大北區作為鄭州的“後花園”，宜居是它的主標籤。隨著近些年來政府“東移北擴”的戰略步伐，這裡吸引了一批又一批有情趣懂享受的置業者。
按照劃分標準，鄭州大北區指的是北三環以北，黃河生態產業帶以南，江山路以東，中州大道以西。
簡單點說，大北區指的就是北三環以北的金水區（南部片區）和惠濟區（北部片區），兩個片區以連霍高速為分界線。
雖同為大北區戰線，南邊的金水區部分臨近三環主城區還靠近北龍湖，配套資源樣樣不缺；北邊惠濟部分位置較偏，配套也跟不太上，但從不缺賣的不錯的項目。究其原因，是項目值得，還是購房者們的濾鏡太厚？
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融創翰海大河宸院3期在3月底首開，推出1#、9#兩棟248套房源，去化206套，成交均價13200元/㎡。截止目前，小戶型已經賣的差不多了，預計幾天後還有一批新房源加推。
在疫情逐漸平穩卻不算結束的今天，這個去化是真的不錯。同時期開盤的項目也存在銷量慘淡的情況：
3月28日，高新區錢隆城推出136套房源，去化40套；
4月2日，白沙星聯嵐溪府推104套房源，去化40套；
比位置，錢隆城在三環更靠近主城區；論定位，誰能拼的過白沙。但融創大河宸院去化就是要好很多，是片區加成還是項目本身優秀？
我們先看一下和大河宸院同屬於大北區惠濟區的項目近期情況：
錦藝四季城3月25日加推七期香晴苑2#7#，188套房源，當天去化143套，成交均價14500元/㎡。這周又緊跟著上了一批新房源，截止目前97平的沒剩多少，115-117平的也不太能實現樓層自由，賣的非常不錯。
中海湖濱世家為央企開發，質量有保障。自去年首開以來價格就定在14000左右還是精裝交付，被不少人冠以高性價比的頭銜。連續幾次去化都在95%以上。疫情過後也剛加推了一批新房源，當前89-109-120-123-140平戶型在售，房源還算充足，最大缺憾是教育配套跟不上。
萬科民安雲城自入市以來便是推出一棟熱銷一棟，從去年年末開始整個項目就只剩幾套頂層房源，截止目前連頂層也沒有了，正式退出了歷史舞臺。
同為大北區的萬科項目，萬科天倫紫臺也是從去年年末就一直在賣最後的幾十套128平房源，聽聞如今還有一棟沒開，但暫無具體消息。
綜上所述，這片區的大部分項目賣的一直不錯。不少購房者彷彿認準了“這塊寶地”，無論是漲還是降，“出貨量”卻都能保持不錯的態勢。與高新區、管城區相比，大家對大北區的容忍度確實更高。
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大北區既然被稱為“後花園”，人居環境自然不必說。西有邙山、北臨黃河，森林覆蓋率更是達到了42%以上。賈魯河、索須河、黃河三河貫穿，生態價值在全鄭州都算得上頂級。
融創瀚海大河宸院就位於索須河和東風渠之間，佔地近千畝，和恆大城一樣共分了5期開發。目前在售的三期位於北四環高架以南，天河路以東，四環邊位置，由9棟高層組成。環境是真好，位置也是真偏。
3期產品不如1期優質，不是真正的河景房，容積率也較高為3.29，且都是高層，樓盤間距較密，採光可能會受到影響。北邊為安置區還靠近主流車道，居住舒適度存疑。
此外隨著鄭州外拓版圖不斷擴大，管南有地鐵交通，高新有教育資源，白沙有定位支持，與這些實打實的標籤相比，大北區的環境好並沒有什麼可打的。
沒有大量的產業，缺乏就業，大北區上班族大部分還要跑到金水、東區CBD工作，但地鐵卻無比匱乏。鄭州到2050年的地鐵規劃已基本敲定，整個大北區只有地鐵2號線、3號線和7號線。
