去年有一位粉丝朋友曾咨询我一个问题：我们是一家区域性房企，现在万科、保利和融创都来了，我们该怎么办？
说实话，当时我也不知道怎么办。
上周，拿到一份阳光100董事长易小迪，在年报发布电话会上的讲话记录稿，快速浏览了一下，我突然眼前一亮：阳光100现在的做法，不正是上述问题的答案之一吗？
我们先来摘录阳光100财报的几个数据，看看公司的质地如何：
最亮眼的是净利润，同比增加12.24倍，至32.15亿元，归母（归属上市公司股东的）净利润为18.05亿元。
毛利同比增加32.0%，毛利率提升至25.3%。
营业收入82.89亿元，同比增加9.4%。
2019年合约销售103.38亿元，转让住宅项目股权收入117亿元。
净负债率下降82.4%，至179.2%。
从我们老股民的角度来看，毛利、净利均有大幅增长，净负债率下降，表明阳光100属于困境反转型公司，转型已初见成效，股价理应很快走出底部。
不做面包，做面粉！
奇怪的是，出了这么好的财报，阳光100的股价并没有动起来。
当然，与A股不同，港股投资者偏爱腾讯、龙湖和海底捞这种大蓝筹，中小公司业绩再好，因为流动性的原因（中小股票成交量太小，大资金进去出不来），也几乎不考虑。
但除此之外，作为跟踪关注了阳光100十几年的媒体人，我认为最主要的原因还在于：市场把阳光100这次净利润的大幅飙升，理解为一次性的卖地收入，认为它的业绩不具备可持续性。
这也是易小迪在电话会上竭力解释的。
去年，阳光100把重庆一块最好的住宅用地，转让了70%的股权给融创；把广州后花园——清远的一个百万建面住宅项目，转让给了佳兆业。
媒体把这个理解成阳光100退出住宅开发的一个信号，其实不完全对。
在这背后，是易小迪为阳光100开辟的一个新板块：土地一级开发。形象一点儿来讲就是：阳光100不再赚把面粉做成面包的钱了，而要赚把小麦磨成面粉的钱。
易小迪的思路是，现在融创等头部房企，在住宅开发领域能力强，阳光100没必要跟他们硬碰硬，而自己的优势是很多土储拿得早，价格低，拿出来转让给头部房企，或者合作开发，就可以把套现出来的净利润，投入到自己已形成竞争优势的一级开发里。
因为近年来阳光100在街区综合体的运营上颇有成效，其“城市会客厅”的定位逐渐得到了地方政府的认可，所以在拿地方面具备了一定程度的竞争优势，例如在武汉就以优惠价获得了政府配比的住宅用地。
柳州阳光100窑埠TOWN（街区综合体）
易小迪为新板块设计的操作方案是：凭自己在街区综合体和文旅方面的竞争优势，获取复合型地块，然后自己只做最擅长的，把住宅部分转让，或合作开发。
本质上，阳光100赚的是，商业运营带来的土地增值的钱。
在易小迪的眼中，只要这个模式转起来，那么，卖地就不是一次性收入了，而是循环往复可持续的。
做小池塘里的大鱼！
阳光100卖地的钱，还在投入另一个板块：喜马拉雅公寓。
关于喜马拉雅产品线，我也一直有跟踪报道，想了解的朋友可点击查看：“地产邦 | 易小迪的这个新发现 会成为房地产业的下一个超级风口吗”、“杨国强向左，易小迪向右 | 地产邦”。
重庆阳光100喜马拉雅
简单来讲，喜马拉雅的商业模式是：阳光100通过自己开发，或收购城市核心地段的烂尾楼，改造为面向外籍人士和国内高端商旅人群，带有“城市会客厅”等生活、社交配套的酒店式公寓，自持公共空间部分，销售给个人投资者，再由阳光100提供统一的经营管理。
财报显示，主要分布于二三线城市的喜马拉雅公寓，销售均价达到了27000元/平方米，天津天塔喜马拉雅甚至达到了49000元/平方米。
天津阳光100天塔喜马拉雅
电话会上，易小迪透露喜马拉雅和街区综合体的毛利在40%以上。在他眼中，住宅虽然好卖，但利润低。
事实上也如此，这几年大型开发商赚钱主要靠的是高周转，薄利多销。
在新房销售16万亿的天花板下，未来房企之间将展开残酷的存量竞争。
即使万科这样的头部房企，首要目标仍是“活下去”，保存实力，次要目标是，等待别人犯错，然后一口吃下。
那么，对于像阳光100这样的房企，在风险成本远大于潜在回报时，就不要去和别人硬拼，白白消耗自身能量。
因为如果没有碾压性的实力差别，成本会迅速升高失控，甚至导致自身的破产和毁灭。
最理想的，可能就是像阳光100这样，去发现、进入一些有空间、有壁垒的细分领域，涅槃重生为一家新的成长型公司。
希望这个答案，能让更多在非头部房企工作的朋友们满意。
閱讀更多 地產邦 的文章
