在瑞幸咖啡涼涼之後，在美國上市的兩家做租房業務的中概股好像也好不到哪裡去，而後者的商業模式和前者不謀而合。
2019 年 10 月，蛋殼、青客向美國證監會遞交了招股書，陸續在納斯達克上市。瑞幸的先例也恰恰說明了：一個有著不斷融資需求、無止境擴張慾望的公司往往會在財務上出現問題，同時也會遭到投資者的牴觸。瑞幸自爆造假之後，蛋殼和青客也在槍口上，結局會如何？看看上市以來的股價走勢和成交量就知道了。
1 是印鈔機還是絞肉機？
上市需求越是強烈，越是有一股濃濃的火藥味。體量較大的自如只是表達了上市意願，計劃上市時間和募資規模也各不相同，青客、蛋殼公寓卻先人一步提前遞交了招股書。
上市是前期投資人和公司主體的共同目的，訴求卻不相同。公司是為了緩解融資壓力，風投資金可以通過 IPO 套現出局，提前獲取收益，解除風險。
畢竟，長租公寓的商業模式太苦了。前期投入非常大，盈利週期時間長是行業存在的普遍痛點。如果缺少資金支持，一是很難達到規模效應的盈利邊際，同時競爭者的闖入會繼續搶佔市場份額。
反觀青客從 2012 年拿到天使輪融資至今，期間經歷過 A 輪 1000 萬美元，B 輪 1.8 億人民幣，C 輪數千萬美元，持續不斷的融資到現在也沒有實現盈利。
根據青客公開的招股書，2017 年，2018 年營收分別是 5.23, 8.90 億元人民幣，卻淨虧損 -2.45, -4.99 億元。2019 年全年依舊虧損，似乎營收越多虧的越多。而此時，距離青客創立至今已經悄然走過 12 個年頭。
就目前的數據來看，青客近 90% 的營收來自於租賃業務。以 2019 年 6 月為止的 9 個月為例，青客每間房平均租金是 1149 元 / 月，打折後是 1075 元，折後租金利差是 20%，所以計算出青客每間房月租金利差不超過 290 元。
但是青客每間房的平均裝修費用是 14750 元，賺回裝修成本都要花上 5 年時間，相當於前五年租客白住，當然算上裝修折舊和房間空置率這個時間會更加漫長。
越是擴張虧的越慘，什麼時候才是盡頭？規模比青客大的蛋殼，情況更加糟糕；2019 年虧損 34.4 億元，這個趨勢還在繼續沒有半點止虧反彈的跡象。蛋殼，青客真是中概股的難兄難弟。
很有意思的是，最近鬧的沸沸揚揚的共享辦公巨頭，WeWork 的商業模式和長租公寓是高度相似的。WeWork 由於高估值和高虧損，被資本市場質疑，從 2016 到 2018 年營收分別是 4.36、8.86、18.22 億美元，淨利潤卻是 -4.30、-9.33、-19.27 億美元。最後，WeWork 在聚光燈下估值泡沫破裂，上市計劃夭折。
這類公司，縱然上市成功可以解決短期的資金壓力，那麼商業模式呢？模式上天然的基因缺陷註定了這條路很難而且花的時間很長。
雖然長租公寓商業模式很一般，前期出錢拿房，進行裝修運營，然後投入市場收取租金。但是很多公司玩出了新花樣，沒有做不到的只有想不到的。只要不背鍋，想法總比困難多 !!!
