二套房貸認定標準是商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有成套住房數量認定。具體認定標準如以下：
1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房。
2、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房。
3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房。
4、個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房。
5、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款。
6、婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起。
7、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。
二套房認定標準是以家庭為單位計算(未成年小孩和父母在一起)，有一套的在購房算二套，若之前一套沒有貸過款，貸款可以做首套，但是交易中心算二套超過面積的要繳納相應的房產稅。結婚前和父母在有共產的，若雙方婚前都沒有單獨買過房產的話，婚後還可以購買房產2套，如有一套,還可以買一套。
其實對於二套房的標準每個地方有不同的標準，不管貸款是否結清，都按照二套房的政策執行，首付、利率都相應的要提高，但是在有些城市如果貸款結清並且現有房子已經賣出的話就算是首套房，政策較二套房而言要優惠很多。
二套房首付比例是多少
購買二套房受到政策的限制，通常情況下，購買二套房的首付比例不能低於40%，限購城市更高一些，比如說在北京貸款購買二套房，二套房首付款比例應不低於70%。
1、二套房貸首付是指第二套自住房的按揭貸款的期付款，是指以借款人家庭為單位認定的，借款人的家庭人均的住房面積，高於當地平均水平的再次向商業銀行申請住房貸款的期付款。
2、如買方通過商業貸款購房，低首付比例為房屋評估價的百分之三十，高貸款比例為百分之七十，買方選擇商業貸款購買二套以上住房，低首付比例為房屋評估價的百分之五十，高貸款比例為百分之五十。
3、買方公積金貸款購房，買方選擇公積金貸款購買首套住房，低首付比例為房屋評估價的20%，高貸款比例為80%;買方選擇公積金貸款購買二套住房，低首付比例為房屋評估價的40%，高貸款比例為60%;買方購買三套及以上住宅以及購買商業用房無法使用公積金貸款。
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