3月23日，雅居樂控股（HK3383）公佈的2019年業績顯示，公司的營業收入、預售金額、淨利潤等均有一定幅度增長，股票價格卻掉頭向下。促成股價下跌的一個重要因素，是雅居樂的整體毛利率較2018年有一定幅度下滑，由43%降至今年的30.5%。
事實上，在地產行業，30.5%的毛利率絕不算低，龍頭房企中唯一已經公佈業績的萬科，去年毛利率為27.2%。因此，有投資者乘雅居樂股價下跌之際，開始了增持倉位的行動。這些投資者清楚，造成雅居樂毛利率下滑的原因在2020年將被逐漸消化。隨著海南限購政策中規定兩年社保期限的到期，尤其是去年取消落戶限制之後，雅居樂高毛利的海南清水灣等項目確認收入2020年同比將大幅提升，加之以雅生活為代表的非房板塊高速增長，雅居樂2020年業績會得到有力支撐。
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3月23日，雅居樂集團（3383）發佈2019年業績報告，期內實現營業額602.39億元，同比增加7.3%；淨利潤增加10.5%至92.33億元；毛利為人民幣183.58億元，整體毛利率為30.5%，較去年的43%下跌了12個百分點。
其實，這個下降趨勢早在2018年度和2019年中期雅居樂的兩場業績會中，就接連兩次被提前“交了底”——因預計期內海南項目的貢獻相對減少，雅居樂對2019年全年毛利率的預期相對比較保守，但肯定保持在30%以上。
海南項目的入賬減少源於2018年開啟的全域限購政策，按照海南省統計局的數據，2019年前三季度，全省房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。
雅居樂在海南打造的旅遊地產項目雅居樂清水灣，自2009年3月首期正式開售以來，銷售毛利率接近60%，過往十年間一直提供了高毛利收入。2018年，這一項目的確認收入為113億元，但2019年不到40億元。
事實上，雅居樂對此早有認識，這幾年一直致力於解決對海南市場的過度依賴。2019年，雅居樂通過多種方式新購入42幅土地，新增總建面達1090萬平方米，可售貨值1762億元。以粵港澳大灣區為例，雅居樂在這一區域的權益土地儲備已經達834萬平方米，其中，中山、惠州兩地的權益土儲分別為448萬平方米、192萬平方米，貨值超過1000億元，高於海南區域。
目前，雅居樂4985萬平方米的土地儲備分佈在國內外逾70多個地區，平均土地成本3509元/平方米，如果對比2019年的平均售價，地價房價比例大概22%左右。
因此，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示，即使不考慮海南，雅居樂的佈局已趨向均衡，整體可售資源存在著相當的利潤空間。
然而，業績發佈會上，陳卓林依舊將海南稱為雅居樂的“金蛋”。據瞭解，從2020年開始，隨著2018年海南限購政策中關於兩年社保資格限制的到期，雅居樂海南毛利高達近60%的項目所產生的確認收入與2019年相比將出現大幅提升。換句話說，從2020年開始，海南限購政策對雅居樂造成的影響將被逐漸化解。
此外，由於海南在去年10月份取消了落戶限制，大批量引進企業總部，並實施人才新政，採取符合條件的人才只要出示一年社保或個稅證明便可購房的政策，從而凸顯了海南商住房的價值屬性。從去年開始，海南項目的售價已經呈現出了穩步提升的態勢。
“我們大約還有1000億貨值，可以貢獻超過20%的利潤率，超過50%的毛利率。所以，海南為雅居樂未來幾年準備了非常好的毛利，”陳卓林在業績發佈會上稱。
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2019年，雅居樂之所以能夠實現淨利潤兩位數增長，毛利率保持在30%以上，另一個重要原因就是經過3年多的投入之後，非房板塊開始進入回報期。
截止2019年12月31日，雅居樂非地產業務板塊營業額合計為60.61億元，同比大幅增長66%，2017-2019年複合增長率高達61%；經營利潤為14.31億元，過去三年複合增長率更高達92%。多元業務在整個集團營收的佔比也從2017年的5%穩步提升到了2019年的10.1%。
物業板塊雅生活於3月17日公佈了2019全年業績，收入同比增長51.8%，淨利潤同比上升59.3%尤其是在雅生活收購了中民物業以及新中民物業60%股權之後，雅生活的管理面積將突破5億平米，並一躍成為規模最大的物業公司。年內，雅生活的外延增值服務和社區增值服務的毛利率分別達到49.8%和54.4%。毛利規模分別有29.4%和79.6%的增長。
雅居樂環保業務營業額及經營利潤分別為15.10億元及3.35億元，較去年大幅增加146.1%及69.6%。通過多年發展，環保業務已完成全國佈局，共有45個項目。其中，雅居樂環保危險廢物設計處理規模已逾330萬噸/年，安全填埋庫容逾1,800萬立方米，在這兩個毛利率高達40%以上的領域佔據了行業排頭兵的地位。
2019年底，雅居樂的建設板塊正式更名為“雅城科創集團”，已經完成了人居科技、 EPC/總承包兩大業務體系的搭建，全年承接了逾300個工程項目，為50多家房地產企業客戶提供服務。
多元業務的蓬勃發展，幫助雅居樂在地產營收之外開闢了第二個”吸金池”，這個“吸金池”貢獻的收入和利潤，將成為雅居樂可持續發展的一個全新增長點。
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2019年，雅居樂在銷售穩定增長的同時，降本增效工作也取得了進展。
在合同銷售額增長接近15%的情況下，營銷成本反而下降了13%，同時，在有息負債總規模部分上升的背景下，財務費用淨額由27.44億元降至25.29億元。尤其是與現金流密切相關的銷售回款率呈明顯上升態勢，提升約12個百分點至82%，如果按照行業內慣常採取的將歷年銷售回款均計算在內的口徑，銷售回款率達93%，同比增幅也達到了12個百分點。
年初，一場突如其來的新冠疫情打亂了整個行業前進的步伐。業績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林依舊對未來的發展表示了信心，目前，雅居樂在建項目復工率已達92%，正逐步恢復正常步調。
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