李雲亮論建築物區分所有（四，上）

李雲亮論建築物區分所有（四，上）

四、“建築物區分所有”團體本位的權利邏輯結構（上）

“建築物區分所有”團體本位立法設計，可以先看加拿大《魁北克民法典》之“第四編 財產/第三題 所有權的特別形式/第三章 不動產區分共有權”。[1]該標題英語原文：CHAPTER III DIVIDED CO-OWNERSHIP OF IMMOVABLES。

《意大利民法典》對於“建築物區分所有”立法，是另一種團體本位表達方式，即把“建築物區分所有”制度安排在所有權共有體系中規定，以顯其屬於共有類。請看：第三編 所有權/第七章 共有/第二節 建築物的共有（第1117條—第1139條）。而且，該法準用一般共有規則：“第1139條（共有規則的準用）在本節未作明確規定的情況下，準用共有的一般規則。”[2]這一點非同小可，必須重視。

放眼世界，建築物區分所有權的個人本位制“三元論”不是可供“建築物區分所有”立法選擇的最佳理論。

為什麼會有共有中心論的“建築物區分所有”立法？“建築物區分所有”團體本位制的邏輯出發點何在？通俗地說，這是物權法本能所致。抽象地說，物權法邏輯有其公理性規則。

物權法本能是以物定權。物必有且體實，不實者必可測度。物權法邏輯的公理性規則是物的邊界彰顯物權的邊界，[3]終稱一物一個所有權。如果一物之上存在二個相互獨立的所有權，二個所有權邊界不實，必起爭執。

具體到我們的《物權法》“業主的建築物區分所有權”。眾人皆知，業主的共有物邊界，制度性不實。那麼，業主共有物權就絕對不實。以致業主的共同管理權始終無法落實，糾紛不斷。

世界上有一種財產製度不叫物權法，那是英國曆史傳統積累下的英式財產法。後來傳到美國統稱英美法系。那種財產法的財產權利邊界，不由財產對象的物質邊界確定，而是由財產曾經的交易約定和契據確定。那一套法律習慣，我們的《物權法》習慣做不到。因為法系各自歷史傳統不同。

英式財產由交易約定和契據確定，權利邊界保證在人心內的精神中（契約信用）。大陸物權由佔有的實體物確定，權利邊界保證在人心外的物質上（物權沒有信用性質）。英式財產法和大陸物權法，那是不同的兩套概念和制度，基本無法兼容，甚至互不理解。

一座多層建築物（高樓）區分銷售，由於區分銷售的建築單元，無法絕對深入到建築材料中，分割出許多獨立的小建築物，更無法絕對安排每個區分所有建築單元都能投影分得同面積的一塊小建築基地。因此，區分銷售一座高樓，只能按照物權公理性規則，把高樓及其建築基地（該不動產）統一為一物，而該高樓所有購房者，規定共有一個所有權，按團體本位制立法，設計出特定的不動產區分共有權。

（未完待續）20191005

[1] 徐國棟 主編，孫建江等譯：《魁北克民法典》。中國人民大學出版社，2005年10月版，第133頁。

[2] 費安玲 丁枚 譯：《意大利民法典》。中國政法大學出版社，1997年6月版。第312-313頁。

[3] 趙廉慧 著：《財產權的概念》。知識產權出版社，2005年9月版，第109-110頁：“物的概念實際上是為了確定權利保護的範圍。傳統的物權法對物的概念的要求為有體物和人們能夠支配之物。這種有形體的現實之物具備客觀的物理邊界，有助於權利範圍的形成。……沒有範圍確定、邊界清晰的物的存在，物權就無法存在，至少也無法以物權式的保護手段對所謂的物權進行保護”。