在廣州海珠區，裡面有一家叫長江百貨交易城開始清場拆遷，一看小事一樁。可是如果在十八年前，這裡是廣州“城中村”首批試點之一。2011年項目被本土房企珠光那下雖然被吐槽時間長但尚可接受的話，但誰也沒想到村民表決通過卻要7年之後。一個小夥變大叔，姑娘變大媽的真實故事。
這條村叫瀝滘村，典型現實又無奈的舊改故事。十幾年說拆遷，終於拆了，無奈但終歸拆了。可是你以為這就結束了嗎？
廣東在舊改這方面走的特別遠，尤其是深圳，基本上都是案例界別的，不談一村策，單純拆遷的反面教材已經給大家非常豐富的課程。有些問題解決了，但是有些問題還是摸著石頭過河。
01
痛點：拆最簡單，失去也是最多的。
城市擴張過程中，不少古村落、古建築逐漸隨著城區的延伸而消失，一些舊廠房也採取就地拆除的辦法重新規劃。而相比舊廠舊村改造，舊城的改造更為複雜，例如荔灣廣場就是採取“推倒重建”的模式，原有街區被拆除。
世界歷史發展中，人類文明除了用文字記錄下來，其實也以城市的方式記錄下來。所以有人說城市是文明的標誌，也是文明的中心。中國本就有源遠流長的歷史，也有許多別具一格的建築文化，往往城市更新和現代化或多或少都會犧牲這些部分，中國人念舊但也逐利。當然不排除有部分可以在逐利和保護上平衡的好項目，但是往往做得最好就是保護性改造，而保護性改造接觸過都明白裡面的曲折。如果你告訴我你邊容積率又可以跟我談傳統文化的傳承，請留下你聯繫方式，等著高價挖。
這方面舊村舊廠房改造就比較簡單，尤其廠房真沒關係，可以微改造就微改造。實在不行推倒重建唄，本來工業區就是為了城市財富聚集的必要附屬品，應該附屬品就是附屬品，舊了就換掉得了。改造美觀次要，產業協調、節約集約、有效益就好。如果我說農村其實也是城市的輸血附屬品可能也有人不認同，但村莊也多少有那麼點人情味，那就不展開了。
當然現在已經有大量項目能不推倒就不推到，但是在這條路上我們摸索的還是不夠。更多的是做加法，引入新產業，新模式，新IP，都是加法的玩法。但實際還有減法的優化，少拆慎拆不拆我們一直做得不夠。現在廣州、佛山老城區均有比較好的案例，例如黃埔古港。
02
痛點：產權界定難難難
由於種種歷史原因，“工改M0”“工改商”“工改居”等實際上都是為了引導產業升級和有機融入當地原來產業的重大舉措。實際上由於廣東在改革開放發展前沿，又是比較複雜的地貌決定了無法像長江城市群那樣有足夠多平整土地使用。多年的發展以及讓土地潛力所剩無幾，指標也非常緊張，大量地方需要集約使用。工業用地基本註定是廣東城市更新的主力軍。問題在於正是這種廠房用地，由於種種
原因產權無法界定。大量資源在以前國企手中或是劃撥或是集約用地讓情況變得尤為複雜，還有歷史遺留的各種各樣集資樓。農村的小產權和很多無法界定產權的土地大大加大了難度。要知道產權界定這個東西，就是從小孩兜裡掏糖。進了口袋就出不來了。更別說獲利的都會藏著掖著，讓產權界定變得非常難。
03
痛點：拆遷是道坎
舊村改造、特別是城中村改造，往往能對城市面貌帶來直接變化，並直接提原居民的居住生活水平。但舊村改造通常需要超過一定比例的村民表決通過改造方案才能施行，而拆遷難、留守戶等問題一直伴隨改造的過程。
城中村改造理論上來說就是各方受益，政府提高土地效率，稅收又上來，房企低價拿地了，居民既然提高居住環境水平，又可以切實感受到社會經濟發展的直接回饋，各方受益，是不是就可以順利開始呢？
以前都說不患寡而患不均。可是大家明明富了，開發商給出的改造方案也是比較合理了，為什麼錘子還是敲不下去呢。但是隻要有一小部分人拖著，項目就是永遠停擺。第一、因為均不均不是你白紙黑字寫著多少就是多少，每個人心裡都有一把秤桿。所以三舊改造其實有點違法市場經濟邏輯，企圖用一個市場價來向一群不同的賣家購買同一件商品，價格是隨供需、人性等多個因素組成的，希望有一個價格解決所有事情本來就很難。
第二、固然有人不滿足或者希望更多補償，但是實際上也有部分原住民因為種種原因不願意拆遷，也許是集體歸屬感或者是讀書孩子馬上要高考了搬遷會影響學位，或者單純是不想離開的老人。各種各樣的尖銳的矛盾值得讓每個人深思。
不容置疑的簽約比例和日出鬥金的焦慮，讓開發商拆遷工作尤為焦慮，對開發商要求越來越高。
這裡面還有政府的焦慮，一方面利益平衡後完成舊改，城市風貌和產業經濟等種種增益。但是又要在拆遷這個過程中扮演協調工作和維護大局的的複雜身份。逼急了開發商逼不得，“趕客”有時候變的無法避免。
畢竟還有居住成本上升形成的原居民、原租戶因為經濟問題被迫搬離的這種“趕客” ，都要“趕客”了還分拆遷前還是拆遷後嗎？
“當斷不斷，反受其亂”出自《史記·齊悼惠王世家》，慶幸只有真正在那些位置的人才理解這個話吧。
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