2 長租公寓的商業模式
早些年的玩法比較新穎，叫 " 租金貸 "，壞事的就是這東西。
原本租客是付一個房租住一個月（一般都是押一付一或者押二付一），只是押了部分租金，誰也不欠誰的。但是那些房屋租賃公司表面上看著也一樣，但是模式更有意思了。
租金貸的模式就是，租客在長租公寓那裡租下房子的同時，還可以向金融機構申請一筆專門貸款，金融公司把租金一次性支付給了長租公寓，租客可以再按月償還借款。
這樣一來，相當於信用卡消費差不多，租客提前預支了費用。長期公寓得到全部租金之後其中一部分付給房東，產生多餘的長期下來就形成了一個巨大的資金池，那麼它可以用來簽訂更多的房源，這相當於租客變相出賣了自己的信用去幫長租公寓融資。
本來是恩怨分明的生意，但被長租公寓玩成了高槓杆高風險的模式。在極難盈利的情況下，還敢玩這麼高的槓桿，這些公司心可真大啊。結果有點風吹草動風險就暴露出來了，宏觀經濟和外部環境稍微差點，多數公司的資金鍊就相繼斷裂了，然後糾紛接二連三的到來。
本來是雙方皆贏的生意，卻落了個滿盤皆輸。結局就是大家看到的租客，房東，金融公司和長租公寓開始混戰。疫情發生以後，長租公寓的空置率大幅上升，這種現象更加明顯。租客退租以後還在繼續繳納租金，青客，蛋殼這些公司拖欠房東租金；最後網上剩下硝煙一片。
第二種模式也是讓人大跌眼鏡，這些長租公寓當真有骨氣，偏偏不走尋常路。
其實樂伽公寓倒下跑路是必然事件。知道為什麼嗎？一般只有人低買高賣，卻有人高買低賣，顯然，這不是傻子就是龐氏騙局啊。
樂伽公寓走的就是這個模式，即高於市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或者一個季度租金 ; 然後以低租金出租房屋，一次性收取租客半年到一年的租金。而這種模式跟此前已經爆雷的長租公寓採取的 " 租金貸 " 本質相同，是典型利用資金池經營長租公寓的方式。
之所以採用這種方式，是因為經營方式可以快速實現規模化發展，搶佔市場份額。像樂伽公寓這種操作方式，通過時間差可以形成一個龐大的資金池，再把這些獲取的現金用於收購更多房源，獲取更多現金流 ; 或者用於別處的投資，以賺取更多的利潤回報。
玩金融槓桿，刻意高買低賣，看來業內玩家都是不務正業啊，最後把自己玩跑路了，丟下一堆亂攤子給警察叔叔收拾，這可如何是好。
房屋租賃行業是個很肥的市場，萬科都花了很大的力氣才做的勉勉強強。真正是低買高賣的長租公寓其實不多，大的也就那麼幾家，最近它們都開始謀劃著上市了。行業的規律也總是這樣：一半焦土，一半火焰，做的突出的也是極少數。
3 小機構跑路，蛋殼青客捲入風波
自古逢秋悲寂寥，去年 9 月以後氣溫開始下降，長租公寓的熱度也逐漸下降了。資本紛紛撤離，連續 5 家公寓爆雷：分公司人去樓空，房東收不到租金，租客被驅逐的場景成為了行業常態。
2019 年 7 月的第一週，杭州樂伽公寓丟下租客和房東跑路了。這類事故最近也一直在上演，從 2017 年至今，已有將近 30 家公寓機構出事。
十月一長假七天，疲憊的上班族借用假期外出度假旅遊，而長租公寓利用這個空檔期偷偷跑路。假期返程後，你肯定意想不到：等待你的是房東的逐客令 !!!
可笑的是這一幕戲劇性的又在今年年初上演了。在疫情影響下，長租公寓資金鍊受到了極大的影響，眾多房東被蛋殼公寓通知要求減免租金 1-3 個月，而且工作人員向房東鄭重強調：不論你是否同意，我就是告訴你一聲，我們就這麼幹了。
但是對於被疫情困住，不能按時返回租住地的租客，這些長租公寓卻毫不留情：不能入住依然收取房租和服務費。同時部分租客因為沒有按時繳納租金，而被強制收房，以至於返程後無家可歸。
見怪不怪，其實在幾年前萬科也開始進軍房屋租賃市場。有人就覺得很奇怪了，放著房地產的業務不賺，搞什麼房屋出租啊？這當然是有苦衷的，中國過去 20 年的房地產市場是遍地黃金，所以業內也出現了王石，楊國強，孫宏斌，許家印這些資本大佬。然而，房地產的下半場競賽各大房企面臨轉型的尷尬。
2019 年 7 月開始，傳的消息卻是萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，萬科主動違約，也不幹了。連萬科這種行業的巨無霸，資本和運營能力都是值得肯定的。卻也啃不下長租公寓這塊大骨頭，至於其他的小企業也想 " 蚍蜉撼大樹 "？
萬科還是有良心的，一早就控制了局面，沒有讓雷在租客手中爆炸。而那些已經跑路或者即將跑路的長租公寓，高買低賣的鍋最後都讓租客背了，這韭菜當的真心無辜。一個需要資本不斷投入，而且長期看不到盈利的行業，除了炒高租金，還能為社會提供多少價值？值得我們反思 !
其次在疫情當中，青客和蛋殼的所作所為的確沒了底線，就像自己公司的股價一樣一瀉千里，向下還有多少空間？它們會成為下一個被做空的中概股嗎？估計不會，因為它們的體量還不夠做空機構塞牙縫的，但是由於商業模式上的 bug，一直不能實現盈利而淪為沒有成交量的殭屍股可能性極大。
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