1995年成立，2019年上市，濱江服務的成長節奏可謂中規中矩。從集團2019年業績表現看，“求穩”仍然是濱江的一貫底色。
報告期內，濱江服務實現收入人民幣7.02億元，同比增長37.8%；實現毛利1.97億元，同比增長46.0%；利潤為人民幣1.15億元，同比增長63.2%。公司權益股東應占淨利潤為人民幣1.15億元，同比增長63.4%。
專注高端，聚焦本土，25年來，這家杭州出身的浙系物企雖保持著平穩發展，但也面臨人工成本高企、全國化佈局受挫、規模擴張失速等問題。對已經25歲的濱江服務來說，何時走出杭州舒適圈，在保持質量的同時兼顧效率，是接下來要思考的核心命題。
高端之殤
藉著資本的東風，濱江服務於成為2019年第一家港股上市的內地物業公司，同時也是主板上市的第13家，港股上市第12家物業服務企業。
雖然彼時僅1080萬㎡的在管面積相比上市同行算是軟肋，但專注高端住宅物業的濱江服務自有說服資本市場的一套理由。招股書顯示，濱江服務在管物業類型大體分為五類：中高端住宅、商業寫字樓、企業總部大樓、大型商業綜合體、產業園區。濱江服務中在管住宅物業約66.1%為高端物業。
由於專注中高端，濱江服務的物業費也明顯高於行業一般水平，單位面積內產生的利潤也更加可觀。年報顯示，2019年集團平均物業管理費已達4.16元/月/平方米，物業費收繳率為96.8%。
但與此同時，高端定位也帶來企業成本的上漲，以及毛利率的提振緩慢。
2019年濱江服務銷售成本達5.04億元，較2018年的3.74億元增長34.8%。一般來講，物業領域影響銷售成本的主要是因素為員工成本，即因業務擴張導致的員工人數及薪金增加，以及市場人均工資的上漲。
據查閱，於2019年12月31日，濱江服務共僱用4280名員工，員工成本為人民幣3.30億元，較2018年的2.36億元增長約40.14%，員工成本增速已超過收入增長的37.8%增幅。
此前，濱江服務在招股書中曾提到，為管理員工成本、提高利潤率，集團將開展多種措施降低對人工的依賴，包括外包部分勞動密集型業務給第三方，以及簡化、標準化物管服務等。但員工成本及分包成本的增加著實減慢了集團增長，並降低了盈利能力。
2019年，濱江服務總收入達7.02億元，同比增長37.8%，但毛利率僅為28.1%，同比也僅僅增長1.6%。相比同年上市的奧園健康44.5%、藍光嘉寶36.2%的毛利率不免讓人憂慮。
從營收構成看，濱江服務的收入來源主要有三大板塊：物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務。期內，物業管理服務收入4.11億元，較2018年的3.16億元同比增加30.1%，為集團主要收入來源，佔總收入構成的58.6%，但毛利率卻僅上升
0.5個百分點至16.1%。
非業主增值服務收入達2.24億元，較2018年的1.55億元增加44.2%，佔集團總收入約31.9%，毛利率僅微弱上升0.1個百分點至43.2%。
業主增值服務收入0.66億元，較2018年的0.37億元增加75.9%，佔本集團總收入約9.5%，毛利率較2018年的49.5%上升1.5個百分點至51.0%。
董事會主席、總裁兼執行董事朱立東在2019年業績會上也表示，在物業服務這個行業裡，成本最高的還是人力，提供高端品質服務需要更多人員支撐。濱江服務因為人力成本處在相對較高的水準，毛利還不能體現得不能非常好，“以後智能化程度更高，用機器代替人力，濱江就會有更明顯的優勢”。
區域之困
濱江服務脫胎於背後的母公司濱江集團，28年前，這家靠著8萬塊錢起家的集體所有制企業在杭州江乾區紮下根來，僅憑著以戚金興為首的7名員工，便開始了最初的創業。
起初，濱江集團以舊改項目在當地嶄露頭角，爾後，伴隨國家大規模基礎建設和舊城改造帶來的機遇期，濱江集團走上住宅開發之路，並於1995年成立物業公司——濱江服務。
值得指出的是，囿於母企業“聚焦杭州，深耕長三角”的發展戰略，濱江服務自成立以來一直未能走出杭州以外更遠的地方。
據集團2019年報，截止2019年12月31日，濱江服務物業管理服務收入達4.12億元，其中僅杭州區域收入就為3.18億元，佔比達77.4%；浙江省除杭州外收入0.89億元，佔比21.8%；而浙江省外僅有1個項目，年內收入約0.03億元。
