編者按：波詭雲譎的2019年過去了，房企們“活的”怎麼樣？
“現金為王”的時代，誰的現金面臨困境？誰的業績開始下滑？又有誰仍然穩健行駛？財報季來臨，各家房企陸續交出成績單。
搜狐財經從即日起，陸續推出《2019房企年報深讀》專題，對各家房企的年度考卷進行評析。第六期關注的企業是雅居樂。
4月3日晚，雅居樂公佈了2020年3月的營運數據。公告顯示，雅居樂今年3月預售額76.5億元，較上年同期下跌了35%；銷售面積56.8萬平方米，同比下跌32%；平均售價13472元，較上年下跌了4%。
量價齊跌，這正是雅居樂目前面臨的困境。整個1至3月，雅居樂共實現預售額156.5億元，同比下跌達37%。
不僅如此，雅居樂還遭到穆迪的評級下調。信貸評級機構穆迪4月2日表示，雅居樂透過增加債務來支持其擴張，因而對該公司評級展望由“穩定”降至“負面”，以反映信貸指標轉趨疲弱。
現金短債缺口達87億元
穆迪表示，雅居樂集團為擴張增加了債務，其信用指標變弱。未來12-18個月， 雅居樂集團的債務槓桿率將從2019年的51.2%升至60%左右。
穆迪指出，負面評級展望反映在經營環境充滿挑戰下，雅居樂去槓桿的計劃成效存在不確定性。
整理2016年-2019年的數據發現，雅居樂的負債率呈上升趨勢。數據顯示，雅居樂的資產負債率分別為66.5%、72.9%、79.1%、76.1%；淨負債率分別為49.1%、71.4%、79.1%、82.8%。
年報顯示，截至2019年底，雅居樂負債總額高達2078.95億元，同比增長了18.5%。其中總借貸966.7億元，同比增加了81億元；淨借貸540億元，同比增加了106億元。
年報顯示，雅居樂集團的負債結構以流動負債為主，佔總負債比為71%。其中短期借款422.97億元，較2018年年末增長20%。
目前雅居樂集團國內債券存續4只，總餘額為69.7億元。其中兩隻餘額合計為39.7億元的債券將於今年到期。
除此之外，雅居樂集團還存續5只境外債，總規模為22億美元。其中兩隻餘額合計為9億美元的優先票據將於年內到期，因此其短期面臨兌付壓力較大。
截至2019年年末，雅居樂集團非流動負債有602.28億元，其中長期借款543.73億元，同比增長2.2%。
然而，隨著有息負債的攀升，雅居樂集團的現金卻在減少。截至2019年年末，雅居樂集團賬上現金及現金等價物只有335.51億元，而在1年內需要償還的短期借款為422.97億元，不足以覆蓋短期債務，並且與短期負債間的資金缺口達87.46億元。
事實上，早在2018年，雅居樂資金緊缺的狀況就已發出信號，財報顯示，截至2018年末，雅居樂現金及現金等價物為357.76億元，勉強覆蓋短期借款353.33億元。
截至2019年末，雅居樂現金及現金等價物總金額同比下降6.22%，短期債務卻增加69.64億元，同比增長19.71%。
同時，雅居樂集團的借款成本也在水漲船高。
財報顯示，2019年雅居樂借款成本為70.79億元，同比增長40%，借款利率由2018年的6.49%上升至7.1%，較上年增加0.61個百分點。
去年毛利同比下降25%
據官網介紹，雅居樂成立於1992年，是一家以地產為主，多元業務並行的綜合性企業集團。其在營產業包括地產、物業、環保、教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理等。
2005年12月，雅居樂集團在香港聯交所上市，首發募集資金近31.52億港元，成為繼富力後第2家在港上市的民營房企。
業績公告顯示，2019年，雅居樂實現銷售額1179.7億元，實現營業收入602.4億元，同比增加7.3%。
分行業來看，雅居樂2019年物業發展的確認銷售收入為541.77億元，較2018年的524.88億元增加3.2%，這主要系銷售均價上升影響。
根據財報披露的數據，雅居樂去年確認銷售總面積為453萬平方米，較2018年下降3.3%。2019年確認銷售均價為每平方米11957元，較2018年的每平方米11206元上升6.7%。
從區域來看，華南和華東地區為雅居樂集團貢獻了超60%的銷售額，海南及雲南，華北地區，華中地區及其他區域的銷售額分別為15%、7.7%、7.4%和8%。
此外，物業管理方面共實現收入35.77億元，同比增長67.7%，物業管理的經營利潤為13.85億元，同比增加28.7%。
年內，佳兆業的酒店營運收入為8.02億元，同比增長11.1%。物業投資收入為1.73億元，同比減少8.7%。
但與此同時，雅居樂2019年僅實現毛利潤183.58億元，同比下降25.60%，為近5年來首次下降。毛利率也下降13.4個百分點至30.5%。
2015至2018年，雅居樂分別實現毛利108.1億元、123.7億元、206.9億元及246.7億元。
2017年時，雅居樂集團的整體毛利率尚為40.09%，2018年升至43.95%。而在2019年，該公司的毛利率僅為30.5%，創下了近三年來的新低。
重倉海南遭遇“滑鐵盧”
“毛利率的下降主要是由於多個城市受因城施策的影響，導致高毛利率項目確認的銷售收入佔比大幅下降，致使本集團整體毛利率有所下降。”雅居樂在2019年報中表示。
雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林在業績會上對此進一步解釋道，這主要來自海南市場高毛利率項目減少，以及國內房地產行業的影響。
雅居樂副總裁潘智勇在業績會上表示：“2018年海南區域毛利潤是113億，2019年少了很多，僅有不到40億。整個海南毛利下跌了50-60%，這個影響還是比較大的。”
2009年起，老牌粵系房企雅居樂長期重倉海南，在海南海口、文昌、陵水、萬寧、臨高等城市均有項目，海南項目為雅居樂所貢獻的營收比例一度高達40%，毛利率達60%。
2009年清水灣項目開盤，雅居樂錄得合約銷售金額64億元。在之後的5年裡，雅居樂清水灣銷售業績高達450億元，2010年還曾創造了單盤銷售99億元的紀錄。清水灣項目同時也將雅居樂帶入高毛利時代。
然而，海南自2018年4月起宣佈全島限購，雅居樂的銷售情況也受到衝擊。
由於房地產項目通常有1至2年的結算週期，雅居樂2018年的銷售業績將會陸續在2019年至2020年期間結算為收入，海南樓市調控政策的影響也將在其近兩年的銷售業績中表現出來。
年度業績發佈會中，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林表示：“海南島是我們多年的重點投資，已經是最好的項目，不是之一，每年的貢獻都是很大的，因為海南島的政策原因，我們在海南區域的收入變小，拉低了整體的毛利潤率”。
據陳卓林表示，雅居樂目前在海南仍有近400萬平方米的土地儲備。
與此同時，雅居樂去年還通過招標、拍賣、掛牌及股權收購等方式新增42幅地塊，新增總建築面積1090萬平米，總土地金額472億元。截至去年底，雅居樂的總土儲為3970萬平米。
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