記者 | 黃昱
雅居樂“二代”陳思銘的景業名邦離IPO只差臨門一腳了。
從6月18日向港交所遞交上市申請書，到11月15日通過上市聆訊，景業名邦用了不到5個月時間。
作為雅居樂董事局主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢的兒子，現年30歲的陳思銘一直頗為低調。
2011年7月從澳洲格里菲斯大學金融學本科畢業後，陳思銘就希望創辦一間完全屬於自己的房地產開發公司，後在家族資金的支持下，景業名邦於2013年成立。最新消息顯示，陳思銘已於2019年11月13日獲任為景業名邦的執行董事兼主席。
在父輩的庇廕下，陳思銘的創業之路算是順利。2014年，陳思銘在廣州從化開發的首個住宅項目景業荔都，總建面達23萬平方米，這背後就有親屬為其牽線搭橋。
陳思銘親屬鄭觀平和鄭文波全資擁有的廣州廣澤，在2013年11月收購了廣州意濃全部股權。四個月後，陳思銘又以約1.39億元從廣州廣澤手中收購了廣州意濃。廣州意濃主要資產就是景業荔都，該項目由兩期組成，現在均已竣工。
景業荔都的一期，與海南陵水景業清水灣3號一至三期的銷售入賬，構成了景業名邦過去三年的全部收入。
值得注意的是，景業清水灣3號項目也來自陳思銘的親屬。改項目位於雅居樂清水灣附近，由五期組成，其第一至三期相關土地由陳思銘從親屬鄭玉娟、陳少娥手中以7000萬元拿下。
提到“清水灣”，可能最先想到的是雅居樂旗下的海南清水灣。從2009年3月開盤至今，這個項目累計銷售額超過1000億元。而陳思銘在試水首個住宅開發項目的同一年，就以景業名邦的名義殺入了父輩們的重要陣地。
據公開資料顯示，景業清水灣3號項目一期在開盤當天就賣了7個億。2018年，這個項目的一至三期為景業名邦帶來11.6億元的收入，佔其全年物業銷售收益的92.8%，景業荔都一期的銷售收入為9000萬元，佔比僅有7.2%。
這意味著，陳思銘的公司與他的父輩們創立的雅居樂相似，都是依靠清水灣項目支撐了公司早年的收入來源。
今年上半年，景業名邦物業銷售收入7.1億元，其中景業荔都一期和二期的收入佔比54.4%，景業清水灣3號一至三期項目則佔42.3%，另有景業龍泉灣和中山悅盈新城分別帶來超過700萬元的銷售收入。
景業龍泉灣的項目公司廣州景業原本也是鄭玉娟、陳少娥共同全資持有，陳思銘於2015年以約3.1億元將其收購。
值得注意的是，除項目層面外，景業名邦的多位董事會成員以及高級管理人員都曾是雅居樂的老臣。
景業名邦執行董事兼總裁鄭紅（曾用名：鄭衛紅）在公司成立之初就加入，她2001年至2010年在雅居樂擔任總裁助理，後又在番禺雅居樂擔任過四年的總經理。
執行董事兼副主席劉華錫更算得上是雅居樂元老級人物，他1995年就加入了雅居樂，一直做到副總裁職位後才在2014年辭職，今年5月加入景業名邦。
此外，景業名邦執行董事兼副總裁吳新平、執行董事兼副總裁薛雙有、執行董事兼財務中心總經理韋妙嫦、副總裁譚玉杏、副總裁藍熾源均在雅居樂任職過多年。
景業名邦在國內的主要營業地點及總部，是位於廣州市番禺區南村鎮觀景路198號的景業名邦大廈，建築面積為5208.6平方米，這是向廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司從2016年開始租用的，租期10年，過去三年每年租金不超過100萬元。
在家族資源的各種支持下，陳思銘帶領景業名邦一路走來還算順利。
2016年至2018年，景業名邦的營業收入分別為6.41億元、8.38億元及13.29億元，其中物業開發的收入佔比分別為97.5%，93.4%，93.7%，另有少部分來自酒店營運、物業投資及租賃和物業管理的收入。
與此同時，因得到親屬的資源輸送，景業名邦的土地成本也較低，物業開發業務的毛利率由2016年的26%增加至2017的36.4%，2018年進一步增加40.4%。2016年至2018年，景業名邦淨利潤分別為8450.7萬元、8607.8萬元、3.81億元，複合增長率達到112.6%。
景業名邦目前在廣東、海南、雲南及湖南省共擁有30個物業項目，總權益建築面積300萬平方米。
“沒有限價限購政策”是景業名邦選擇的項目地點，數據顯示，其30個項目中有18個處於不受任何限價及限購政策束縛的地區。但這些地區往往也意味著房地產市場較為低迷，業績的可持續性埋下隱患。
從財務狀況來看，儘管是含著金鑰匙出生的景業名邦也不得不通過高負債來實現規模擴張。截至2016年、2017年、2018年底，其總借款分別為7.3億元、11.2億元以及7.6億元，對應的淨負債率分別為614.4%、194.1% 及42.0%。
景業名邦表示，通過上市募集的資金將有三大用途，一是現有項目的開發資金，二是土地購買，三是一般運營資金。多位業內人士認為，在如今的行業背景下，要是生存就必需要有規模，而要擴大規模的中小房企首先面臨的就是資金問題。
因香港上市門檻較低，從去年開始內地一批中小房企就掀起了一股赴港上市潮，正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團、萬城控股等紛紛成功上市。
但今年以來，內房企在港股過會的速度明顯放緩，截至目前只有中梁控股、新力控股等4家房企成功上市。
“子承父業”的景業名邦雖成功從同在等待過會的海倫堡地產、奧山控股、萬創國際、匯景控股等多家房企中突圍而出，但在行業集中度不斷提升的今天，這家“迷你型”房企面臨的挑戰仍然很大。
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