從在管面積的區域構成看，2019年濱江服務在管建築面積1436.9萬㎡，其中六成來自杭州，達927.9萬㎡；浙江省（外不含杭州）在管面積489.9萬㎡，浙江省外在管面積19.1萬㎡。
事實上，濱江集團也一直嘗試走出浙江。2016年以來，集團不惜重金加碼上海、深圳，但市場的多變加之時運不濟，濱江的全國化佈局並不十分順利。
2018年，遲遲入市的濱江集團上海首個豪宅項目——濱江公園壹號因違規“偷面積”而被要求對砸掉樣板間部分地方進行復原，導致房型大幅修改，得房率降低。與此同時，濱江物業也配合做“減法”，原計劃每平方米12元左右的物業費被壓縮到6元左右。
此前，濱江集團還與安遠控股等公司合作開發深圳龍華區安豐工業區項目，但不料工程在開發進度上存在不確定性，2018年濱江集團退出項目合作。
外憂尚未解決，內患相繼而來。
此時，耗費大量精力在進擊一線的濱江已丟掉“杭州第一”的寶座，因此，2019年濱江又聚焦回本土市場，在杭州“瘋狂”拿地。2019年7月，濱江集團董事長戚金興在採訪中表示：“前兩年綠城被其他房企超越了，作為本土房企，濱江總要在杭州大本營奪回來，既然奪回來第一，再放棄也是不可能的。”
在濱江服務的發展戰略上，朱立東也坦言，濱江服務將繼續專注於高端物業項目，企業發展則專注於大本營浙江，保持穩健、有質量的增長，今年目標增長率在30%左右。
無疑，區域的深耕會帶來品牌認知度高、地方資源充裕等利好，但知名地產分析師嚴躍進指出，當前多數物管企業仍依賴於原有資源進行物業開發，雖隱去了潛在的收購成本，卻很難走出市場化之路，不利於市場競爭力的形成。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，物管公司屬於成本密集型、勞動密集型企業，其價值是以標準化來提高人均管理面積，進而平衡成本，獲得收益，在管面積的過於集中則不利於提高物業服務規模，此外對地產母公司的客戶拓展能力也有限。
規模之惑
在以土地拓張為主旋律的房地產行業，濱江集團卻一向以“穩健、保守”之面孔示人。長時間以來，濱江集團在投資拓展上一直實施“保持現金流、降低負債”的發展策略，這也讓其在樓市高歌猛進的年代裡與規模失之交臂。
沿襲母公司的戰略風格，濱江服務的擴張步伐也並不急促。
年內，濱江集團未交付物業共75個項目，合約建築面積12.4百萬平方米，同比增長34.8%，在管建築面積14.4百萬平方米，同比增長24.1%。這些數字雖看似穩健，但與行業內活躍分子相比，濱江服務著實慢了許多。
以碧桂園為例，2019年其在管面積2.76億平方米，增速達52%；雅生活在管面積2.34億平方米，較去年同期增長69.4% ；而與濱江服務同年上市的奧園健康，2019年在管建築面積則增加約470萬平方米至1510萬平方米，同比增長達45.2%。
從面積來源看，2019年濱江服務在管建築面積1436.9萬㎡，其中960.3萬㎡來自母公司輸送，476.6萬㎡來自獨立物業開發商，兩者比例約為7:3。濱江服務的物業拓展仍主要依賴母公司。
朱立東在2019年業績會上表示，物業服務收併購是熱門的話題，是很多家物業服務公司IPO募資的方向，但是濱江服務非常審慎。
目前，收併購有兩個方向。首先，同類的物業服務公司收併購，濱江服務經過研究沒有去實質性的啟動，主要的原因在於專注中高端的物業企業，標的很少。同時，收併購會帶來很多隱患，未上市的企業有比較大的不規範，企業文化不匹配等問題。
此外，去年8到10月，濱江服務對產業園的運營併購也進行了比較深入的討論，但最終，由於對方要求的溢價率比較高，且該筆收購對報表產生負面的影響，故而放下了。
嚴躍進分析道，物業本身雖然是一塊很大的蛋糕，但如何做大盈利則面臨很多不確定性，不同於房地產領域，物管行業的收併購還面臨物業費收繳、新內容增加等問題，因此尋找合適的收並目標、以及後續進行合理改造非常關鍵。
雖然濱江服務在公開場合一向謙虛表態，但在濱江服務2019年報中，或許可以一窺集團的規模願景。其表示，將形成聚焦杭州，深耕長三角，輻射華東，關注粵港澳及中西部地區的業務發展方向。一旦在新的區域市場建立業務範圍，集團將提高當地市場佔有率，以提升規模經濟。
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