率，所以此階段購房者不要著急，等待利率鬆動再擇機購房，可以省下裝修費。至於放鬆時間，我相信會很快，因為鄭州的地方財政收入，房地產還是大頭。
鄭州雖然新房和二手房的價差不大，但買房儘量要買新盤或者次新房，未來改善時房子有流動性好出手，因為鄭州土地供應還是相對較強的，供應足夠，大家會優先選擇較新的房子。
2
潛力地段
對於鄭州未來的發展方向，我們先從鄭州地理位置進行探究。
從衛星圖可以看出，鄭州位居河南省中部偏北，東接開封 ，西依洛陽 ，北臨黃河與新鄉 、焦作相望，南部與許昌 、平頂山接壤。
在地勢上講，鄭州並不是平原城市，她的西南部屬於丘陵地帶，是一個西南高、東北低的城市。
而北有黃河、西南丘陵，這也決定了，鄭州只有向東才是長久發展之計——可拓展性強，開發成本低，既有大片的土地，又可以實現鄭汴一體化，讓開封市和鄭州市連接起來，符合鄭州成為中原都市群領袖的概念。
我們在鄭州城市總體規劃（2010-2020年）文件裡也找到了同樣的答案。
西部新城區、東部新城區、南部新城區、航空城……按照2010年的規劃，整個鄭州會以“兩橫一縱”的空間佈局進行擴張，這樣主要城區就可以和登封、鞏義、新鄭聯繫起來，實現多城區聯動賦能，可謂壯闊藍圖。
（鄭州控規）
但我之前也講過，城市規劃和企業融資是一樣的，都是講故事，而故事和現實之間又是一段很長的距離，需要大量的真金白銀去填補每一個細節。
舉例來說，鄭東新區，是鄭州當下明星地段，然而當年卻和鄂爾多斯並駕齊驅被稱為北方“兩大鬼城”，歷經15年的艱難變革才有了現在這幅光景，這也是在當年的設計者持續投入重金資源投入的結果。
所以預估鄭州接下來的財政實力，未來10年，最多也是將2-3個區發展起來，並不是所有地方都適合購房，享受城市發展紅利。
我們再研究鄭州區域房價，你會發現鄭州的房價存在梯度效應特別明顯，和城市地理發展方向不謀而合。
鄭州首付第一梯隊：鄭東新區。
鄭東新區均價21340元/平米，按目前的購房政策，100平米，總價約為213萬元，首付約為63.9萬，貸款約為149萬，30年月供約為9000元。雖然同屬於鄭東新區，但是不同片區價格差別相當大。
北龍湖佔據最稀缺資源、最好的生態，金融島的崛起和高品質樓盤聯立，註定這是一個名副其實的富人區，屬於河南全省權貴中的競技場。如果您想入住東區，又買不起富豪區的大戶型，白沙也是不錯的選擇，未來價值核心，均價1.1萬，首付30萬左右。
第二梯隊：金水區，經開區。
金水、經開區平均房價1.5萬以上，金水憑藉老城區各種配套齊全，經開區得益於濱河國際新城的地王連炸，房價緊隨東區。而且，這兩個區域不像東區，各片區之間差別特別明顯。想要在這兩個區域置業的人群，那麼首付準備55萬+，月供7000+。
第三梯隊：管城、中原和惠濟。
管城區、中原區、惠濟區老城區的代表，管城和中原各樓盤房價差距不大，惠濟區北四環以北房價相對便宜。想要在這三個區域買房，首付請準備50萬，月供6000元。
第四梯隊：高新區和二七區。
高新區是鄭州西三環外發展最成熟的片區，學校、醫院等生活配套齊全，均價1.3萬左右，二七區是老區。想要在這兩個區域買房，那麼首付準備45萬，月供5500元。
第五梯隊：港區，中牟。
港區得益於政策扶持，中牟臨近東區，房價的上漲速度自然是不慢的。相對來說，距離主城區不是最遠，交通還算便利。在這置業，請準備首付40萬，月供4500元。
第六梯隊：滎陽市和新鄭市（新鄭龍湖鎮應該是屬於第五梯隊的）。首付35萬左右，月供約3788元。
在我們瞭解完鄭州現有的房價梯度之後，我們再來深究未來鄭州最具有潛力的價值地段和窪地。
首先，我們一定要堅定一條價值線路，產業-人口-房價，有好的產業，就能提供高薪工作，從而吸引高質量人口不斷湧入，支撐起更高的房價。在這裡層面講，未來同等階梯的區域一定會拉開房價差。
1.鄭東新區是鄭州的未來，房價在全省人才的彙集下一定會引領鄭州房價高度。在這個區域中，無論是北龍湖、CBD，還是龍子湖、高鐵板塊，都具有等價購買力，未來可期，房價抗跌。