地鐵2號線、2號線延長線現已開通，融創大河宸院離惠濟區政府站直線距離1.1公里，走到地鐵口需要大概15分鐘的時間，不能直接享受地鐵紅利。
地鐵3號線一期二期在建中，三期北延線延期，部分站點可能取消。 先前鄭州樓市情報就已經對3號線北延線的相關情況進行分析（>>點擊連接），大河宸院所宣傳的距離3號線北延線天軒街站75米可能是一個偽命題。
3號線北延線原定線路惠濟橋站至一期站點新柳路站並沒有出現在此次發改委批覆的第三期建設規劃中，而天軒街站就包含在這段消失的線路之中。
買規劃是真的有風險，北延線站點的具體位置並沒有官方公佈確認，所以這個項目離站點距離很有可能是憑想象算出來的。即使這個站點最終存活，3號線北延正式開建也至少要等到2025年。屆時建三年、等三年，青春也就沒有了。
地鐵7號線一期今年開建，2023年底開通。片區內中海湖濱世家和萬科天倫紫臺才是真正的受益者，大河宸院距7號線距離仍然有2.5公里+。
小編要對融創大河宸院所宣傳的雙地鐵盤打個問號，而且小編建議，面對大北區任何一個宣傳3號線北延線的樓盤，購房者都有必要在心裡打個問號！
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大河宸院曾經歷了4次易主，最後被融創、思念、平安三家拿下，由融創主力開發。
此次推出的三期配套確實要比前兩期豐富了許多，南側為9班制的公立幼兒園和惠濟新區小學，周邊還有鄭州師範學院附屬實驗中學、鄭州市第三人民醫院等等。宣傳一路之隔有20萬方商業，可以稍微彌補一下離惠濟萬達較遠的不足。
但是這些配套存在的問題和北延線一樣，有些規劃不知道什麼時候可以落地，規劃落地也不知道能否達到預期效果。
以20萬方商業配套為例，解決大河宸院業主的日常生活需求自然是沒有問題，但是大北區人流本就偏少，還地處四環邊的位置，你還指望誰能跑這裡消費呢？未來發展成成熟商圈的幾率較小，所以在和離惠濟萬達較近的項目做相比時，大河宸院並沒有什麼優勢，升值空間有限。
此外它的所有配套幾乎都是新建的，如今項目才開發到第三期，誰能保證你入駐的時候就可以享受到這些資源呢？或許那時候周邊還是一片施工景象？
有人說，我們應該給鄭州四環發展空間，誰都不是一上來就什麼都有的。我極其同意這一點，但管南四環邊的項目高層均價在11000-12000左右，
高新雙湖科技城也大多沒有超過13000。同樣偏的位置、同樣只有規劃沒有落地的配套項目，大河宸院現在是不是賣貴了？自去年二期售完後大河宸院隔了好長時間不開盤，如今重新邁入大眾視野，趕上了4月漲價潮，在位置比不上前兩期的情況下，三期賣到了13000左右，你們還記得去年8月份二期的它只賣10500嗎？
融創素有業內攪屎棍的稱號，時不時跳價拉低片區均價是常做的事情。大河宸院疫情過後的持續加推，雙地鐵不是真的，配套弱是真的，一期交房維權情景還歷歷在目，當前融創沒降價還賣的挺好，大家的北區濾鏡是不是太厚了。
寫在最後：
大北區配套是真的偏弱，連霍高速以北的位置也是真的偏。雖然說鄭州現在倡導的是“東強、西美、北靜、南動”全面均衡發展，但3號線北延線、6號線北延線接連取消，北區的發展勢必受到影響，單有環境優越這一個價值點還不足以支撐片區發展升值。
對於鄭州購房者多有大北區濾鏡小編表示理解，但片區內現有公共交通缺乏，城市公共配套不足，在售項目的位置又大多偏遠，附加惠濟區不夠優秀的經濟環境，小編真誠建議，買房要慎重、要多對比。尤其是在3號線北延線暫無確定消息的情況下，不要因為這個決定買房，也不要被置業顧問牽著鼻子走，離地鐵口究竟多遠不妨自己走一遍親自感受！
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