2.老城區中，推薦金水老城區，其他不做考量。金水老城區，省級核心區域，曾經一直穩坐鄭州區域房價頂端，聚集省級優秀資源和人才，學區、地鐵雙位加持，價值雖被東區超越，但永遠會跟隨其步伐。
3.北區，雖然佔據著規劃和交易量之利，在上波房價上漲漲幅驚人，但是由於北邊黃河的限制，且區域建設已進入尾聲，因此地王再出現的可能性相對就比較小。所以長期看來依舊不如東區的位置優越。
4.高新區是窪地。因為這兩年高新區剛需盤集中入市太多，影響了一部分升值空間，但是如果未來鄭州能一直維持著大量的人口淨流入，我相信部分剛需人群還會把高新區作為一個重要選擇。因為不管從居住環境還是教育來看，目前價位的高新區絕對是整個鄭州剛需人群的上上之選。在這點上，鄭州高新區的區位價值和北京的海淀區頗為相似。
5.謹防遠郊盤的炒作價值，例如綠博。簡單來說，價位目前已有所透支（大概1-2年左右），而且距離主城區實在是有些太遠，配套也並沒有跟上。說白了這就是在賭，賭未來的增值能不能彌補最近地王頻出的透支，誰也說不準鄭州什麼時候會出調控政策，如果因為買遠郊而浪費了購房名額，未免有些得不償失，因此請購房者持謹慎態度。
5.港區，規劃很好，但依然是一個獨立的存在，相當於鄭州的衛星城，如果不是在港區工作，不建議在這裡買房。從其他城市來看，第三產業區的價值和文化底蘊一定會超越一產和二產，以金融、高科技、貿易等產業為主區域的房價一定會保值、升值。
6.未來地鐵將會給鄭州樓市將會帶來第二波利好，也是近期唯一的利好，這個時間就在2019年。2019年，地鐵5號線，2號線、地鐵14號線環奧體中心部分站點，將會迎來試運營開通。位於主城區的泉舜上城雙地鐵環繞自然會因為地鐵相得益彰，其他地鐵房都會水漲船高，例如6號線的永威西郡、洞林湖新田城等等。
3
鄭州的問題
前面說了鄭州很多好話，最後我再補充一些鄭州的弊病。
目前鄭州的發展是很有苗頭，但仍然處在一個由教育短板導致的嚴重人才流失和實體企業疲軟的惡性循環中。
鄭州的高等教育嚴重缺失，唯一的211鄭州大學也是一個偏重於人文歷史考古學和政法的綜合類大學，培養出過許多本地公務系統中的“鄭大班”，而醫學，化學等，雖然有特色，但距離許多大學仍然有很大的差距，是一個大而不強的綜合類大學，第三產業相關的學科，更是隻剩下三腳貓的功夫。
沒有人才，鄭州的企業就很難起來，沒有企業，就導致整個城市的工資水平嚴重低下，這也是決定鄭州房價未來天花板高度的重要因素。
鄭州有很多，或者說過多的底層產業鏈打拼者，但中高層產業的白領，除了銀行和公務系統外就顯得零零星星了。這點上來說，甚至鄭州作為一個經濟大省的省會都顯得底氣不足了些。
鄭州依託2016年入選國家中心城市兩年來的政策引進了一些高端企業，如合晶半導體以及新華三科技、甲骨文等，本地也起來了一些當地小型互聯網公司如UU跑腿，一步用車和點讀科技。
但據我瞭解，許多公司在鄭州長期處於招不到合適人才的狀態，能夠帶動整個公司效益提升的高端人才在本地少之又少，僅靠外地大企業因為一些家庭變故而回流的零零星星的高端員工支撐，普適的員工更因為工資過低而望而卻步，選擇到工資更高的城市做一個同樣水平的普適員工。
企業的疲軟，人才流失的惡性循環，導致鄭州這座城市一直處於一種低級協作模式下，經濟體量大而不精。
鄭州這座城市，最可貴的城市精神就是包容。
位居中原腹地，交通樞紐，所在省份位居南北分界線與第二、三階梯交界帶，鹹黨甜黨匯聚，東部西部往來。南來北往旅客眾多，移民眾多。因此在鄭州，不論你是南方人，還是北方人。你的習慣是大大咧咧，還是細膩精緻；不論你是貧，是富，是仕途中人，還是技術骨幹，在這裡都能受到完全的尊重。
這裡的人尊重你的一切，理解你的一切，他們不會對你的行為無端指責，也不會過分事務。這裡無條件的包容，無條件的不排外。鄭州就是這個樣子。只要有人，這裡就有活力，但我希望鄭州可以用產業去包裝這份活力，讓更多的人才愛上這個地方。
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